今年央行兩次加息，加大宏觀控制力度，廣大購(gòu)房者為此增加利息支出。不過(guò)沒(méi)有關(guān)系，日前筆者了解到，通過(guò)理財(cái)技巧，仍可以達(dá)到省錢(qián)還房貸的目的。
    據(jù)悉，目前各銀行個(gè)人房貸還款方式可分為一次性還本付息和分期還款，其中分期還款又可分為等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法、等比遞增還款法和等比遞減還款法。其實(shí)，這些還款方式，優(yōu)劣各異，適用人群不同，購(gòu)房者可以根據(jù)自身實(shí)際情況選擇應(yīng)用。

六種還款法各有千秋

    等額本息還款法。特點(diǎn)：在利率不變情況下，借款人每期(月)還款額均相等，每期還款額可拆分為本金和利息，但每期本金和利息所占比例都在發(fā)生變化，本金所占份額逐漸上升，利息所占份額逐期下降。其最大特點(diǎn)就是便于記憶。適用范圍：一般適用于貸款期內(nèi)家庭收入比較穩(wěn)定的借款人，方便借款人有計(jì)劃安排家庭支出，如40歲左右的成年人。
    等額本金還款法。特點(diǎn)：在整個(gè)還款期，本金等額償還，利息逐期等額下降。適用范圍：一般適用于有一定積蓄，預(yù)期收入不太穩(wěn)定的借款人。有些借款人認(rèn)為選擇等額本金還款法會(huì)節(jié)省利息支出，而選擇等額本息還款法會(huì)吃虧的問(wèn)題，其實(shí)借款人大可不必?fù)?dān)心，首先如果選定等額本息還款法，只是事先確定了整個(gè)貸款期間的還款方案，客戶可按約定還款，如果財(cái)力允許，可選擇適當(dāng)時(shí)間做提前還款或縮短貸款期限，可獲得與等額本金還款法相同的效果。如果選擇等額本金還款法，事先確定的還款方案看起來(lái)好像總體負(fù)擔(dān)少一些，但實(shí)際上大大降低了機(jī)會(huì)成本，前期還款壓力大，不利于家庭更多的其他消費(fèi)開(kāi)支。
    等額累進(jìn)還款法。包括等額遞增還款法和等額遞減還款法兩種。特點(diǎn)：還款期內(nèi)，同一還款年度內(nèi)各月還款額相等，后一還款年度內(nèi)的每月還款額比前一還款年度的月還款額遞增或遞減。適用范圍：等額遞增還款法，在貸款金額和期限相同的情況下，此種還款法所需支付的利息較多，但前期負(fù)擔(dān)也較輕，一般適用于預(yù)計(jì)收入穩(wěn)定增加的借款人，如剛參加工作的年輕人。等額遞減還款法，一般適用于預(yù)計(jì)收入穩(wěn)定減少的借款人，如即將退休的中老年人。
    等比累進(jìn)還款法。包括等比遞增還款法和等比遞減還款法兩種。特點(diǎn)：還款期內(nèi)，同一還款年度內(nèi)各月還款額相等，后一還款年度內(nèi)每月還款額比前一還款年度月還款額按比例遞增或遞減。適用范圍：等比遞增還款法，在貸款金額和期限相同的情況下，此種還款法所需支付的利息最多，但前期負(fù)擔(dān)最輕，一般適用于預(yù)計(jì)收入跳躍性增加的借款人。等比遞減還款法，一般適用于預(yù)計(jì)收入跳躍性減少的借款人。從整體上來(lái)說(shuō)，只要貸款中途不發(fā)生提前還款和利率變化，凡遞增類(lèi)還款法必然比遞減類(lèi)還款法還款總利息要多，遞減類(lèi)還款法前期負(fù)擔(dān)重，客戶要按照自己的承受能力選擇。

四個(gè)操作小竅門(mén)

