近期，房企境外融資速度明顯加快。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，海外融資的上市房企超過(guò)15家，融資金額超過(guò)30億美元。多數(shù)房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。融資利率方面，不少房企海外融資利率超過(guò)10%。業(yè)內(nèi)人士稱，5月以來(lái)，境內(nèi)融資有收緊的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年融資難度會(huì)進(jìn)一步增加，政策面有望進(jìn)一步收緊。今年以來(lái)，多數(shù)房企加速拿地，疊加償債高峰來(lái)臨，為緩解資金壓力，上市房企積極拓展海外融資渠道。

海外融資規(guī)模增加

從發(fā)行主體看，赴海外融資多數(shù)為港股上市房企，也有少數(shù)為A股上市房企。此外，多數(shù)房企海外融資是無(wú)擔(dān)保、無(wú)抵押。

多數(shù)房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。以融創(chuàng)中國(guó)(港股01918)為例，公司6月12日公告，擬發(fā)行2022年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.25%，利息將由2019年12月14日起，每半年支付一次。發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)主要用于本集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資。

部分房企融資期限較長(zhǎng)。以中國(guó)奧園(港股03883)為例，公司將發(fā)行于2023年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.35%。發(fā)行票據(jù)的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額將約為1.98億美元，公司擬將所得款項(xiàng)凈額用于集團(tuán)現(xiàn)有境外債務(wù)再融資。

部分公司延長(zhǎng)了現(xiàn)有融資期限。以北京建設(shè)(港股00925)為例，公司6月13日公告，附屬公司將1.82億港元及648萬(wàn)美元的現(xiàn)有貸款融資延長(zhǎng)36個(gè)月。

融資利率方面，不少房企海外融資利率超過(guò)10%，境外融資額度占用較多。以新湖中寶為例，公司6月12日公告，旗下新湖（BVI）2018控股有限公司完成在境外發(fā)行總額1.1億美元的債券，票面年利率為11%，期限為3年。本次債券發(fā)行依據(jù)美國(guó)證券法S規(guī)則向境外機(jī)構(gòu)投資者發(fā)售，并在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。

新湖中寶表示，在批復(fù)的8億美元額度內(nèi)，公司已完成發(fā)行境外債券共計(jì)6.25億美元。本次債券成功發(fā)行有利于公司進(jìn)一步拓寬融資渠道，并為建立境外市場(chǎng)良好信用打下基礎(chǔ)，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。

境內(nèi)融資或收緊

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年1-5月份，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模整體較大，融資利率整體較低，兩位數(shù)利率融資非常少。一方面緩解了償債等資金鏈壓力，另一方面也為加速拿地打下基礎(chǔ)。5月下旬以來(lái)，隨著境內(nèi)融資收緊，海外融資規(guī)模增加，成本也隨之攀升。預(yù)計(jì)下半年融資難度會(huì)進(jìn)一步增加，政策面有望進(jìn)一步收緊。

克而瑞研究報(bào)告顯示，2019年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。在此背景下，信托貸款余額經(jīng)歷3月份短暫反彈后于5月再次回落。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年以來(lái)，多數(shù)上市房企提高了拿地速度和力度，一二線熱點(diǎn)城市布局力度較大。加速拿地必然會(huì)導(dǎo)致房企融資增加。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度依然較大，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，境內(nèi)融資渠道有收緊的趨勢(shì)。疊加房企償債高峰期來(lái)臨，海外融資成為多數(shù)房企的備選方案，以此緩解資金緊張問(wèn)題。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的走勢(shì)，段雨桐預(yù)計(jì)，融資方面還是會(huì)維持收緊態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)不太可能會(huì)有很大的放松。對(duì)于拿地來(lái)講，行業(yè)頭部房企近期拿地比較積極，原因一是由于可售庫(kù)存低，需要補(bǔ)貨，二是目前拿地的成本相對(duì)而言是比較低的。而且中小型房企由于資金問(wèn)題拿地速度會(huì)有所下降。綜合來(lái)看，2019年第三季度房企拿地對(duì)保持一定的熱度，第四季度可能會(huì)有所降溫。

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