36只公募REITs二季報近日相繼出爐。綜合來看，盡管面臨多重因素的挑戰(zhàn)，各類資產(chǎn)整體實現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營，相關(guān)各方都在千方百計地提升經(jīng)營韌性。這其中，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績表現(xiàn)較為亮眼。

　　近九成產(chǎn)品二季度保持盈利

　　數(shù)據(jù)顯示，納入Wind統(tǒng)計的36只REITs中，32只在二季度實現(xiàn)了盈利，占比近九成。其中，19只基金報告期凈利潤超過1000萬元，中航京能光伏REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT單季凈利潤數(shù)據(jù)表現(xiàn)居前，而華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT等4只產(chǎn)品出現(xiàn)不同程度虧損。報告期收入方面，10只基金產(chǎn)品收入超1億元。其中，鵬華深圳能源REIT、中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT居前。

　　“基于公募REITs上半年的業(yè)績表現(xiàn)，可以看到：一是以保障房和生態(tài)環(huán)保為代表的抗周期資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而能源REITs業(yè)績在季度維度仍面臨一定波動；二是盡管行業(yè)層面或整體面臨壓力，但資產(chǎn)間的表現(xiàn)各異，高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等板塊均有業(yè)績表現(xiàn)出相對韌性的品種；三是以消費基礎(chǔ)設(shè)施為代表的強(qiáng)運營管理品牌能夠充分發(fā)揮主動運管能力，實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)?！敝行抛C券投研團(tuán)隊分析稱。

　　消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)突出

　　綜合底層資產(chǎn)類型表現(xiàn)來看，多只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)穩(wěn)健運營，業(yè)績表現(xiàn)亮眼。2024年，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs隆重“上新”，該類項目進(jìn)一步豐富了底層資產(chǎn)類型，也為我國REITs市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　具體來看，作為市場上規(guī)模領(lǐng)先的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，延續(xù)了一季度的良好表現(xiàn)，華夏華潤商業(yè)REIT二季度實現(xiàn)收入1.74億元，凈利潤1074.42萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額9856.76萬元，當(dāng)期可供分配金額8666.2萬元，本年累計可供分配金額1.38億元，實際分配金額5122萬元。按募集規(guī)模計算（對應(yīng)發(fā)行價格6.902元/份），相應(yīng)年化分派率達(dá)到5.05%。

潘悅　制圖

　　該基金底層資產(chǎn)為青島嘉昇潤城商業(yè)管理有限公司持有的青島萬象城項目，報告期內(nèi)，項目公司整體運營平穩(wěn)，實現(xiàn)營業(yè)收入17136.59萬元、息稅折舊及攤銷前利潤9893.38萬元，報告期內(nèi)收繳率（當(dāng)期實收金額/當(dāng)期應(yīng)收賬款）為100%。截至報告期末，基礎(chǔ)設(shè)施項目青島萬象城出租率99.04%，較基金招募說明書同期預(yù)測出租率97.50%提升1.54個百分點。

　　另一只華夏金茂商業(yè)REIT也在二季度展示出亮眼的業(yè)績數(shù)據(jù)。該基金二季度實現(xiàn)了總收入2321.68萬元、可供分配金額達(dá)1330.37萬元。按募集規(guī)模計算，簡單年化分派率達(dá)到5.01%。底層資產(chǎn)方面，長沙金茂覽秀城二季度的出租率達(dá)98.30%，收繳率達(dá)99.43%，整體運營狀態(tài)穩(wěn)??；平均租金（固定租金部分）二季度環(huán)比增長2.9%，達(dá)到85.89元/平方米/月；銷售額、客流量等經(jīng)營數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，同比增速分別達(dá)16.03%和9.49%。

　　嘉實物美消費REIT也在二季度實現(xiàn)了平穩(wěn)運營。根據(jù)公告，該基金報告期實現(xiàn)收入2967.57萬元，凈利潤為891.75萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為906.89萬元；實現(xiàn)可供分配金額1625.16萬元，單位可供分配金額0.0406元。截至2024年6月末，其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定、分散化程度較高，整體的出租率（總已租建筑面積/總可租建筑面積）98.13%；期末收繳率99.90%。

　　7月21日，嘉實物美消費REIT公告，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司已完成吸收合并。公告顯示，計劃管理人嘉實資本已取得北京嘉華德勝商業(yè)管理有限公司、北京嘉華豐尚商業(yè)管理有限公司和北京嘉華小馬廠商業(yè)管理有限公司全部股權(quán)。SPV1、SPV2、SPV3已分別取得北京美廉美連鎖商業(yè)有限公司、北京玉蜓橋物美科技發(fā)展有限公司、北京物美小馬廠商業(yè)有限公司全部股權(quán)，相關(guān)權(quán)屬變更工商登記手續(xù)已完成。合并完成后，項目公司繼續(xù)存續(xù)并承繼對應(yīng)SPV公司的全部資產(chǎn)、負(fù)債，嘉實資本最終通過SPV間接持有項目公司全部股權(quán)。

　　此外，中金印力消費REIT二季度實現(xiàn)可供分配金額3681萬元。按發(fā)行規(guī)模計算，年化分配率為5.44%，實現(xiàn)招募說明書預(yù)測水平的104.37%。截至二季度末，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項目出租率98.40%，租金收繳率100%，可供分配金額高于招募說明書同期預(yù)測水平。

　　機(jī)構(gòu)關(guān)注階段性配置機(jī)會

　　總體來看，機(jī)構(gòu)仍然較為看好REITs的配置價值。華泰證券表示，“資產(chǎn)荒”背景下，非銀機(jī)構(gòu)配置壓力仍大，REITs作為較高分紅、風(fēng)險適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，具備一定配置價值。建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)定性較強(qiáng)、具備一定韌性的資產(chǎn)，如保租房、環(huán)保、消費等，能源基礎(chǔ)設(shè)施存在季節(jié)性波動，估值回調(diào)后可適當(dāng)增配。

　　中信證券投研團(tuán)隊表示，經(jīng)營穩(wěn)健的保租房和生態(tài)環(huán)保仍是首選，積極關(guān)注出現(xiàn)階段性回調(diào)后的布局時機(jī)。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績的季度波動導(dǎo)致其二級市場價格有所回落，消化估值的同時或帶來新的配置機(jī)會。同時，建議積極關(guān)注目前市場存在預(yù)期差同時運管能力突出的消費基礎(chǔ)設(shè)施。此外，當(dāng)前市場估值相對合理、經(jīng)營基本面存在一定韌性的部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)或也值得關(guān)注。

　　更多資產(chǎn)類型“上新”也持續(xù)為市場投資者提供更多元化的配置選擇。7月23日，中信建投明陽智能新能源REIT正式登陸上交所，該項目為全國首單陸上風(fēng)電公募REITs項目。據(jù)悉，在發(fā)售階段，其網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)倍數(shù)超69倍，創(chuàng)今年以來新高。公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)也高達(dá)約315倍，總認(rèn)購金額近380億元。另外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs也將再添新成員。記者了解到，華夏首創(chuàng)奧萊REIT近日已獲批即將進(jìn)入發(fā)售階段，這也是國內(nèi)首只以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，為其他自持經(jīng)營性物業(yè)的房企轉(zhuǎn)型提供了一個有益參考。