中指研究院近日公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為549.2億元，同比下降20.8%，環(huán)比增長52.0%；行業(yè)債券融資平均利率為2.53%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，8月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資355.0億元，同比下降23.4%，環(huán)比增長70.0%，占比64.6%；ABS融資194.2億元，同比下降5.5%，環(huán)比增長43.4%，占比35.4%。具體來看，8月房企信用債發(fā)行總量較上月明顯增長，民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加。濱江、美的置業(yè)、卓越月內(nèi)發(fā)行5筆信用債，合計(jì)規(guī)模29.3億元。月內(nèi)招商蛇口、華發(fā)股份等央國企仍積極發(fā)行信用債，發(fā)行規(guī)模較高，分別為50億元、26.4億元，融資成本較低，平均利率分別為2.22%、2.66%。8月份，短期融資券較上月發(fā)行規(guī)模增加，占信用債發(fā)行總額的12.7%、帶動(dòng)月內(nèi)信用債發(fā)行年限縮短。

　　綜合2024年1月-8月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額3701.9億元，同比下降29.7%。其中，信用債融資2391.2億元，同比下降28.0%，占比64.6%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降50.6%，占比1.8%；ABS融資1243.7億元，同比下降31.2%，占比33.6%。

　　8月，房企ABS發(fā)行金額環(huán)比增長，發(fā)行規(guī)模超過150億元，達(dá)到194.1億元。其中，CMBS/CMBN是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)39.9%，類REITs占比33.5%，供應(yīng)鏈ABS占比26.5%。政策窗口開啟以來，共有6只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品獲批。其中，較早獲批的5只已于今年上半年上市，華夏首創(chuàng)奧萊REIT也于8月發(fā)行上市。

　　中指研究院方面分析認(rèn)為，相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS最重要的特點(diǎn)是突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”，一般采用平層結(jié)構(gòu)，以底層資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅。在持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS中，投資機(jī)構(gòu)可以通過運(yùn)營治理和激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)，參與到基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營決策中。當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等金融工具持續(xù)落地，為購物中心、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)提供了寶貴的退出渠道，持有物業(yè)開發(fā)運(yùn)營全周期的金融閉環(huán)更加完善。

　　從融資利率來看，8月債券融資平均利率為2.53%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月海外債零發(fā)行、信用債和ABS利息均下降帶動(dòng)融資綜合平均利率下降。其中，信用債平均利率為2.53%，同比下降0.84個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.04個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為2.53%，同比下降0.61個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。

　　從典型房企債券發(fā)行來看，當(dāng)月招商蛇口融資額度最高，為50億元，保利發(fā)展平均融資利率2.02%，融資成本較低。值得一提的是，從行業(yè)整體融資情況來看，頭部企業(yè)融資渠道仍保持暢通，融資成本持續(xù)降低。如華潤置地以現(xiàn)金流安全作為發(fā)展生命線，三道紅線均保持綠檔，其財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基本面獲得金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。2024年上半年，該公司綜合融資成本3.24%，較年初降低32BP，創(chuàng)歷史新低。華潤商業(yè)REIT也于2024年3月在深交所上市，成功實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)“投融建管退”資本閉環(huán)。此外，截至2024年6月末，保利發(fā)展綜合融資成本降低至3.31%，較年初下降25BP；招商蛇口綜合資金成本3.25%，較年初也降低22BP。