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| 樓市消費出現(xiàn)偏差 調(diào)控房價該動誰的奶酪 |
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| 2006-05-10 陳曉彬 來源:經(jīng)濟參考報 |
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當前，媒體上關(guān)于房地產(chǎn)市場的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)有政府各有關(guān)部門公布的，有房地產(chǎn)商及其行業(yè)協(xié)會透露的，也有專家學者乃至媒體自己分析測算的，令人目不暇接，行外人難明就里。但目前房價遠遠超過房屋建筑成本、為實現(xiàn)"三通一平"所投入的土地開發(fā)成本以及投資者應得的社會平均利潤，恐怕是不爭的事實。
房價過高或增長過快，不僅令廣大中低收入人群難以滿足正常的住房需求，影響社會和諧，也會給整體經(jīng)濟的健康發(fā)展帶來隱患。進一步調(diào)控房價增長過快勢頭看來勢在必行。
筆者以為，房價高的主要原因在于房子要建在土地上，而適于建造城市住宅的土地是一種稀缺資源。取得了在一塊土地建筑住宅的權(quán)利后，別人就不能夠再在這塊土地上建筑房屋，增加供應，展開競爭。如果蓋房子像造冰箱、電視一樣，不受土地資源的限制，可以根據(jù)市場需求無限增加供給，就沒有人能夠讓房價維持在遠遠超過社會平均利潤之上的高水平了。實際上，房價中超額利潤是地租，即依靠對土地的所有權(quán)或獨占的使用權(quán)所收取的貢賦。由于其他成本在房價中所占比例很有限，所以調(diào)控房價的重點是調(diào)整地租水平。
中國城市的住宅用地屬國家所有，個人為滿足自己的居住需求而使用公有土地，應該向政府繳納地租，由政府把這些地租作為公共積累，服務于全社會。問題是政府應該以怎樣的形式收取地租。目前，主要的方式是由地方政府以招標、拍賣等形式向房地產(chǎn)開發(fā)商一次性出讓土地使用權(quán)，開發(fā)商再把地價加在房價中向購房者收取這部分地租。這種一次性收取地租的方式，必然抬高了住房售價。此外，這種方式可以讓地方政府在短期內(nèi)得到大量的非經(jīng)常性收入，即使沒有腐敗現(xiàn)象，也會刺激大搞政績工程的沖動。城市的土地有限，而城市的發(fā)展和建設則需要長遠的投入。地賣光了，再拿什么去發(fā)展公用事業(yè)？有論者提出，應該把一次性出售土地使用權(quán)逐步改為逐年收取物業(yè)稅。筆者認為，這種方式既可以抑制目前的高房價，又能增加各地政府的經(jīng)常性收入，促進城市建設的長期發(fā)展。此外，政府還可以通過調(diào)整稅率，調(diào)控房地產(chǎn)市場和調(diào)整城市布局。房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的超額利潤其實也是一種地租收入。房地產(chǎn)開發(fā)商通過超額利潤形式收取地租，積聚起的大量財富，流向何處？這是他們的商業(yè)秘密，筆者不得而知。如果把這些積累用于投資科學教育事業(yè)，開發(fā)高新技術(shù)，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展倒也有所裨益。但這種情況恐怕微乎其微。而他們以這種方式積累財富，對中低收入購房者的消費產(chǎn)生的"擠出"效應，對釀成房地產(chǎn)市場泡沫等對整體國民經(jīng)濟的負面影響則是顯而易見的。調(diào)控房價更重要的內(nèi)容應該是約束房價中以超額利潤形式收取的地租。在市場經(jīng)濟體制下，不能靠行政手段強行規(guī)定商品房的售價，但是可以采取調(diào)整貸款期限、利率等經(jīng)濟手段限制囤積居奇、待價而沽等行為，促使開發(fā)商盡快將現(xiàn)房出手，從而抑制房價。
最后，還應該考慮如何抑制"炒房"活動。住房確實也有投資品的屬性。一般而言，政府應該保護居民對住房項目的投資。但在目前房價過高，已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟健康運行和大多數(shù)居民改善居住環(huán)境需求的情況下，不應該鼓勵對住房的投資需求、特別是投機需求。實際上，這種需求已成為支持房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)超額利潤的重要因素，而且分享了一部分超額利潤。前一階段，一些地方政府出臺的限制二手房轉(zhuǎn)讓措施曾對抑制高房價產(chǎn)生明顯效果。除這些措施外，實行購房實名制，對滿足本身居住需求之外的多處住房實行差別稅率，對沒有永久居留權(quán)的境外人士購房采取一定限制措施等，都可以抑制"炒房"行為。據(jù)筆者所知，有些國家就采取過禁止外國人在本國購買房產(chǎn)的措施。 |
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