“租購并舉住房制度的實(shí)質(zhì)性發(fā)展，將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構(gòu)建住房梯級消費(fèi)體系?！?日，全國政協(xié)委員、中國保利集團(tuán)公司黨委書記、董事長徐念沙接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，完善租購并舉、推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)，也正是他在今年兩會關(guān)注的一個議題。

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)居民的住房租賃需求快速增長。為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，滿足新市民居住需求，十九大明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　在徐念沙看來，“租購并舉”并非調(diào)控政策的一廂情愿，而是順“市”而為的結(jié)果。租賃市場的實(shí)質(zhì)性發(fā)展將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構(gòu)建住房梯級消費(fèi)體系。實(shí)行租購并舉，是進(jìn)一步深化住房制度改革的有效方式。在此過程中，核心城市租售格局將率先迎來變革。

　　截至2018年1月，共有31個省發(fā)布培育住房租賃市場的實(shí)施意見，58個市、縣落地住房租賃市場培育政策。內(nèi)容主要集中于六個方面：一是加快培育住房租賃市場主體，二是鼓勵租賃住房消費(fèi)，三是完善租售同權(quán)，四是增加租賃土地與房源供給，五是提供政策優(yōu)惠，六是提供金融支持。

　　據(jù)悉，土地方面，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式。截至2018年1月22日，全國已經(jīng)有超過10個城市成交租賃類土地，合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，將供應(yīng)超過10萬套房源。

　　企業(yè)方面，上海已有15家國有企業(yè)主動進(jìn)入住房租賃市場；廣州成立了3家國有住房租賃企業(yè)，搭建了國內(nèi)第一家政府建設(shè)的“陽光租房”平臺；武漢也有27家房企有意參與籌集租賃房源，目標(biāo)是在年前完成新增租賃住房7000間。金融方面，租賃REITs實(shí)現(xiàn)了歷史性突破。目前國內(nèi)已經(jīng)發(fā)行了以“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為代表的7單租賃住房類REITs試點(diǎn)，總金額達(dá)到231.2億元。

　　與此同時，“在租賃類政策的推進(jìn)下，長租公寓市場實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。”但徐念沙也坦言，由于我國長租公寓發(fā)展時間不長，行業(yè)部分問題仍需解決。

　　供給上，房源來源渠道相對單一。徐念沙表示，目前市面上的長租公寓主要來源于存量房屋以及政府在拍賣時限定只能用于建設(shè)租賃住宅的國有建設(shè)用地。

　　徐念沙認(rèn)為，如何通過開發(fā)集體建設(shè)用地為城市發(fā)展提供租賃住宅，成為有待探討的重大課題。在房地產(chǎn)銷售限價、部分住宅只租不售的今天，征地拆遷成本卻越來越高，給城市開發(fā)帶來困難。例如，今天的雄安新區(qū)，已經(jīng)不能再像深圳特區(qū)、浦東新區(qū)那樣，通過大規(guī)模征地拆遷推進(jìn)城市開發(fā)建設(shè)了。

　　需要注意的是，徐念沙同時指出，目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范方面仍不明確。一方面，由于行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致改造項(xiàng)目參差不齊。另一方面，工商系統(tǒng)在經(jīng)營許可范圍里，未對公寓業(yè)務(wù)做出準(zhǔn)確定性，導(dǎo)致相關(guān)稅收情況存在差異。

　　“目前長租公寓仍處于起步階段，多數(shù)城市在房屋質(zhì)量、設(shè)施、配套和服務(wù)等方面尚未形成標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營模式，管理水平不高，給承租人帶來不良的居住體驗(yàn)。對企業(yè)來說，缺乏標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致了改造項(xiàng)目難獲驗(yàn)收，業(yè)務(wù)開展面臨阻力?！毙炷钌痴f。

　　此外，出于資產(chǎn)安全的考慮和不同城市的差異性，長租公寓目前的主導(dǎo)單位多為市屬國企。北京、廣州、佛山、杭州等12個試點(diǎn)城市上線國有租賃平臺，大多數(shù)由政府自主建設(shè)。此外，在土地出讓上，上海、南京等城市僅限市屬國企競買租賃用地。

