“監(jiān)管部門已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導(dǎo)’，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同?！鄙虾Ｄ吵巧绦邢嚓P(guān)人士莫以琛（化名）日前透露，上述舉措的核心思想是控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。雖然沒說完全凍結(jié)相關(guān)業(yè)務(wù)，只是各種指導(dǎo)、總行不批等情況陸續(xù)出現(xiàn)，那些住房按揭貸款規(guī)模增長太快的銀行可能會受點影響。

另一方面，7月4日、5日兩天，寧波銀保監(jiān)局開出39張罰單，對十多家銀行開出總額約1275萬元的罰金，其中近60%的罰單是針對房地產(chǎn)住房按揭貸款管理不規(guī)范和房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)不審慎等行為。

分析人士指出，上述舉措或意味著繼部分房地產(chǎn)信托暫停外，銀行的房地產(chǎn)信貸也將放緩。這對于負(fù)債率高、手頭沒有太多流動資金的開發(fā)商而言，會是一個考驗。

銀行收緊房地產(chǎn)貸款

一方面是部分銀行被“窗口指導(dǎo)”，另一方面是近日監(jiān)管機構(gòu)開出多張地產(chǎn)貸款罰單。對此，同策集團首席分析師張宏偉稱，上述情況是房地產(chǎn)政策階段性收緊的表現(xiàn)?！半A段性規(guī)范和整治，目的是讓市場預(yù)期平穩(wěn)。”張宏偉說。

莫以琛認(rèn)為，目前的階段性整治可以看成是5月份“整治亂象”的落實。

今年5月，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號，簡稱“23號文”）。對于銀行而言，在房地產(chǎn)行業(yè)政策方面，23號文指出，整治的重點是表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

分析人士指出，對照上述監(jiān)管要求就不難理解，為什么寧波銀保監(jiān)局開出的“行政處罰決定書”中，“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”、“房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理不審慎”、“住房按揭貸款管理不規(guī)范”、“對所在機構(gòu)住房按揭貸款管理不規(guī)范行為負(fù)有直接管理責(zé)任”等是主要的違法違規(guī)事實（案由）。

某股份制銀行行長表示：“只要信貸放松，銀行就會加大房地產(chǎn)信貸投放力度。今年以來，這種跡象很明顯，尤其是在土地市場。這也很容易理解。房地產(chǎn)項目，銀行從上到下都看得懂，批得快，知道風(fēng)險點在哪。我們有些支行上報的醫(yī)藥企業(yè)貸款，就很不容易通過審貸會。因為以前做得少，沒有合適的風(fēng)險評估指標(biāo)?！?/p>

該行長介紹，他所在銀行目前傾向于跟央企背景的開發(fā)商合作。上海地區(qū)的按揭貸款門檻也沒有提高?！爸灰现暗囊?guī)定都還能辦?！痹撔虚L稱，目前看來，房地產(chǎn)相關(guān)貸款還是銀行的主要業(yè)務(wù)。其他行業(yè)對這塊的替代性不強。

房地產(chǎn)信托迎“窗口指導(dǎo)”

從上周開始，監(jiān)管部門已經(jīng)對部分信托公司開始了“窗口指導(dǎo)”。華東某信托經(jīng)理汪芳（化名）告訴中國證券報記者，她所在的信托公司的確被要求控制房地產(chǎn)信托的規(guī)模?！翱刂谱》康禺a(chǎn)融資規(guī)模就控制住房地產(chǎn)行業(yè)了，每年控制一點點。對這個我們有預(yù)期，也能接受。”汪芳稱。

實際上，最近幾個月以來，汪芳已經(jīng)明顯感覺到相關(guān)信托產(chǎn)品又開始好賣了?！胺康禺a(chǎn)信托收益高，投資者也認(rèn)可。不過房地產(chǎn)信托一開始熱賣，我們就預(yù)計到離監(jiān)管不遠了。”汪芳笑稱。

汪芳介紹，和同行交流下來，這次針對個別公司的“窗口指導(dǎo)”可以概括為：房地產(chǎn)信托規(guī)模不超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，未備案項目一律暫停；符合“432”的通道類業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項目，也受窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；地產(chǎn)公司并購類也算房地產(chǎn)項目，也受窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導(dǎo)影響；房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈金融和購房尾款類項目暫時不受此次窗口指導(dǎo)影響。

有信托經(jīng)理認(rèn)為，本次“窗口指導(dǎo)”是與這一輪土地市場轉(zhuǎn)熱有關(guān)：一二線城市最近供地較多，三四線疲軟，地產(chǎn)公司回歸一二線拿地幅度比較大。到上半年為止，地產(chǎn)項目增得太快，相應(yīng)的調(diào)整其實在意料之中。

實際上，信托行業(yè)的監(jiān)管口徑和銀行基本一致。

“23號文”指出，在信托領(lǐng)域的整治重點是向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款；違法違規(guī)向地方政府提供融資；違規(guī)要求或接受地方政府及其所屬部門提供各種形式的擔(dān)保；違規(guī)將表內(nèi)外資金直接或間接投向“兩高一?！钡认拗苹蚪诡I(lǐng)域是整治的重點。

下半年房企到期債券達1706億元

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，今年上半年的確有違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象，“23號文”發(fā)出的“整治”信號說明監(jiān)管已經(jīng)意識到了其中的問題?！帮L(fēng)向”的轉(zhuǎn)變對于負(fù)債率高、流動資金不足的房企而言，今年下半年會是一個挑戰(zhàn)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環(huán)比則增長了16.4%?？硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛嶂赋?，這是因為今年一季度延續(xù)了2018年11月開始的融資回暖趨勢，融資額達到2016年以來的峰值，同比增長15.6%；而二季度融資環(huán)境再收緊，使得房企在二季度的融資總量大幅減少，達到近兩年以來的較低值，從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

從95家典型房企債券類融資監(jiān)測的情況來看，2019年上半年房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元，相當(dāng)于2018年全年的59.3%。其中，境內(nèi)發(fā)債1402億元，占2019年境內(nèi)外發(fā)債總量的33%；境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個百分點。

房玲指出，這主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財政部出臺相關(guān)政策限制境外債用途，導(dǎo)致2018年下半年境外發(fā)債量驟減，而2018年底2019年初，由于境內(nèi)環(huán)境持續(xù)收緊，且房企在2019年面臨償債高峰期，房企不得不再次向海外舉債。

另外一個值得關(guān)注的情況是，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)債券的期限在3年-7年間，2019年房企面臨償債高峰期，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債，這也是2019年上半年房企發(fā)債量上升較大的主要原因。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也屬高位；到2020年下半年或2021年上半年，房企的償債壓力進一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。其中，境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，較2018年全年下降0.91個百分點，主要是大型房企發(fā)債結(jié)構(gòu)性的影響；境外發(fā)債的成本8.34%，相對于2018年全年上升了1.19個百分點。2018年以來境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月境外發(fā)債成本破8%，之后均在7.50%以上，而2019年多數(shù)企業(yè)迎來償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價進行發(fā)債。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)整體調(diào)控維穩(wěn)的情況下，預(yù)計下半年房企融資也將持續(xù)維穩(wěn)為主，針對部分企業(yè)的融資限制或?qū)⒊掷m(xù)。

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