若房地產(chǎn)償債高峰期遇上調(diào)控年，那么2018年，房企的日子或許比想象的更難過(guò)。如今看來(lái)，有境外融資渠道的房企忙著去境外找錢(qián)，沒(méi)有這一融資渠道的房企，出現(xiàn)回流信托融資的跡象。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前個(gè)11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預(yù)計(jì)全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。

　　克而瑞認(rèn)為，2017年全年房企融資總量并未出現(xiàn)明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致，比如中國(guó)恒大、陽(yáng)光城等企業(yè)。另外，其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較于2016年出現(xiàn)大幅下降，這意味著，在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。

　　境外融資規(guī)模擴(kuò)大

　　2016年11月份以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的多種融資渠道被封堵，鑒于壓低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的考慮，境內(nèi)融資渠道不再暢通。融資難遇上調(diào)控年，再加上銷(xiāo)售回款低于預(yù)期，賬上不再趴著可以拿去買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的閑錢(qián)，償債期迫近，調(diào)控沒(méi)有放松信號(hào)。

　　種種跡象，讓開(kāi)發(fā)商嗅到了危險(xiǎn)的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢(qián)”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。

　　事實(shí)上，在過(guò)去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實(shí)曾力挽狂瀾，甚至數(shù)百億元的永續(xù)債曾成就一個(gè)企業(yè)一躍成為行業(yè)龍頭。

　　克而瑞稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，2017年108家房企境外發(fā)債合計(jì)1993億元人民幣，占總?cè)谫Y額約兩成，而2016年全年房企境外發(fā)債僅約626億元人民幣。如中國(guó)恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)等紛紛到海外進(jìn)行發(fā)債。另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個(gè)月，房企境外融資規(guī)模達(dá)到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個(gè)百分點(diǎn)，重新成為了房企的重要融資手段。

　　克而瑞分析認(rèn)為，2016年由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松，企業(yè)更偏向于國(guó)內(nèi)發(fā)債，境外發(fā)債的多為融資能力較強(qiáng)的規(guī)模房企，其中“TOP10房企”境外發(fā)債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊，擴(kuò)張中的中型房企增加了境外發(fā)債，“TOP30-TOP50的房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到了38%，“TOP10房企”的比例則縮減到了36%。

　　然而，值得注意的是，這些境外的錢(qián)并不便宜。這些不便宜的錢(qián)最終將成為侵蝕房企利潤(rùn)的黑洞。

　　融資成本提升

　　當(dāng)然，鑒于房企整體融資環(huán)境的收緊，融資成本隨之提升。從108家典型房企在境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)上的融資成本來(lái)看，2017年新增融資成本均有所上升。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前11個(gè)月，108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34個(gè)百分點(diǎn)、1.03個(gè)百分點(diǎn)及1.20個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)?015年、2016年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境較為寬松，融資成本也相對(duì)較低;但從2016年下半年開(kāi)始信貸環(huán)境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高。

　　此外，克而瑞認(rèn)為，境外發(fā)債融資成本增加最為明顯，除了整體環(huán)境影響外，與發(fā)債企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化也有較大關(guān)聯(lián)。

　　縱觀近幾年房企規(guī)?；l(fā)展路徑可以看出，沒(méi)有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”。盲目追求“規(guī)?；卑l(fā)展，不注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)，確實(shí)會(huì)讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風(fēng)險(xiǎn)，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會(huì)給房企時(shí)間去玩創(chuàng)新。畢竟，規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲(chǔ)備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。

　　鑒于這一發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)商不得不去舉債擴(kuò)張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場(chǎng)份額，不得不大筆舉債去擴(kuò)充規(guī)模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50”的房企境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到了今年的38%。

　　而獲得這些錢(qián)的前提是，融資成本提高了。但更大的前提是，2018年馬上來(lái)了，2015年借的公司債該還了，房子賣(mài)的又不如預(yù)期，只有借新債還舊債。而且，還需要開(kāi)拓更多的渠道去融資。

　　克而瑞表示，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉(zhuǎn)海外融資之外，還在國(guó)內(nèi)積極拓展創(chuàng)新的融資方式。房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，房企的融資方式也越來(lái)越多元化，尤其是資產(chǎn)證券化。從2015年6月份萬(wàn)科發(fā)布了國(guó)內(nèi)首只公募REITS后，資產(chǎn)證券化逐漸成為房企融資的一個(gè)突破口。通過(guò)資產(chǎn)證券化，不僅可以有效幫助企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)和資源配置效率，還能為企業(yè)提供資金支持，因此也成為了融資市場(chǎng)收緊情況下房企融資的一重要手段。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)兩年，償債高峰期來(lái)臨時(shí)，近三年拿地過(guò)猛和不惜代價(jià)拿高價(jià)地的中小房企，不排除有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

?