破解發(fā)展難題，厚植發(fā)展優(yōu)勢，必須牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念。上海要加快建設(shè)“五個中心”，加快建設(shè)具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市，更好體現(xiàn)國家形象、代表國家水平，參與全球合作競爭。在這個過程，國有企業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)將越來越大，肩負(fù)的使命也越來越重。

　　成立于2002年的上海地產(chǎn)集團，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國有獨資企業(yè)集團公司，注冊資本42億元。集團主營業(yè)務(wù)包括土地儲備前期開發(fā)、灘涂造地建設(shè)管理、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資、舊區(qū)改造、養(yǎng)老事業(yè)等。截至“十二五”末，集團總資產(chǎn)達(dá)2123億元，旗下?lián)碛?家具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)、2家上市公司、2個國家級開發(fā)區(qū)。

　　作為功能性國企，上海地產(chǎn)集團正致力于打造一個生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合的城市更新平臺，積極探索一種全新的發(fā)展模式?！爸挥惺冀K圍繞上海市委、市政府工作中心，才能不辱使命，不負(fù)重托，實現(xiàn)企業(yè)價值；只有嫁接市場機制，通過國際化標(biāo)準(zhǔn)、市場化機制、專業(yè)化管理，才能讓使命落地，并實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。”上海地產(chǎn)集團黨委書記、董事長馮經(jīng)明日前在接受《經(jīng)濟參考報》記者專訪時強調(diào)。

馮經(jīng)明（左三）調(diào)研世博項目。資料照片

　　產(chǎn)城融合　轉(zhuǎn)型發(fā)展構(gòu)建城市更新平臺

　　目標(biāo)的實現(xiàn)，關(guān)鍵靠實干，從當(dāng)下做起。在馮經(jīng)明看來：“為更好擔(dān)當(dāng)起上海國企的責(zé)任，必須把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、重點工作要放到全國和上海的大局中考量，對標(biāo)國際最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平?！彼榻B，近幾年，集團就持續(xù)推進(jìn)集團城市更新平臺業(yè)務(wù)、舊區(qū)改造、保障房和租賃房建設(shè)、大眾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、黃浦江碼頭岸線管理、鄉(xiāng)村振興、老建筑保護改造等事關(guān)上海長遠(yuǎn)發(fā)展的重大任務(wù)。

　　作為國際大都市，上海要進(jìn)一步提升城市能級和核心競爭力，必須圍繞增強城市核心功能，聚焦關(guān)鍵重點領(lǐng)域，在國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心的核心功能建設(shè)上取得新突破，在品牌建設(shè)、制度創(chuàng)新、對外開放、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、全球網(wǎng)絡(luò)、發(fā)展平臺、人才集聚、品質(zhì)生活等關(guān)鍵領(lǐng)域打造新高地。

　　2010年世博會為上海提升了全球影響力。而在后世博時代，上海地產(chǎn)集團也依然大有作為。馮經(jīng)明告訴記者，目前上海地產(chǎn)集團正在浦東濱江世博園區(qū)內(nèi)建設(shè)一座世界一流水平的世博文化公園。項目規(guī)劃面積約2平方公里，是上海中心城核心區(qū)最大的綠地公園，也是上海面向未來、面向世界、邁向具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市的重要標(biāo)志性項目。“集團將在世博文化公園保留俄羅斯、意大利、盧森堡、法國等4個原有世博場館，將世博記憶和文化有機融合。另外，公園還將新建上海大歌劇院、溫室花園、雙子山、馬術(shù)公園等建筑和景觀，并按照‘既要有綠化也要有文化，既要有森林也要有園林’的要求，把江南文化元素充分融入其中，展現(xiàn)江南園林特色，建設(shè)一座有韻味、有故事的大公園。2017年，公園部分區(qū)域已開工建設(shè)，2019年將全面開工，計劃2021年基本建成?！?/p>

　　上海地產(chǎn)集團城市更新戰(zhàn)略強調(diào)生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合。馮經(jīng)明指出，目前集團正在積極推進(jìn)區(qū)域整體開發(fā)和城中村改造，包括上海最大的城中村改造三林濱江南片區(qū)，生態(tài)智慧、產(chǎn)城融合的寶山新顧城項目，未來地標(biāo)級CBD龍陽路交通樞紐項目，北虹橋區(qū)域城市更新等項目。

　　做優(yōu)做大　發(fā)揮企業(yè)規(guī)模效應(yīng)

　　做大規(guī)模，既是發(fā)揮功能性國企引領(lǐng)帶動作用的需要，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要。馮經(jīng)明拿租賃住房舉例，“我們的租賃住房要在市場上真正發(fā)揮國企‘壓艙石’和‘穩(wěn)定器’的作用，必須保持一定的市場占有率；而有了一定的市場規(guī)模，才能更加有效地拓寬融資渠道，完善后期運營管理，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，形成規(guī)模效應(yīng)，最終依靠穩(wěn)定的租金收益保持企業(yè)持續(xù)運轉(zhuǎn)，同時也給消費者帶來更多的利益和實惠?！?/p>