    其實(shí)，農(nóng)行理財(cái)專(zhuān)家介紹說(shuō)，無(wú)論在選房貸環(huán)節(jié)，還是還款環(huán)節(jié)，都有技巧可以操作。
    第一， 在申請(qǐng)買(mǎi)房貸款時(shí)，盡可能選擇利息成本最低的貸款方式。五年期以下的住房公積金貸款年利率為3.78%，同檔住房商業(yè)性貸款年利率為4.95%；五年期以上的住房公積金貸款年利率為4.23%，同檔住房商業(yè)性貸款年利率為5.31%。顯然住房公積金貸款絕對(duì)利率水平相對(duì)較低，從節(jié)約資金成本的角度看，在買(mǎi)房貸款過(guò)程中，應(yīng)盡可能選擇利率較低的住房公積金貸款或貼息貸款。
    例如，張先生準(zhǔn)備購(gòu)置一套總價(jià)50萬(wàn)元的商品房，貸款40萬(wàn)元，期限20年，如果使用商業(yè)性貸款，每月還款額為2708.80元，20年貸款期間應(yīng)付利息總額為250112.81元；如果使用公積金貸款或貼息貸款，每月還款額為2472.67元，20年貸款期間應(yīng)付利息總額為193441.92元。顯然與商業(yè)性貸款相比，每月可節(jié)省236.13元，20年貸款期間能節(jié)省利息56670.89元，大約相當(dāng)于房?jī)r(jià)的11%。
    第二， 根據(jù)自身收入成長(zhǎng)曲線和資金使用效益，選擇最佳還款方式。目前，銀行可以提供的還款方式主要有等額本息法和等額本金法。單純比較兩種方法孰優(yōu)孰劣意義不大，還需要結(jié)合貸款買(mǎi)房人當(dāng)前和預(yù)期收入情況及資金使用效益而定。以靜態(tài)計(jì)算為例：張先生貸款40萬(wàn)元，20年還清。如采用等額本金法，首月應(yīng)還款為3436.67元，每月遞減7.38元，最后一個(gè)月還款額為1674.05元，貸款期間還款利息負(fù)擔(dān)總額為213284.40元，比等額本息法要少36828.41元。假設(shè)買(mǎi)房人在第一年年末提前全部還清貸款，采用等額本金法計(jì)算的剩余本金為380000元，一年中所歸還的本金為20000元，支付利息為20753.25元；采用等額本息法計(jì)算的剩余本金是388455.84元，一年中所歸還的本金為11544.16元，支付利息為20961.44元。在第一年末同一時(shí)點(diǎn)還款，等額本金法已支付的利息和剩余應(yīng)還本金的資金合計(jì)是400753.25元；等額本息法支付的資金合計(jì)為409417.28元。等額本金法比等額本息法要少付出資金8664.03元。
    第三， 選擇合適的時(shí)機(jī)提前部分或全部還款，節(jié)約利息支出。在還款過(guò)程中，如果買(mǎi)房人恰有閑置資金，可以考慮提前部分或全部還款，提前還款使得貸款本金減少，能相應(yīng)節(jié)省貸款利息支出。當(dāng)然，是否提前還款？提前還多少？還要視買(mǎi)房人家庭具體經(jīng)濟(jì)情況和其他理財(cái)計(jì)劃而定。提前還款固然能縮減利息支出，但對(duì)買(mǎi)房人家庭來(lái)說(shuō)，手頭可用現(xiàn)金大量減少，急用錢(qián)想再貸款可是很難的，對(duì)此也要有充分的準(zhǔn)備。
    第四， 如果經(jīng)濟(jì)條件允許，應(yīng)選擇期限相對(duì)較短的貸款或縮短已貸款的期限。很多貸款買(mǎi)房人即便每月有充足的付款能力，也愿意選擇期限相對(duì)較長(zhǎng)的貸款，每月還款金額相對(duì)較少，這樣還完月供之后，手頭顯得更寬裕一些。當(dāng)然，一旦節(jié)余資金積累到一定程度，他們往往會(huì)提前部分或全部還款。僅僅從理財(cái)融資的角度看，貸款期限越短，還款的“速率”越快，相應(yīng)占用的利息就少；期限越長(zhǎng)，還款的“速率”越慢，即便中途提前全部還款，但其占用的利息也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純的短期限貸款。
    假設(shè)上例中張先生申請(qǐng)了20年期的貸款40萬(wàn)元，在第10年末提前全部還清貸款，這10年間支付的貸款利息總額為176833.08元；而王女士直接申請(qǐng)辦理了10年期的40萬(wàn)元貸款，10年期間利息負(fù)擔(dān)總額為116432元。張先生比王女士多支付利息60401.08元�？此撇畈欢嗟膬煞N方案，利息支出竟有這么大差別。當(dāng)然，短期限貸款月供負(fù)擔(dān)較重，10年期40萬(wàn)元貸款，每月需還款4303.60元，比20年期貸款月供多負(fù)擔(dān)1594.80元。需要強(qiáng)調(diào)的是，以上計(jì)算和比較都是站在靜態(tài)角度分析，并未考慮資金時(shí)間價(jià)值因素。