??? 認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？不滿意開發(fā)商指定的物業(yè)公司，業(yè)主是否有權(quán)更換？

　　近年來，隨著人們維權(quán)意識的提高，物業(yè)糾紛案件呈高發(fā)態(tài)勢。北京市第一中級人民法院日前發(fā)布報(bào)告，對近五年該院審理的物業(yè)糾紛類案件進(jìn)行梳理。報(bào)告認(rèn)為，從社會層面看，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)的社會意識不強(qiáng)、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制尚未完全形成以及物業(yè)企業(yè)缺乏準(zhǔn)入等或?yàn)樵斐晌飿I(yè)糾紛案件多發(fā)的深層原因。

　　業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)物業(yè)企業(yè)勝訴率高

　　國投文化公司以中海投公司欠付物業(yè)費(fèi)為由訴至法院，要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物業(yè)管理費(fèi)330萬元。中海投公司抗辯理由之一為國投文化公司提供物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，然而最終一二審法院未支持中海投公司的上述答辯理由，判決其支付物業(yè)費(fèi)。

趙乃育 繪

　　法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)具有整體性和不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個社區(qū)的公共利益。物業(yè)管理公司所提供的很多物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主的，在效用上具有不可分割性和相互依賴性，如果因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)的服務(wù)只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費(fèi)用，業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費(fèi)的做法也使得其所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)企業(yè)和社區(qū)多數(shù)業(yè)主造成的損害。

　　據(jù)北京市一中院民二庭統(tǒng)計(jì)，2013年1月1日至2017年6月30日，全院共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件。其中，涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛占比達(dá)73.59％。物業(yè)企業(yè)作為訴訟主體具有相對優(yōu)勢。2017年上半年，法院以判決方式結(jié)案的100件物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)企業(yè)作為原告起訴的有90件，占總數(shù)的90％，且勝訴率較高。

　　“從審判實(shí)踐看，物業(yè)糾紛形式呈現(xiàn)多元化、群體化、復(fù)雜化趨勢。”一中院副院長孫國鳴表示，五年來，涉物業(yè)糾紛案件類型由單一的物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)，向業(yè)主委員會要求移交賬目、交付經(jīng)營性收入，物業(yè)服務(wù)的安全保障義務(wù)等方面延伸。案件主體從單一的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛，向業(yè)主委員會與物業(yè)公司糾紛以及其他群體性糾紛發(fā)展。

　　此外，業(yè)主的訴求也呈現(xiàn)精細(xì)化、多樣化特點(diǎn)。孫國鳴介紹，例如，越來越多的業(yè)主提出降低電梯噪音、增強(qiáng)小區(qū)綠化、清潔樓道環(huán)境、加強(qiáng)小區(qū)安保等訴求。一些業(yè)主在案件中提出撤銷業(yè)主大會決議、確認(rèn)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力的訴訟請求。

　　“一些物業(yè)糾紛矛盾尖銳化、不易調(diào)和。”孫國鳴表示，有小區(qū)甚至出現(xiàn)多數(shù)業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)費(fèi)緊張而降低服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量的下降使業(yè)主心生不滿、堅(jiān)持不交費(fèi)的惡性循環(huán)。此類案件中，法院進(jìn)行調(diào)解的可能性大幅降低。

　　“質(zhì)價(jià)相符”機(jī)制尚未完全形成

　　北京市一中院民二庭庭長高萍認(rèn)為，除立法層面有待完善以及司法對于部分法律適用問題仍存爭議外，當(dāng)前我國涉物業(yè)糾紛審理面臨諸多社會層面的挑戰(zhàn)。

　　“比如，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)的社會意識不強(qiáng)?！备咂急硎荆?，仍有部分人群對花錢買服務(wù)的市場行為并未完全接受，對作為業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中具有哪些權(quán)利和義務(wù)、如何行使以及如何選擇糾紛解決機(jī)制還未清楚認(rèn)知。一些物業(yè)企業(yè)的自律服務(wù)意識和品牌意識相對淡薄，經(jīng)營管理的內(nèi)容、方式和手段較為單一，物業(yè)服務(wù)矛盾不斷。

　　此外，“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還未完全形成。一中院民二庭副庭長丁宇翔表示，目前，一些地方的物業(yè)服務(wù)市場尚未形成充分有效的競爭，物業(yè)服務(wù)的價(jià)格剛性過強(qiáng)，不符合物業(yè)服務(wù)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)之下由雙方約定價(jià)格的精神。物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低，不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　一中院民二庭副庭長李曉龍表示，審判實(shí)踐中，一些物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入缺乏科學(xué)性等問題也日益凸顯。新建小區(qū)往往由開發(fā)商成立物業(yè)企業(yè)，開發(fā)商對小區(qū)具有最初的掌控權(quán)，可以選聘其認(rèn)為合適的物業(yè)企業(yè)，甚至“建管合一”。這種“建管不分”的機(jī)制，決定了物業(yè)服務(wù)依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致一系列重建設(shè)、重銷售、輕服務(wù)的問題難以有效解決。

　　推動物業(yè)糾紛解決仍需多方合力

　　北京市第一中級人民法院院長吳在存認(rèn)為，作為與百姓生活密切相關(guān)的民事審判領(lǐng)域，加強(qiáng)對涉物業(yè)糾紛案件的公正審理，保障各方當(dāng)事人合法權(quán)益，有助于塑造和維護(hù)規(guī)范的物業(yè)服務(wù)秩序。

　　“涉物業(yè)糾紛案件中，業(yè)主在法律知識、證據(jù)收集等方面處于劣勢?！备咂急硎荆ㄗh業(yè)主進(jìn)一步強(qiáng)化法律意識，理性維權(quán)。比如，房屋質(zhì)保期內(nèi)注意對房屋問題的報(bào)修留存相關(guān)書證以及視聽資料等證據(jù)，注意及時通過物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商便于在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善維修。同時，業(yè)主應(yīng)提高公德意識和物業(yè)自律觀念，遇到糾紛時冷靜處理，理性維權(quán)。

　　“在法院審理的涉物業(yè)糾紛中，六成以上涉及開發(fā)商的遺留問題?！倍∮钕杞榻B，主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋建筑面積縮水、配套設(shè)施項(xiàng)目不全等。開發(fā)商應(yīng)認(rèn)識到，夸大宣傳、虛假承諾等獲取的僅僅是一時利益，還有可能增加訴訟成本。企業(yè)想可持續(xù)發(fā)展，必須依靠商業(yè)信譽(yù)和實(shí)力，依照約定履行合同義務(wù)。

　　李曉龍認(rèn)為，一直以來，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾摩擦不斷的原因，很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)和業(yè)主對自身的定位與雙方之間的權(quán)責(zé)關(guān)系不夠明確造成的。物業(yè)企業(yè)應(yīng)明確自身為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，而非“管理企業(yè)”。對于欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應(yīng)避免采取斷水、斷電等措施，避免將矛盾擴(kuò)大化。