　　馮經(jīng)明指出，在上海打造“五個中心”的進(jìn)程中，迫切需要進(jìn)一步吸引、聚集一流人才，上海地產(chǎn)集團當(dāng)仁不讓肩負(fù)起為城市未來發(fā)展涵養(yǎng)人才的使命，全力推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設(shè)。2017年，集團首批選取了17幅租賃房地塊，主要位于古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區(qū)中央活動區(qū)、黃金地段，周邊產(chǎn)業(yè)集聚、交通便利、生活配套齊全。其中，新建類租賃住房項目已開工6個，可提供房源近6500套，2019年還將有6個項目開工；2個改建類租賃住房即將于今年3月上市，屆時將提供近1200套房源。根據(jù)計劃，集團還將繼續(xù)增持租賃住房用地，到2021年力爭達(dá)到4萬-5萬套（建筑面積約250萬平方米），解決6萬-10萬上海高端和急需人才的居住問題。

　　做強品牌　建立標(biāo)準(zhǔn)化體系

　　有品牌內(nèi)涵的公司，更能被市場所接受；有科學(xué)發(fā)展模式的企業(yè)，才能走得更長遠(yuǎn)、更穩(wěn)健。馮經(jīng)明表示：“我們衡量一個品牌的價值，要從四個維度來評判，即要政府滿意、行業(yè)領(lǐng)先、市場接受、資本青睞。”

　　集團租賃住房板塊圍繞這個品牌標(biāo)準(zhǔn)，積極打造建設(shè)端和運營端兩大品牌。建設(shè)端，聚焦產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計模塊和成本模塊，根據(jù)不同產(chǎn)品定位優(yōu)化組合，大大縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，并推動全裝配式住宅建設(shè)，助推上海住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。同時，積極推進(jìn)定制化租賃住房服務(wù)，目前已與上海市經(jīng)信委、復(fù)旦大學(xué)、紐約大學(xué)等政府機構(gòu)和高等院校達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來還將與更多園區(qū)、企業(yè)和科研院校展開合作，滿足入滬人才和留滬精英的居住需求。

　　運營端，以“都市夢生活”為核心理念，提出旗下物業(yè)既是小區(qū)，也是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)，為客戶提供的不僅僅是一張床，還有完善的商業(yè)、教育、藝術(shù)、健身、游樂等配套設(shè)施，以及人才的發(fā)展需求。通過整合優(yōu)質(zhì)聯(lián)營品牌IP，打造有競爭力的內(nèi)容生態(tài)聯(lián)盟。目前，城方運營管理品牌已率先運用于馨越公寓、馨逸公寓等集團公租房項目。

　　“我們還在積極探索存量改造類租賃住房業(yè)務(wù)，即將開業(yè)的環(huán)保大樓項目和浦江項目分別為上海首例非居住存量房屋轉(zhuǎn)租賃住房使用的代理經(jīng)租項目和上海首批存量商辦用地轉(zhuǎn)租賃住宅項目的試點項目，為盤活存量閑置資產(chǎn)提供了一種可借鑒、可復(fù)制的創(chuàng)新模式?！薄●T經(jīng)明介紹。

　　上海地產(chǎn)集團養(yǎng)老業(yè)務(wù)品牌目前已經(jīng)形成申養(yǎng)、萬養(yǎng)、鴻養(yǎng)三大品牌，其中，“申養(yǎng)”打造了長者公寓、照護機構(gòu)、社區(qū)嵌入式機構(gòu)、康護醫(yī)院、居家護理五條產(chǎn)品線?！叭f養(yǎng)”聚焦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，與中醫(yī)大開展合作引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的首個實體項目——岳養(yǎng)中醫(yī)門診部正式開業(yè)，此后，進(jìn)一步引入市場化管理模式，緊貼養(yǎng)老運營做活機制，通過空間、業(yè)務(wù)、服務(wù)等領(lǐng)域的結(jié)合，探索形成了醫(yī)老深度融合的新模式?！傍欚B(yǎng)”通過老齡用品、適老輔具的產(chǎn)品集成能力，引入專業(yè)化、體系化、平臺化思路，積極探索政企合作新格局，在適老改造等領(lǐng)域滿足社區(qū)居民的迫切需求，提升長者生活品質(zhì)和改善生活環(huán)境。

　　在數(shù)十個項目實踐基礎(chǔ)上，集團制定了《養(yǎng)老產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計手冊》，明確不同產(chǎn)品線的標(biāo)配，并配合固定供應(yīng)體系，將有助于集團大眾養(yǎng)老項目更好地打造標(biāo)準(zhǔn)化適老環(huán)境，降低設(shè)計風(fēng)險，控制建設(shè)成本，提高運營效率，逐步打造品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資和運營服務(wù)平臺，成為全國領(lǐng)先的醫(yī)養(yǎng)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)品牌。

