隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款不良率均有所上升。但記者在上海、深圳采訪發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款在“高危區(qū)域”和“高危時(shí)段”均呈現(xiàn)了一定的抗壓性，總體風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)。但近期銀行對(duì)個(gè)人貸款的爭(zhēng)奪戰(zhàn)很容易導(dǎo)致新的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

　　個(gè)人房貸不良率上升

　　從2007年底至今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降通道，價(jià)格持續(xù)調(diào)整。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，先于全國(guó)調(diào)整的深圳、廣州新建住房銷售價(jià)格繼續(xù)下跌，同比跌幅達(dá)16.3%和8.9%，深圳成為全國(guó)惟一一個(gè)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)兩位數(shù)的城市。在長(zhǎng)三角的代表城市上海，2月份新建住房銷售價(jià)格下降2.6%。
　　房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致住房貸款不良率有所攀升。上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)表明，2008年12月末，全市中外資銀行機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款余額61.69億元，比年初增加10.36億元；不良率1.04%，比年初上升0.15個(gè)百分點(diǎn)；今年1月末，房地產(chǎn)不良貸款余額升至65.5億元，不良率升至1.08%。
　　與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也有所暴露。盡管2008年上海個(gè)人住房不良貸款呈現(xiàn)“雙降”態(tài)勢(shì)，但1月份個(gè)人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數(shù)比年初增加656筆，增幅8.9%。
　　深圳市銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月末，全市個(gè)人購(gòu)房貸款不良余額21.3億元，比年初增加4.3億元；不良率為0.84%，比年初增加0.15個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款逾期余額105.7億元，比年初增加14.6億元；逾期率為4.16%，比年初增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。截至2009年1月末，個(gè)人購(gòu)房貸款不良余額23億元，比上月增加1.7億元；不良率微升至0.89%。

　　“高危區(qū)域”和“高危時(shí)段”均有效承壓

　　專家們普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動(dòng)，但總體較為平穩(wěn)，“高危區(qū)域”和“高危時(shí)段”均有效承壓，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)，不會(huì)對(duì)我國(guó)金融安全造成重大影響。
　　“從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、上海、北京等‘高危區(qū)域’的主要房地產(chǎn)貸款質(zhì)量是平穩(wěn)的。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，深圳地區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)先于全國(guó)調(diào)整，下跌幅度也最大，與高峰期相比達(dá)到30%左右，這一地區(qū)的房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況對(duì)全國(guó)應(yīng)該具有先行指標(biāo)的意義。交通銀行在深圳地區(qū)的房地產(chǎn)貸款沒(méi)有出現(xiàn)大批量、集中性的“壞賬”，其內(nèi)部壓力測(cè)試也表明，即使房?jī)r(jià)再下跌10%，銀行風(fēng)險(xiǎn)也在可控范圍之內(nèi)。
　　截至2008年12月末，深圳銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良余額合計(jì)42.88億元，比年初下降7.2億元；不良率為1.16%，比年初下降0.23個(gè)百分點(diǎn)，低于深圳銀行業(yè)貸款不良率1.99%的平均水平。目前，深圳銀行業(yè)“負(fù)資產(chǎn)”個(gè)人房貸余額不到50億元，“負(fù)資產(chǎn)”比率約2%。
　　這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“高危時(shí)段”也能夠有效承壓。建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光表示，樓市最危險(xiǎn)的時(shí)候是去年四季度，交易量極度萎縮，這對(duì)資金鏈主要依賴于銷售回款的開發(fā)商而言幾乎難以維持。隨著近期樓市交易量逐漸回升，開發(fā)商資金壓力有所緩解。未來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌，但只要維持一定的交易量，房地產(chǎn)貸款“高危警報(bào)”可能就不會(huì)響起。
　　此外，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款態(tài)度謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)控制較嚴(yán)。盡管今年1月份房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，但仍低于中外資銀行機(jī)構(gòu)平均水平0.48個(gè)百分點(diǎn)。記者了解到，各地各家銀行仍把房地產(chǎn)開發(fā)貸款視為高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，管控極為嚴(yán)格，開發(fā)貸款均要滿足自有資金35%以上(商業(yè)項(xiàng)目在40%以上)、四證齊全，且貸款總額不超過(guò)總投資的50%。由于開發(fā)商以較大折價(jià)率把土地或在建工程抵押給銀行，銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的承受力相對(duì)較強(qiáng)。

　　個(gè)人房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)可能導(dǎo)致新的信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　值得注意的是，各大銀行近期加大了對(duì)個(gè)人按揭貸款的爭(zhēng)奪，尤其是一些中小銀行和外資銀行，不斷推出新產(chǎn)品以吸引客戶，這很可能引發(fā)新的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
　　深圳發(fā)展銀行近期推出了“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品，借款人在貸款時(shí)只要預(yù)先支付貸款總額一定比例的現(xiàn)金，就可享受最低3.78%的利率，相當(dāng)于5年以上期限貸款基準(zhǔn)利率打6.3折。渣打銀行不久前推出了“活利貸”，客戶只要在還款賬戶中存入閑置資金，該筆資金就能被視為提前還款金額，抵沖貸款本金，而利息將會(huì)按照剩余本金計(jì)算。
　　有關(guān)專家表示，目前商業(yè)銀行面臨生息資產(chǎn)增速減緩、凈息差收窄、中間業(yè)務(wù)增速趨緩、銀行資產(chǎn)質(zhì)量面臨不確定性等一系列問(wèn)題，而個(gè)人住房貸款對(duì)銀行來(lái)說(shuō)仍然是高收益、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，因此銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇。一些中小銀行正以各種優(yōu)惠手段爭(zhēng)取轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉(zhuǎn)”按揭，如果客戶把存量房貸從其他銀行轉(zhuǎn)到該行，重新辦理貸款時(shí)可以把首付比例降低。這可能給銀行信貸安全帶來(lái)隱患。
　　據(jù)記者了解，目前深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)已經(jīng)被國(guó)家有關(guān)部門叫停。對(duì)此，上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民對(duì)商業(yè)銀行提出三點(diǎn)要求：第一，各銀行要積極支持房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的貸款需求，對(duì)資質(zhì)好、基本面好、信用記錄好、有競(jìng)爭(zhēng)力但暫時(shí)因?yàn)榻鹑谖�機(jī)影響而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的房地產(chǎn)企業(yè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，可考慮實(shí)施貸款重組，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。
　　第二，對(duì)于惡意囤房惜售的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)要求其合理降價(jià)促銷進(jìn)行“自救”，確保貸款到期收回。同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，定期開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試，及時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)趨勢(shì)并提前采取防范措施。
　　第三，嚴(yán)格堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)管理底線，既要有力支持住房消費(fèi)，也要有效防范投資性購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。各商業(yè)銀行要認(rèn)真落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策。上海市銀行同業(yè)公會(huì)應(yīng)發(fā)揮協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，嚴(yán)禁加按揭，對(duì)轉(zhuǎn)按揭和中介返點(diǎn)費(fèi)率問(wèn)題加以約束，提升行業(yè)自律性，防范無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。