今年以來，全國范圍的房地產調控政策陸續(xù)出臺，市場形勢從嚴從緊。在此背景下，開發(fā)企業(yè)紛紛從住宅地產轉向商業(yè)地產。與此同時，在以租代購、共享辦公等一系列利好政策刺激下，前三季度商業(yè)地產投資熱情持續(xù)高漲。

　　業(yè)內人士分析指出，當前形勢下，“體驗式、主題式”等差異化的運營方式將是未來商業(yè)地產的發(fā)展方向。只有差異化發(fā)展方向，才能成功應對線上電商沖擊，并且有效避免業(yè)內橫向競爭。

　　房企普遍加碼商業(yè)地產

　　12月6日，大悅城地產公布未來戰(zhàn)略規(guī)劃，計劃在2018年新開業(yè)三座“大悅城”項目。而過去的十年間，大悅城只開了8家“大悅城”。

　　今年11月12日，該公司啟動了重慶大悅城項目，這是大悅城地產代表中糧集團在重慶進行投資的一個項目。項目總投資將不低于60億元，總建筑面積達到60萬平方米，商業(yè)面積超15萬平方米。同時，重慶大悅城將融合巴渝建筑風情，引入國內外一線品牌400多個。

　　12月4日，越秀房地產投資信托基金（“越秀房產基金”）以高贊成票通過收購武漢綜合體項目方案。此前的11月14日，越秀地產公告，擬以約22.81億元人民幣收購位于武漢中心核心地段一棟68層的國際甲級寫字樓及5層的星匯維港購物中心，總建筑面積約24.8萬平方米。至此，越秀房產基金所持物業(yè)增至8個。

　　11月28日，凱德集團宣布以33.607億元人民幣收購樂峰廣場持有公司的所有股權，這是繼在廣州白云新城打造凱德廣場后，凱德布局在廣州的第二個商場。

　　同月，武漢首座凱德來福士廣場正式簽約武昌濱江商務區(qū)，擬投資總額達100億元建設大型綜合體。截至目前，凱德集團在國內的武漢、杭州、深圳、上海及蘇州等5個城市的六大綜合體相繼開業(yè)。至此，凱德已在中國52座城市擁有、管理超過190個項目。

　　此外，近日蘇寧控股集團與重慶九龍坡區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同打造重慶蘇寧慧谷項目。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，蘇寧控股集團將投資200多億元，與九龍坡區(qū)共同推進重慶蘇寧慧谷總部經濟項目落地。據(jù)悉，蘇寧控股集團將利用重慶蘇寧慧谷項目基地，在重慶市布局商業(yè)廣場、地產等項目。

　　商業(yè)地產投資熱情持續(xù)高漲

　　11月9日，商務部發(fā)布2017年第三季度《中國購物中心發(fā)展指數(shù)報告》指出，購物中心市場繼續(xù)保持較好發(fā)展態(tài)勢。報告指出，2017年第三季度中國購物中心發(fā)展指數(shù)為66.9，環(huán)比第二季度指數(shù)上升2.1，呈現(xiàn)出整體購物中心市場繼續(xù)保持積極向上的趨勢。

　　該數(shù)據(jù)顯示，第三季度購物中心運營表現(xiàn)指數(shù)為83.0，較第二季度出現(xiàn)了明顯的提升，環(huán)比上升10.2，有72%和74%的項目在第三季度內實現(xiàn)了銷售額和項目租金收入的增長。此外，成本控制指數(shù)為37.5，低于榮枯線12.5，但環(huán)比第二季度有所改善，說明業(yè)主仍在積極地調整運營策略以更好地控制成本支出。

　　該報告分析指出，在全國居民收入繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢的利好環(huán)境下，更好地調整和適應日益變化的消費需求，是購物中心保持良好發(fā)展態(tài)勢的重要舉措。

　　此外，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也佐證了商業(yè)地產的投資、銷售數(shù)額雙雙呈現(xiàn)出正增長趨勢。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2017年前三季度全國房地產開發(fā)投資80644億元，同比名義增長8.1%。其中辦公樓投資4978億元，同比增長5.4%；商業(yè)營業(yè)用房11710億元，總比增長1.4%。

　　銷售面積方面，2017年1月至9月全國辦公樓銷售面積為3250.86萬平方米，同比增長32.7%，銷售額達到4447.9億元，同比增長25.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積8197.77萬平方米，同比增長23.7%，銷售額為8620.25億元，同比增長31.8%。

　　12月5日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的“11月份商業(yè)地產市場月度報告”指出，1月至10月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為9301萬平方米，同比增長21.4%；全國寫字樓開發(fā)投資額為5583億元，同比增長5.2%，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為13088億元。

