房企融資渠道面臨全面收緊的局面。近日恒豐銀行一份被曝光內(nèi)部文件顯示，其于1月29日下發(fā)關于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務的通知，而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結構調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策，屬于暫時性內(nèi)部管理措施。與此同時，銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局出政策和開罰單“兩手抓”，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)融資實行高壓監(jiān)管。

　　除了商業(yè)銀行信貸渠道，信托公司銀信合作業(yè)務以及房企發(fā)債融資也依然受到監(jiān)管層嚴控。業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資通道進一步縮緊，資金鏈壓力將雪上加霜。隨著調(diào)控持續(xù)，樓市進入調(diào)整期，資金獲取或成為2018年房企業(yè)務的關鍵。

　　銀行融資面臨嚴監(jiān)管

　　去年召開的中央經(jīng)濟工作會議確定“打好防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)，重點是防控金融風險”，并明確“促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”。業(yè)內(nèi)人士表示，目前金融業(yè)涉及房地產(chǎn)的業(yè)務總體平穩(wěn)，但金融資源過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生較大風險，做好這一重點領域的風險防范勢在必行。在國家整體房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)之下，相關部門對涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的違規(guī)行為已經(jīng)體現(xiàn)出監(jiān)管高壓態(tài)勢。

　　銀監(jiān)會1月發(fā)布《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》，第五條市場亂象就是“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”。上海銀監(jiān)局于1月29日下發(fā)《上海銀監(jiān)局關于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務的通知》，就并購貸款展開進一步規(guī)范?！锻ㄖ芬?，開展并購貸款必須符合規(guī)定的原則和條件，并購貸款用途應符合國家法律法規(guī)和相關政策，并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權并購的，應按照穿透原則管理。如發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行不符合業(yè)務開辦條件或違法違規(guī)，不能有效控制并購貸款風險的，將采取責令暫停并購貸款業(yè)務及行政處罰等監(jiān)管措施。

　　從年初至今，各地銀監(jiān)局開出的多張罰單也直指銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供違規(guī)融資的行為。如，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的事實，被浙江銀監(jiān)局處以20萬元人民幣罰款；漢口銀行存在通過同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款的事實，被湖北銀監(jiān)局處以50萬元的罰款，3名相關責任人也受到了警告處分；交通銀行廈門分行因違規(guī)發(fā)放土地融資，內(nèi)部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假評估等，“三查”不盡職，導致貸款被挪用，向四證不全的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，也被廈門銀監(jiān)局罰款150萬元。

　　在宏觀調(diào)控和監(jiān)管高壓之下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的表內(nèi)外融資也處于一種相對從緊的狀態(tài)，尤其對于新增授信，一直較為謹慎。在恒豐銀行上述內(nèi)部文件曝光后，一位股份制銀行人士也對《經(jīng)濟參考報》記者表示，其銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策一直是執(zhí)行“授信余額不增加”。

　　房企尋求多渠道融資

　　在銀行渠道收緊的背景下，一些有條件的房企也欲加快在債券市場融資的節(jié)奏。不過，境內(nèi)發(fā)債的渠道也依然處在嚴管之下。

　　最近，不少房企在境內(nèi)申請發(fā)債。2日，華僑城宣布，證監(jiān)會批復向合格投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣130億元公司債券。華夏幸福日前也公告稱，公司收到上交所關于其非公開發(fā)行公司債券掛牌轉讓無異議的函，發(fā)行總額不超過50億元。首開擬進行非公開發(fā)行公司債60億元。

　　不過，記者也了解到，企業(yè)獲得監(jiān)管部門債券發(fā)行批復并不意味著立刻就能發(fā)債，目前，在國家整體的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)之下，監(jiān)管部門仍會嚴控房企的發(fā)債節(jié)奏。實際上，盡管房企融資需求旺盛，但境內(nèi)發(fā)行債券渠道依然是收緊的。

　　和過去兩年的整體趨勢一致，一些房企將視線投向海外市場，并盯上可轉債這一品種。1月30日，中國恒大在港交所發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉換債券。同時，公司還以配股的方式融資約64億港元。

　　實際上，在房企融資通道全面收緊的背景下，資金獲得已經(jīng)成為房企業(yè)務的重中之重。連一向以資金鏈著稱的萬科，近日也釋放對現(xiàn)金流的重視。萬科此前發(fā)布公告稱，萬科董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官，該職位由祝九勝繼任。郁亮坦言，萬科一直以來都堅持“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎”，祝九勝的工作就是對于資金的把控。

　　警惕還款高峰資金風險

　　日前，華遠集團原董事長任志強指出，2010-2014年的5年間，房企債務只有8000多億元。2015-2016年兩年間，房企新增債務達到8500億元。據(jù)他估算，2017-2019年房企整體還債規(guī)模將超一萬億元。其中，2018年，還債額度將達3300億元；2019年額度達到4700億元。

　　同時，有業(yè)內(nèi)人士表示，從2015年和2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結構就可以預知：2015年占總量44%的房地產(chǎn)公司債采用了3+2年的期限結構，有4%采用3+3模式；2016年發(fā)行的房地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結構，這些結構的公司債都將在2018年進入回售期，應警惕回售帶來的企業(yè)流動性風險。

　　“房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)連跌7個季度，樓市變盤時點臨近?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員賴勤表示，從2015年一季度開始,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升,于2016年一季度達到階段性高點，此后便一路下滑至今,由“寬松”變?yōu)椤捌伞?由“偏松”變?yōu)?017年三季度的“正?！?并在四季度變?yōu)椤捌o”,已連續(xù)下跌　7個季度。他預計，2018年一季度，金融環(huán)境將小幅收緊,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將停留在“偏緊”區(qū)間。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負債行業(yè)，在市場調(diào)控繼續(xù)收緊，資金面繼續(xù)偏緊的情況下，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉能力受阻，資金鏈斷裂風險急劇上升。因此，能活下來的企業(yè)勢必要“耗得起”。

　　張宏偉認為，隨著年終行情的退去,一二線城市和三四線城市的銷售將先后下滑,預計未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑，而結算周期拉長。他預計，2018年第三季度將成為房企資金兌付壓力窗口期。

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