今年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)底層資產(chǎn)擴(kuò)容仍在繼續(xù)。自試點(diǎn)推出以來(lái)，該市場(chǎng)在盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資等方面發(fā)揮了重要作用。近日，備受市場(chǎng)期待的首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs“嘗鮮”獲受理，這也意味著REITs市場(chǎng)正迎來(lái)新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容。與此同時(shí)，醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)、文旅、水電等多品類(lèi)資產(chǎn)也正在積極探索中。

　　具體來(lái)看，率先申報(bào)并獲受理的4只產(chǎn)品分別為華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤(rùn)REIT”）、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“印力REIT”）、華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“金茂REIT”）、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“物美REIT”）。

　　來(lái)自中信證券研究團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其底層資產(chǎn)包括3個(gè)購(gòu)物中心（印力REIT、華潤(rùn)REIT、金茂REIT）和4個(gè)以超市為主力店的社區(qū)商業(yè)物業(yè)（物美REIT），合計(jì)可出租面積37.3萬(wàn)平方米。其中3個(gè)購(gòu)物中心平均面積9.8萬(wàn)平方米，4個(gè)社區(qū)商業(yè)平均面積1.9萬(wàn)平方米。另外，這些底層資產(chǎn)分別位于北京（物美REIT）、杭州（印力REIT）、青島（華潤(rùn)REIT）、長(zhǎng)沙（金茂REIT），均位于一線或核心二線城市，人群密集，消費(fèi)水平較高。

　　根據(jù)基金公告，首批4只消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)合計(jì)評(píng)估價(jià)值為143億元，預(yù)計(jì)募資127億元。中信證券研究團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步分析稱(chēng)，按擬募資金額計(jì)算，印力REIT、華潤(rùn)REIT、金茂REIT、物美REIT預(yù)計(jì)2024年現(xiàn)金分派率分別為4.8%、4.7%、4.8%和6.8%，均顯著高于3.8%的產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs發(fā)行最低預(yù)期現(xiàn)金分派率要求。

　　國(guó)信證券指出，一般來(lái)說(shuō)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入成本較大，投資回收周期較長(zhǎng)，給公司正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大資金壓力。而通過(guò)公募REITs項(xiàng)目，公司一方面能夠即時(shí)獲取高額投資收益，補(bǔ)充流動(dòng)資金；另一方面，由于監(jiān)管要求企業(yè)需認(rèn)購(gòu)相關(guān)REITs基金份額不低于20%，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目未來(lái)3年每年強(qiáng)制分紅率達(dá)3.8%，能夠給予企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮近日表示，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。據(jù)悉，目前萬(wàn)科商業(yè)、物流、租賃住房也都在積極準(zhǔn)備REITs，另外，萬(wàn)緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模在25萬(wàn)平方米左右，已報(bào)送至地方發(fā)改委，有望今年內(nèi)發(fā)行REITs。

　　中金公司認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推動(dòng)是眾望所歸，料帶動(dòng)REITs市場(chǎng)進(jìn)入新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容。此外，股票市場(chǎng)也有必要關(guān)注消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，尤其是未來(lái)其與房企的互動(dòng)關(guān)系，以及中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期投融資轉(zhuǎn)型所可能孕育出的投資機(jī)遇。

　　除了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，目前還有涉及園區(qū)、交通、能源等領(lǐng)域的7只產(chǎn)品也在“排隊(duì)入場(chǎng)”中。

　　這7只產(chǎn)品分別為易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

　　常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)中，公募REITs一級(jí)市場(chǎng)今年以來(lái)擴(kuò)容增類(lèi)表現(xiàn)持續(xù)活躍。10月30日，九州通在第三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，已于10月向國(guó)家發(fā)改委正式提交REITs申報(bào)材料。公司擬以擁有的約330多萬(wàn)平方米的醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn)，分批發(fā)行公募REITs，首批入池資產(chǎn)預(yù)計(jì)總建筑面積超過(guò)17萬(wàn)平方米。如果成功發(fā)行，有望成為國(guó)內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs、醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流首單REITs以及湖北省首單民營(yíng)企業(yè)公募REITs。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、水電基礎(chǔ)設(shè)施REITs等新品類(lèi)也有望面市，為市場(chǎng)投資者提供更多選擇。

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