　　值得一提的是，中指院的監(jiān)測數(shù)據(jù)指出，今年1月至10月份全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額、寫字樓開發(fā)投資額均創(chuàng)下歷史同期新高。

　　該數(shù)據(jù)還顯示，在租金與空置率方面，2017年第三季度，多數(shù)城市優(yōu)質寫字樓空置率較二季度下降，多數(shù)城市租金環(huán)比上漲；半數(shù)代表城市優(yōu)質零售物業(yè)首層租金與二季度持平。

　　從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，一線城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平方米，同比上漲2.6%。

　　差異化應對行業(yè)新常態(tài)

　　對于商業(yè)地產而言，業(yè)內普遍認為已經從幾年前的扎堆搶灘逐漸過渡到現(xiàn)在考驗資金、運營、管理等可持續(xù)發(fā)展問題。如何擺脫電商沖擊，同時避免同質化運營仍然是業(yè)內關注的焦點。

　　在11月下旬舉辦的“2017觀點商業(yè)年會”上，中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，對于當前的商業(yè)地產，“發(fā)展還是硬道理，先謀求購物中心的發(fā)展，在發(fā)展過程中調整產品結構，最后促進整個購物中心整體的運營?！?/p>

　　針對區(qū)域市場出現(xiàn)商業(yè)地產過剩的現(xiàn)象，蔡云進一步指出，商業(yè)地產有它的獨特性，是完全根據(jù)城市結構、人口、需求以及市場覆蓋面決定的?！耙恍╅_發(fā)商從短期布局出發(fā)，希望通過先占領市場，再慢慢精耕細作調整業(yè)態(tài)，這個過程中導致一些二三線城市的購物中心項目完全不匹配當?shù)乜腿盒枨?，出現(xiàn)了過?，F(xiàn)象?！?/p>

　　蔡云分析認為，應該探索差異化運營的路徑，尋求市場突破點，例如體驗式、兒童主題、教育主題等差異化業(yè)態(tài)?！肮┐笥谇蟮臅r候肯定會出現(xiàn)同質化，一旦購物中心經營水平不善，肯定會影響公司的發(fā)展。像中國房地產市場一樣，由存量市場代替了原來的增量市場，在商業(yè)地產中肯定會出現(xiàn)這個問題，所以投資商業(yè)地產必須要謹慎?！?/p>

　　她認為，“體驗型消費肯定是購物中心的必然趨勢，因為隨著網(wǎng)購、互聯(lián)網(wǎng)經濟的發(fā)展，購物中心必須是差異化經營。體驗式消費就像家庭客廳消費方式，一旦受到市場歡迎了就必須主動去做適應性調整。”

　　事實上，從2010年住宅市場調控開始，商業(yè)用地供應的持續(xù)增加，大量企業(yè)轉型開發(fā)商業(yè)地產。這也導致以購物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產供應量激增。商業(yè)不得不面臨高庫存、同質化運營等困境。

　　基于此，不少商業(yè)地產項目開始構建新的價值鏈，走向精細化運營。觀點指數(shù)研究顯示，近年來，華潤、大悅城、龍湖，凱德、恒隆、新鴻基、九龍倉等規(guī)模較大的商業(yè)地產開發(fā)商，紛紛對旗下的購物中心主題定位、品牌結構、業(yè)態(tài)組合以及服務等進行了不同程度的調整改造，希望通過個性化的消費體驗來抓住更多消費者，獲得收入及價值的提升，同時為購物中心帶來新發(fā)展動力。

　　香港興業(yè)國際集團有限公司執(zhí)行董事鄧滿華在觀點商業(yè)年會上表示，伴隨著存量資產改造，越來越多開發(fā)單位有機會拿到商業(yè)用地，并嘗試進軍商業(yè)地產開發(fā)?！斑^去10年間，無序、過度的開發(fā)造成同質化現(xiàn)象嚴重，千篇一律，辦公樓和購物中心面臨高庫存的壓力”。

　　“互聯(lián)網(wǎng)時代電商的沖擊，使信息更透明，讓消費者也有更多的選擇，這也導致市場競爭越來越激烈”。鄧滿華認為，客戶的消費能力和優(yōu)越的地段只是項目成功的部分因素，面對當前嚴峻的競爭，真正的制勝之道取決于后天的部分，包括項目的定位，開發(fā)商的運營實力和經營理念。在他看來，存量資產時代的商業(yè)地產發(fā)展方向，“要立足于打造真正好的、有體驗感和符合消費者需求的項目”。

?