我國房地產(chǎn)走到了十字路口，“拿地買房”、“增值獲利”模式已經(jīng)難以為繼。轉(zhuǎn)型租售并舉、加強(qiáng)自持運(yùn)營部分已成為越來越多房地產(chǎn)公司的選擇。不過，住房租賃特別是長租公寓低回報(bào)率限制其快速發(fā)展，市場(chǎng)將期待的目光投向資產(chǎn)證券化。

　　各路資本、開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足住房租賃市場(chǎng)

　　“新派REITs(Real EstateInvestment Trust，房地產(chǎn)投資信托基金)和保利REITs陸續(xù)獲批，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可以說是破冰，使行業(yè)認(rèn)識(shí)到自持資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的意義，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云11日在“資產(chǎn)證券化與實(shí)體經(jīng)濟(jì)百城萬企行”上向南都記者表示，房企從過去只知道開發(fā)貸到認(rèn)識(shí)資產(chǎn)證券化能打通資金鏈條，資產(chǎn)證券化在整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中能起到明顯作用。

　　我國房地產(chǎn)走到了十字路口，“拿地買房”、“增值獲利”模式已經(jīng)難以為繼。轉(zhuǎn)型租售并舉、加強(qiáng)自持運(yùn)營部分已成為越來越多房地產(chǎn)公司的選擇。不過，住房租賃特別是長租公寓低回報(bào)率限制其快速發(fā)展，市場(chǎng)將期待的目光投向資產(chǎn)證券化。

　　租賃崛起低回報(bào)成難題

　　長期以來，我國住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主，缺少規(guī)模化、市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)租賃主體。2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取了12個(gè)城市開展住房租賃試點(diǎn)。

　　方正證券研究所近日發(fā)布報(bào)告顯示，我國近年城鎮(zhèn)化進(jìn)程衍生大量流動(dòng)人口，房?jī)r(jià)高企、限購限貸，租賃房需求逐年增加。作為專業(yè)租賃管理機(jī)構(gòu)，長租公寓迎來發(fā)展的黃金期。

　　市場(chǎng)轉(zhuǎn)向、方向引導(dǎo)、政策支持，從去年開始，萬科、龍湖、碧桂園、綠地等一批標(biāo)桿房企紛紛以不同形式涉足住房租賃市場(chǎng)。

　　但正如萬科董事會(huì)主席、C E O郁亮在2017中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上所述，很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間，但布局長租公寓的難題，主要是因?yàn)榛貓?bào)率很低，導(dǎo)致企業(yè)沒有意愿做。

　　“從回報(bào)率來說，我們能夠達(dá)到1%- 2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了”，郁亮表示，“未來長租公寓回報(bào)率6%- 8%是正常(水平)的話，我們就往這個(gè)方向走。”

　　在住房租賃崛起的背景下，深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，租賃企業(yè)的前期資金投入較大，靠租金回收運(yùn)轉(zhuǎn)速度太慢、效率太低，所以一定條件下要幫助租賃企業(yè)解決資金錯(cuò)配的“融資難”問題。

　　資產(chǎn)證券化助推租售并舉

　　盡管短期看不到太多盈利，但各路資本仍然加速涌入住房租賃市場(chǎng)，開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足。

　　就在剛剛過去的10月份，新派公寓權(quán)益型類R E IT s和保利租賃住房REIT s陸續(xù)獲批。

　　通俗地講，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化就是以商業(yè)物業(yè)、住宅、工業(yè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以未來產(chǎn)生的運(yùn)營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源的金融產(chǎn)品。

　　據(jù)悉，深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人在介紹新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃的成功發(fā)行時(shí)就表示，長租公寓租金收入穩(wěn)定，運(yùn)營模式清晰，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。

　　“相較于開發(fā)商用自有資金或者銀行貸款等開展長租公寓，投資回報(bào)率問題限制房企規(guī)?；l(fā)展自持性物業(yè)資產(chǎn)，而通過資產(chǎn)證券化特別是R EIT s能夠直接對(duì)接到投資人，乃至形成近似于社會(huì)大眾共同持有物業(yè)，這一力量和能動(dòng)用的資金體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一兩家機(jī)構(gòu)，將這一機(jī)制(R EIT s)引進(jìn)將助力住房租賃快速起步”，廈門國金董事長曹彤11日在“資產(chǎn)證券化與實(shí)體經(jīng)濟(jì)百城萬企行”上接受南都記者采訪時(shí)表示。

　　當(dāng)天，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳春艷也表示，我國目前備案的R EIT s產(chǎn)品融資交易結(jié)構(gòu)、付費(fèi)水平、盈利方式、收益分配方式等仍與國外的R E IT s存在差距，有待進(jìn)一步完善相關(guān)機(jī)制，發(fā)布真正能夠滿足普通大眾投資需求的產(chǎn)品，使之能夠享受到REIT s收益。

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