在中央和各地政府強力的經(jīng)濟(jì)、行政手段調(diào)控下，房價終于開始下跌，但是成交淡靜。這說明，更多百姓想擁有住房或改善居住條件的合理愿望還未能實現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今后的調(diào)控目標(biāo)除了應(yīng)該繼續(xù)促使房價回到合理區(qū)間外，也要促進(jìn)房屋成交量達(dá)至合理水平。這要靠在政府的主導(dǎo)下，開發(fā)商和購房者對未來房價的合理回歸達(dá)至一種共識。
商品房價格的走勢，應(yīng)由市場決定。這似乎是市場經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義。按照古典的勞動價值論，商品價格最終是要圍繞其價值，即凝聚其中的社會必要勞動量；按現(xiàn)代很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都信奉的一般均衡理論，只要有充分競爭，商品價格能達(dá)至一般均衡的狀態(tài)，使消費者獲得最大效用，企業(yè)家獲得最大利潤，不勞政府干預(yù)。但是，住房不是一般商品，建房所用的磚頭瓦塊、鋼筋水泥可能是充分競爭的一般商品，這部分價格完全應(yīng)交給市場去決定。在現(xiàn)實房價中，這部分可以看做是一個常數(shù)項。
房價中，還有相當(dāng)一部分是地價，即購房者對土地使用權(quán)所付出的租金，只不過是以一次性形式支付。土地不是什么人類勞動的產(chǎn)品，本身沒有價值，其使用權(quán)的租金水平?jīng)]有什么價值可以圍繞；由于老祖宗只給我們留下這么多可供蓋房的土地，不可能因充分競爭而使其使用權(quán)的租金水平達(dá)至什么一般均衡水平。也就是說，地價水平無章可循。按中國現(xiàn)行土地制度，土地使用權(quán)的租金，是政府主導(dǎo)的。房價的高低不只是磚頭瓦塊、鋼筋水泥價格的變化，而在很大程度上受地價的變化影響。政府調(diào)控房價，一定程度上也是在調(diào)節(jié)地價水平。
購房者為土地使用權(quán)所付出的租金，在轉(zhuǎn)讓或出租房屋時是可以回收的。如果地價走高，回收就可望超過付出，使買房不僅能改善居住條件，也能成為很好的投資選擇。投資者多是追漲殺跌。房價走高，更能刺激人們購買的欲望。以自住目的的購房者，想到以后房價還要繼續(xù)漲，也可能在現(xiàn)實需要并不十分迫切的情況下，先買了再說。可當(dāng)大家都預(yù)期房價走低，也就是房價中所包含的地價還要下跌，為投資而購房者自然不會出手，為自住而買房的人也會等再便宜些才肯買。
如果政府能明確地廣而告之，要把房價調(diào)節(jié)到什么水平，開發(fā)商該分享到什么程度，大家心里就都有了數(shù)。對房價合理回歸形成共識后，識時務(wù)的開發(fā)商就會痛快地把房價降至合理水平，收取自己該拿的那份；購房者知道了房價底線，該出手時就出手。這樣房地產(chǎn)市場也許就能回歸理性，進(jìn)入正常狀態(tài)了。
至于應(yīng)該把房價調(diào)整到什么水平？其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是能讓百姓實現(xiàn)合理的改善居住環(huán)境的要求，讓房地產(chǎn)的成交規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度相適應(yīng)。至于具體的數(shù)值，有學(xué)者說10%，有專家說20%，也有的認(rèn)為，應(yīng)該是居民收入的多少倍……。筆者認(rèn)為，茲事體大，這個數(shù)據(jù)關(guān)乎人民幸福，關(guān)乎整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不能靠拍腦袋想出來，必須經(jīng)廣泛深入的調(diào)查統(tǒng)計，才能得出科學(xué)結(jié)論。