　　專業(yè)化推進(jìn)　引入市場化團隊

　　隨著功能性業(yè)務(wù)的不斷推進(jìn)，上海地產(chǎn)集團先后承擔(dān)了三林城中村改造和楔形綠地建設(shè)，世博文化公園項目建設(shè)，推進(jìn)黃浦江岸線公務(wù)碼頭和游船碼頭建設(shè)，啟動北虹橋、金山朱涇、閔行顓橋、浦東航頭等區(qū)域整體開發(fā)項目，推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設(shè)等，這些項目是政府想做又無法單靠市場化做的，如何高質(zhì)量地完成市委、市政府重托，又實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是放在上海地產(chǎn)集團面前最大的考驗。

　　在馮經(jīng)明看來，功能性業(yè)務(wù)不能單靠市場化，卻離不開市場機制，最終還將接受市場的檢驗?！拔覀兏矣谥泵媸袌鎏魬?zhàn)的利器就是市場化機制和專業(yè)化管理。比如集團養(yǎng)老和租賃住房業(yè)務(wù)都采用了‘輕重并舉’的發(fā)展模式，并引入市場化團隊，進(jìn)行專業(yè)化管理。”

　　馮經(jīng)明介紹，集團2014年成立上海地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為養(yǎng)老重資產(chǎn)投資平臺，對存量資源進(jìn)行梳理，為輕資產(chǎn)運營公司的發(fā)展鋪路，同時開始圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的醫(yī)療、老齡用品、信息化系統(tǒng)等周邊配套進(jìn)行探索和試點。2015年，引入市場化機制和醫(yī)療資源，與上海萬科、上海中醫(yī)藥大學(xué)共同發(fā)起設(shè)立上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司，集聚三方在土地、物業(yè)、資本、醫(yī)療、管理等優(yōu)勢資源，以養(yǎng)老運營作為核心，建立標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化、專業(yè)化的發(fā)展模式。通過三年的發(fā)展，上海地產(chǎn)集團已初步完成對上海養(yǎng)老市場的布局。

　　租賃住房業(yè)務(wù)板塊則采用“輕重一體、運營優(yōu)先”的運作模式。重資產(chǎn)平臺負(fù)責(zé)租賃住房土地獲取及項目開發(fā)建設(shè)管理，通過市場機制，引入標(biāo)桿企業(yè)合作代建等方式，采用“賽馬機制”加快推進(jìn)工程進(jìn)度，起到“承重墻”作用。輕資產(chǎn)平臺引入市場化團隊，聘用職業(yè)經(jīng)理人，負(fù)責(zé)租賃住房項目專業(yè)化運營及資源拓展。目前，國內(nèi)首個“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)+智慧生活”的租賃智慧運營管理平臺基本建成，既是租賃住房的房源平臺，也是運營、服務(wù)、管理平臺，實現(xiàn)租賃管理、智慧社區(qū)、智能生活三大服務(wù)，以及房屋資金、客戶信息、商戶消費、服務(wù)資源、合同認(rèn)證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

　　探索證券化路徑　破解資金緊箍咒

　　2018年，上海地產(chǎn)集團功能類、平臺類項目投資占比達(dá)到80%，資金需求巨大。如何實現(xiàn)資金平衡，是地產(chǎn)集團迫切需要解決的問題。

　　租賃住房作為長期持有物業(yè)，具有前期投入大、運營成本高、盈利模式單一等特點，上海地產(chǎn)集團正積極探索多渠道融資及租賃住房資本證券化路徑。

　　2018年1月9日，上海地產(chǎn)集團與國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行在滬簽署《租賃住房業(yè)務(wù)開發(fā)性金融合作協(xié)議》，加強總對總?cè)谫Y，降低融資成本。

　　2018年底，全國首單以儲架結(jié)構(gòu)發(fā)行的公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品落戶上海地產(chǎn)集團，“國開—上海地產(chǎn)公共租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃”總規(guī)模100億元，首期于2019年1月份正式發(fā)行，期限為25年，首期發(fā)行票面利率在4.48%。發(fā)行后，將拓寬公租房市場化融資渠道，吸引更多社會資金支持公租房建設(shè)。

　　2018年8月21日，集團與中國人壽、華潤集團舉行國壽申潤城市發(fā)展基金簽約儀式，基金規(guī)模約150億元，主要用于位于上海核心區(qū)域、具有增值空間的寫字樓、酒店、商業(yè)、長租公寓等物業(yè)。

　　馮經(jīng)明指出，隨著首個資本市場支持租購并舉政策出臺，特別是上交所提出2019年將推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs，上海地產(chǎn)集團證券化探索也在加速。公募REITs作為經(jīng)營性物業(yè)資本退出的最佳渠道，集團將加快與人民銀行上海分行的合作，深入探索租賃住房資本證券化路徑，從市場化角度探索未來標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs產(chǎn)品，為整個租賃住房行業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展提供一定的參考和貢獻(xiàn)。

?