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| 2007-04-04 吳學(xué)安 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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房貸利率又漲了，面對(duì)不到一年時(shí)間內(nèi)連續(xù)三次加息，許多家銀行已經(jīng)推出的固定利率房貸開(kāi)始受到市民的關(guān)注和追捧。自央行2007年3月18日加息后，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也作出相應(yīng)調(diào)整。
由于不斷上漲的利率加大了貸款買(mǎi)房者的還款負(fù)擔(dān)，各家銀行相繼推出了各種產(chǎn)品來(lái)回避加息后的還款負(fù)擔(dān)，如固定利率住房貸款、雙周供、接力貸等。其中，固定利率房貸成為購(gòu)房者關(guān)注的產(chǎn)品。尤其是此次利率上調(diào)，更激發(fā)購(gòu)房者對(duì)固定利率品種的關(guān)注。
在國(guó)內(nèi)，繼光大、招行和建行相繼推出固定利率房貸產(chǎn)品后，農(nóng)業(yè)銀行也在正式推出了固定利率個(gè)人住房貸款產(chǎn)品。盡管在連續(xù)加息的形勢(shì)下，前去轉(zhuǎn)換固定利率房貸的客戶也日漸增多。但從較早開(kāi)辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行看，該項(xiàng)業(yè)務(wù)近兩年推廣還不理想。如光大南京分行全年的房貸總量中，選擇固定利率的只有幾十筆，而建行去年在江蘇省只做了600筆，在全年120億的房貸業(yè)務(wù)中只占很小的一塊。有人算了一筆賬，經(jīng)過(guò)四次上調(diào)，房貸利率不經(jīng)意間從5%出頭走到了6.7%，如果兩年前選擇固定利率貸款，50萬(wàn)元的房貸每年可節(jié)省利息支出近8000元，三年減少兩萬(wàn)多元利息支出。
前中國(guó)社科院金融研究所易憲容博士認(rèn)為，銀行固定利率房貸的推出，只是增加了一些房屋貸款的信貸產(chǎn)品，讓購(gòu)房者多一些選擇。至于選擇哪些信貸產(chǎn)品，首先要看固定利率與浮動(dòng)利率在水平和期限方面的差異性，這取決于金融市場(chǎng)環(huán)境，比如市場(chǎng)是處于利率上升周期還是下降周期，取決于財(cái)務(wù)狀況及對(duì)利率負(fù)擔(dān)的計(jì)算，這樣才能預(yù)算出兩種利率水平的成本高低。這沒(méi)有一個(gè)固定的模式。
的確，盡管固定利率房貸增加了銀行貸款的品種和市場(chǎng)，但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，固定利率房貸增加了利率風(fēng)險(xiǎn)控制難度，也增加了銀行的運(yùn)作成本。一旦市場(chǎng)利率升高，這部分貸款資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將會(huì)下降。此時(shí)，商業(yè)銀行的固定利率貸款資產(chǎn)不管是繼續(xù)持有，還是在二級(jí)市場(chǎng)上出售，這種損失均會(huì)發(fā)生。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸品種有了新的選擇，更為靈活了，但同樣意味著增加了控制利率風(fēng)險(xiǎn)的難度。有了固定房貸利率，貸款人便可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以及今后一段時(shí)期的宏觀利率判斷，對(duì)貸款品種進(jìn)行選擇。但如果貸款人判斷失誤，尤其是對(duì)銀行的固定利率定得比未來(lái)幾年央行調(diào)整的利率水平還要高，借款人便要支付更多的利息。
市場(chǎng)一直預(yù)測(cè)利率處于加息周期中，在此背景下，如果銀行實(shí)行固定利率房貸，銀行和購(gòu)房者到底要承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn)呢？專(zhuān)家的看法是，固定利率房貸，對(duì)銀行、購(gòu)房者都是一把雙刃劍。最終誰(shuí)是贏家，還要看利率、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估水平。盡管固定利率房貸的推出，在理論上并沒(méi)什么障礙，但在操作上卻受制于三大瓶頸：一是商業(yè)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。固定利率產(chǎn)品無(wú)疑鎖定了貸款人的利率風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)銀行的利率定價(jià)也需要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)精算。二是分散利率風(fēng)險(xiǎn)的金融工具欠缺。商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，有賴(lài)于相關(guān)配套金融產(chǎn)品的出爐。如利率期權(quán)產(chǎn)品，利率遠(yuǎn)期、掉期產(chǎn)品，只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機(jī)會(huì)分散未來(lái)不可預(yù)知的利率變化風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的不足，目前尚不可知購(gòu)房者對(duì)這一產(chǎn)品的接受程度。盡管目前市場(chǎng)預(yù)期利率處于上升周期中，但仍沒(méi)有一個(gè)對(duì)利率變動(dòng)較為準(zhǔn)確的把握，固定利率未必比浮動(dòng)利率好。
相比之下，目前國(guó)內(nèi)融資成本比較低，是銀行推出固定利率房貸的好時(shí)機(jī)。但固定利率房貸僅是作為浮動(dòng)利率的補(bǔ)充，僅能滿足部分群體的需求，不會(huì)成為主流，而且，固定利率比較適用于短期或者階段性短期房貸，不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期固定利率。因此，貸款購(gòu)房者要根據(jù)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)進(jìn)行綜合判斷。如果預(yù)期通貨膨脹增大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，應(yīng)采用固定利率；如果預(yù)期通貨膨脹減小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，那么應(yīng)采用浮動(dòng)利率。從消費(fèi)維權(quán)角度看，購(gòu)房者屬于信息弱勢(shì)群體，從目前購(gòu)房者的個(gè)人專(zhuān)業(yè)水平來(lái)看，很難比較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到未來(lái)房貸利率的變化，銀行有必要事先進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)告知�？傊M(fèi)者須認(rèn)真分析，理性選擇，選擇適合自己的一種住房貸款方式。 |
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