??受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)開發(fā)尚待恢復(fù)，房地產(chǎn)銷售明顯下滑，房企面臨嚴(yán)峻的銷售和回款壓力。盡管多家房企推出線上購(gòu)房，但多以項(xiàng)目展示為主，實(shí)際成交量遠(yuǎn)低于去年同期銷量；同時(shí)，高額的利息費(fèi)用支出、待支付工程款、企業(yè)人員工資作為房企的剛性支出，更加劇了其現(xiàn)金流壓力。不過，惠譽(yù)博華日前推出的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告指出，出于對(duì)沖新型冠狀病毒肺炎疫情造成的負(fù)面影響考慮，2020年政府部門相機(jī)抉擇，行業(yè)調(diào)控政策已開始邊際放松，將對(duì)房地產(chǎn)銷售起到支撐作用。
　　
　　前不久，中國(guó)人民銀行召開金融市場(chǎng)工作電視電話會(huì)議，確定保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”，落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。報(bào)告中提到，目前，地方政府陸續(xù)相機(jī)抉擇，出臺(tái)房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，主要涉及延期、分期繳納土地出讓金、延期繳稅、加大信貸支持、放寬預(yù)售條件、增加購(gòu)房者公積金貸款支持等方面，以支持房企渡過難關(guān)。金融對(duì)購(gòu)房支持有所松動(dòng)，將有助于刺激購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)今后還會(huì)有更多的類似政策。
　　
　　2016年三季度以來(lái)，隨著一系列調(diào)控政策的實(shí)施，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再度進(jìn)入全面緊縮周期，銷售增速持續(xù)回落，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比增速持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得以遏制。2019年，房?jī)r(jià)整體維持溫和上漲，但房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)較上年顯著增加。2019年，中國(guó)商品房銷售面積17.2億平方米，累計(jì)同比下降0.1%，增速較上年全年回落2.4pct；同期銷售金額16.0萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)6.5%，增速較上年回落5.7pct。目前房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍好于2014年低谷期，行業(yè)韌性猶存。
　　
　　從不同能級(jí)城市來(lái)看，本輪調(diào)控周期對(duì)一線城市作用效果明顯，一線城市住宅價(jià)格指數(shù)顯著低于平均水平且長(zhǎng)期接近零增長(zhǎng)；而受益于棚改貨幣化安置政策的推行，三線城市調(diào)控效果有所弱化，成為本輪調(diào)控周期中房?jī)r(jià)上漲的主要驅(qū)動(dòng)力；2018年以來(lái)，棚改計(jì)劃規(guī)模收縮，并降低貨幣補(bǔ)償比例，三線城市住宅價(jià)格指數(shù)回落。2019年，調(diào)控政策持續(xù)收緊，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下降，住宅價(jià)格指數(shù)趨向低位徘徊。
　　
　　新開工和銷售增速在一定程度上反映了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度。在景氣度較高階段，銷售增速較快，房企新開工意愿強(qiáng)烈，以期快速實(shí)現(xiàn)預(yù)售；而景氣度低迷時(shí)期，對(duì)銷售的悲觀預(yù)期會(huì)抑制房企的新開工意愿。2019年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)新開工面積和施工面積增速保持相對(duì)高位趨穩(wěn)，而銷售面積增速保持相對(duì)低位，二者出現(xiàn)較為明顯的剪刀差?；葑u(yù)博華認(rèn)為，盡管考慮到前期已實(shí)現(xiàn)預(yù)售的項(xiàng)目仍存在一定的交房需求，但在銷售面積首現(xiàn)同比下滑的情況下，目前房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸步入庫(kù)存增加周期。
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)受疫情影響階段，推動(dòng)樓市復(fù)蘇、拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)上下游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回暖的重要舉措。目前各地出臺(tái)的政策主要側(cè)重于短期內(nèi)緩解房企的銷售和資金壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)信心，避免房市出現(xiàn)危機(jī)性下跌；而銀行對(duì)于購(gòu)房者的信貸支持顯著利好于住宅銷售，未來(lái)若更多銀行實(shí)行此政策，將帶來(lái)明顯的成交量提振效果。
　　
　　不過，我們也要看到，在“房住不炒、因城施策”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)支持政策更多是為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情沖擊而出現(xiàn)斷崖式下滑，避免房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，造成大規(guī)模違約，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)造成震動(dòng)。后市一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，近期陸續(xù)出臺(tái)的支持政策很有可能逐步退出，從而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。
　　
　　惠譽(yù)博華預(yù)期，在穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求將受到抑制，銷售增長(zhǎng)乏力，疊加融資受限等因素，房企施工投資將更為謹(jǐn)慎，新開工增速有望回落，竣工增速或?qū)⑻嵘?。展?020年全年，考慮到一季度經(jīng)濟(jì)受疫情影響最為嚴(yán)重，且為傳統(tǒng)銷售淡季，行業(yè)銷售大幅下滑已成定局；隨著疫情影響緩解、售樓處逐步開放、項(xiàng)目陸續(xù)復(fù)工，在政策提振下，行業(yè)銷售規(guī)模有望企穩(wěn)。但從2020年全年來(lái)看，行業(yè)銷售將大概率維持上年水平或出現(xiàn)一定程度回落。?