2017年以來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，商品房銷售累計同比呈下降趨勢，房地產(chǎn)開工投資有所降溫，大房企與中小房企業(yè)績分化顯著，房企短期流動性趨緊;未來一段時間內(nèi)，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)后期或?qū)⒈３譁睾徒禍貭顟B(tài)，行業(yè)集中度有望繼續(xù)提高。

　　雖然部分城市成交量下跌明顯，但總體來看，2017年以來房地產(chǎn)市場呈溫和降溫態(tài)勢，在房地產(chǎn)“因城施策、分類調(diào)控”的大背景下，地區(qū)房地產(chǎn)景氣度有所分化。專業(yè)評估機構(gòu)聯(lián)合資信認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險較低，展望為“穩(wěn)定”。

　　今年房地產(chǎn)市場迎來了新的調(diào)控高峰，限購、限貸、限價、限售等政策手段不斷升級，范圍也從一二線城市擴展到了幾乎全部的三四線城市和一二線城市的衛(wèi)星城市。此次政策調(diào)控有別于以往，周期更長，手段更靈活，目標(biāo)更精準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場投機需求受到了較大程度的抑制，其對商品房銷售、開發(fā)和投資的影響正在逐步顯現(xiàn)。

　　從銷售來看，2017年前三季度，我國商品房銷售面積11.6億平方米，同比增長10.3%;銷售額9.19萬億元，同比增長14.6%。商品房銷售面積和銷售額的累計同比增速除了在6月份有小幅回調(diào)外，呈逐月回落的趨勢，銷售面積同比增速由年初的26%下降到了三季度的14.6%。

　　分城市來，2017年前三季度，一線城市新房銷售量較2016年同期大幅下滑約38.6%，且仍呈下探趨勢。二線城市的新房銷售量也從2017年春節(jié)后開始加速下滑，二季度以來累計同比降幅在34%至36%之間波動。而今年對房地產(chǎn)銷售形成支撐的是三四線及以下城市，聯(lián)合資信認(rèn)為這主要是受益于一二線城市的需求外溢效應(yīng)和棚改貨幣化安置等去庫存政策的刺激;但值得注意的是，隨著調(diào)控政策的不斷升級和“去庫存”政策效應(yīng)的逐漸減弱，三四線及以下城市對地產(chǎn)銷售的支持作用正在加速減弱，部分三四線代表城市新房累計成交面積已出現(xiàn)20%以上的降幅。

　　在價格方面，2017年以來，一線城市，新建住宅價格基本保持穩(wěn)定，8月后環(huán)比開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月單月出現(xiàn)0.30%的年內(nèi)最大跌幅。二線城市新建住宅價格環(huán)比上漲幅度也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。雖然自調(diào)控政策實施以來，監(jiān)管部門對預(yù)售證備案價實行嚴(yán)格管理，新房房價上行趨勢被抑制，但二手房價格指數(shù)也基本可以確認(rèn)相同的趨勢。三四線城市商品房價格漲幅大于一二線城市，但也出現(xiàn)了環(huán)比回落態(tài)勢，三線代表城市新建住宅價格9月環(huán)比增幅僅為0.20%，逐步趨穩(wěn)。

　　從土地成交情況來看，2017年主力房企銷售情況良好，資金較為充裕，補庫存意愿較強，同時各線城市土地供應(yīng)同比均有所增加，土地市場量價齊升。2017年1月到9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.67億平方米，同比增長12.2%;土地成交價款8149億元，同比增長46.3%;300個城市成交樓面均價為2384元/平方米，同比上漲28%。一線城市響應(yīng)土地供應(yīng)新規(guī)，土地供應(yīng)顯著增加，但其中自住房土地供應(yīng)增加，對銷售條件和價格以及自持比例等限制也較多，溢價率相對其他城市較低，為18%。二線城市土地供應(yīng)與去年基本持平，土地價格仍在上漲，平均溢價率為33%，漲幅則有所收窄。三四線城市上半年的良好銷售情況和熱點城市的需求外溢，帶動了土地市場升溫，土地供應(yīng)和成交面積均有較大幅度的增長，根據(jù)中指院的統(tǒng)計，成交樓面均價較2016年同期增長19%，平均溢價率高達(dá)45%。

　　房地產(chǎn)開工情況則與土地市場的火熱有所差異，與地產(chǎn)銷售相關(guān)性加強。2017年前三季度，房屋新開工面積13.1億平方米，增長6.8%，其中住宅同比增長7.8%，商營房和辦公樓則同比分別下降9.5%和8%;新開工面積累計同比增速呈回落的趨勢，由年初的10.4%下降到9月的6.8%，但新開工同比增速的下降幅度沒有銷售明顯。2017年1月到9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8萬億元，同比名義增長8.1%，而7月和8月均為7.9%，地產(chǎn)投資同比增速呈企穩(wěn)態(tài)勢，這主要來源于前面提到的主力房企補庫存意愿較強和土地成交的支撐。

　　從地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況來看，2017年1月到9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金11.3萬億元，同比增長8%，來源中國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收金和各項應(yīng)付款占比有所上升，分別占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的16.8%、30.60%和23.3%，個人按揭貸款和企業(yè)自籌資金占比有所下降，分別占15.68%和32.23%。2017年上半年，證券投資基金業(yè)協(xié)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策收緊。在債市方面，2017年在交易所和銀行間成功發(fā)行債券的也基本都是龍頭房企，地產(chǎn)債券利差持續(xù)走擴;各線城市限購、限貸也將限制個人按揭貸款的增加，下半年來地產(chǎn)開發(fā)到位資金漲幅開始收窄。隨著前期融資資金的大量使用、債務(wù)逐步進(jìn)入償還期，銷售回款節(jié)奏的放緩，加之當(dāng)前去杠桿政策基調(diào)不變，后續(xù)房企的資金鏈整體趨向緊張。

　　專家預(yù)計，未來一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承壓，儲備項目獲取難度也將加大，由于房企之間合作項目逐漸增多，這類項目在法律、財務(wù)管控、運營風(fēng)險的控制上難度更大，部分房企合作項目的風(fēng)險也在逐漸暴露中?？傮w看，在流動性收縮、土地稀缺及政策調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)的信用資質(zhì)分化程度有所加劇，高信用等級的房企在資金實力及項目儲備方面的優(yōu)勢愈加凸顯。

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