　　徐念沙認(rèn)為，從實(shí)際操作來看，應(yīng)該考慮引入企業(yè)主體，更多元地參與到租賃用房建設(shè)運(yùn)營的環(huán)節(jié)中。長租公寓的特點(diǎn)是高投資、慢回報，且對于運(yùn)營能力要求高，所以，應(yīng)由具備社會責(zé)任感且市場化的企業(yè)主導(dǎo)，提供適銷對路的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　一線及熱點(diǎn)二線城市20城是打造“租賃”市場的主戰(zhàn)區(qū)，將率先迎來租售格局之變。以上海為例，未來5年供地計(jì)劃中，商品住宅用地供應(yīng)2000公頃，租賃用地供應(yīng)1700公頃。梯級住房消費(fèi)體系的打造，客觀上將擠壓商品住宅的供給，加速新房市場改善化、高端化進(jìn)程。徐念沙建議，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注人口凈流入的城市，大力發(fā)展長期租賃，解決新市民的住房問題。

　　他還指出，未來要逐步將“居者有其屋”向“居者有其住”觀念轉(zhuǎn)變。目前，政府已經(jīng)開始參與組建住宅合作社，建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)租賃房。集體土地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地需要地方政府支持，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。地方政府可與村集體、村民共同組建住宅合作社，對集體建設(shè)用地進(jìn)行共同開發(fā)。

　　他表示，地方政府與村集體、村民共同組建住宅合作社，對集體建設(shè)用地共同開發(fā)。開發(fā)建設(shè)費(fèi)用可以以土地為抵押向金融機(jī)構(gòu)融資，也可以采用PPP模式，轉(zhuǎn)讓住宅合作社的部分股權(quán)，引入機(jī)構(gòu)合作者。項(xiàng)目建成后住宅合作社的成員可以按標(biāo)準(zhǔn)分配自住用房，其余部分面向市場租賃，合作社成員參與分紅。

　　他同時強(qiáng)調(diào)，還需加強(qiáng)政策引導(dǎo)，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。政府部門應(yīng)加快完善相關(guān)法律法規(guī)，加大市場監(jiān)管力度，維護(hù)承租人和出租人雙方的權(quán)益。應(yīng)加強(qiáng)公寓的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，制訂硬件設(shè)施安全性、宜居性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，定期公布長租公寓市場參考租金，由公安、房管等部門聯(lián)動實(shí)施租賃合同備案制度，確保承租人的安全及合法權(quán)益等。

　　在完善稅率體系和退出機(jī)制方面，徐念沙認(rèn)為，可以對企業(yè)建設(shè)租賃類用房土地進(jìn)行稅收減免，允許企業(yè)租賃收入用于增值稅抵扣，降低企業(yè)資金成本，增加企業(yè)運(yùn)營租賃地產(chǎn)的收益。積極推進(jìn)REITs等金融創(chuàng)新，為企業(yè)和機(jī)構(gòu)創(chuàng)造退出渠道，使相關(guān)標(biāo)的能接軌資本、資金市場，資產(chǎn)能迅速變現(xiàn)，盤活存量資金，促進(jìn)其實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，增加其持有物業(yè)積極性。

　　除了住房制度，作為央企的掌舵人，徐念沙還高度關(guān)注央企改革和創(chuàng)新發(fā)展的議題。去年一年，包括保利集團(tuán)公司與中國輕工業(yè)集團(tuán)公司、中國工藝（集團(tuán)）公司實(shí)施重組，完成公司制改革，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的重組等系列改革重組舉措次第展開，保利集團(tuán)進(jìn)一步明確了戰(zhàn)略定位、業(yè)務(wù)布局與發(fā)展規(guī)劃，成為央企發(fā)展改革的排頭兵。

　　據(jù)介紹，2018年，保利將深化國有資本投資公司試點(diǎn)等改革，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級，推動協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)業(yè)務(wù)融合等。

　　在采訪的最后，徐念沙說，黨的十九大報告對新時代國有企業(yè)改革發(fā)展提出了新任務(wù)新要求，強(qiáng)調(diào)要深化國有企業(yè)改革，發(fā)展混合所有制企業(yè)，培養(yǎng)具有全球競爭力的世界一流企業(yè)。這讓保利人深受鼓舞，干勁倍增。站在新的歷史起點(diǎn)上，我們要不忘初心，牢記使命，擼起袖子加油干，努力把保利打造成具有全球競爭力的世界一流企業(yè)。

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