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一個多月來，在政府嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策打壓下，房地產(chǎn)股票大幅下挫。4月6日至5月17日，市值前十大地產(chǎn)股的平均跌幅達33.1%，房地產(chǎn)股整體跌幅達33.6%，比同期上證綜指和滬深300多跌15個百分點。
然而也正是因為地產(chǎn)股的超跌，券商認為其股票價格已經(jīng)逐步步入底部區(qū)域；但考慮到二級市場在調(diào)控效果沒有完全顯現(xiàn)前將不會出現(xiàn)支持其中期趨勢走強的基礎(chǔ)，投資者短期仍需規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險。
地產(chǎn)股出現(xiàn)恐慌性下跌
“一線地產(chǎn)公司2010年P(guān)E在10—12倍之間，PB在2倍左右，為歷史最低水平，因此，我們調(diào)高對行業(yè)的投資評級至‘增持’。”來自海通證券的報告提出地產(chǎn)股已經(jīng)超跌、可考慮介入的觀點。
該報告表示，按照邏輯，金融危機將按照信用危機、債務(wù)危機、貨幣危機的進程演化；當下，我們正處于應(yīng)對信用危機成功之后的債務(wù)危機深化階段，這將導(dǎo)致2010年中國出口前高后低。2010年上半年出口樂觀，是前期地產(chǎn)調(diào)控短期加強的原因；而隨著債務(wù)危機的深化，出口將再度萎靡，地產(chǎn)調(diào)控將逐步“有名無實”。
廣發(fā)證券發(fā)布的報告稱：“近期房地產(chǎn)股的恐慌性下跌已經(jīng)為地產(chǎn)股階段性反彈提供了有力支撐。價值投資者可以開始考慮選擇被低估品種逐步吸納�！�
房地產(chǎn)仍有5至10年成長空間
券商建議適當考慮投資地產(chǎn)股的另一個理由，是看好房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展。
海通證券表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，可以從長期、中期、短期的角度，將其影響因素分為人口周期、生產(chǎn)周期與政策周期。從前兩個周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)無疑仍將持續(xù)發(fā)展。
就人口周期而言，從當下開始，如果沒有外來人口的遷入，行業(yè)的剛性需求——中國城鎮(zhèn)25至29歲間的人口，無論是其絕對數(shù)量，或是占總?cè)丝诘谋戎�，都將逐步下降，下降趨勢�?015年后將加速。但是，城市化對上述下降趨勢有明顯改善作用，城鎮(zhèn)25至29歲人口數(shù)量見頂?shù)臅r間延緩至2015年。從長期需求的變化看，中國房地產(chǎn)行業(yè)在理論上仍有5至10年左右的成長空間。
就生產(chǎn)周期而言，在龐大的潛在需求尚未滿足的背景下，地方政府實行適度饑渴式的土地供應(yīng)計劃，與自由競爭的市場相比，供應(yīng)更少，價格更高；另外，各個參與主體均預(yù)期這一制度不會更改。因此，若考慮龐大的潛在需求，房地產(chǎn)行業(yè)一直為賣方市場。就邏輯而言，生產(chǎn)周期的起伏并不會太大。
“盡管政策放松的可預(yù)見性較低，但我們認為中國房地產(chǎn)市場的長期持續(xù)增長前景依然完好。”高華證券的報告這樣表示。
該券商的報告相對看好項目更多元化、在深圳、北京等“過熱”城市業(yè)務(wù)規(guī)模較小、融資風(fēng)險較低以及土地儲備成本低廉的開發(fā)商。并將萬科A、雅居樂房產(chǎn)、恒大地產(chǎn)加入強力買入名單，將華潤置地的評級從賣出上調(diào)至買入。
地產(chǎn)股短期仍存風(fēng)險
不過也有券商提出，雖然地產(chǎn)股的估值已經(jīng)很低，進入了底部區(qū)域，但是短期內(nèi)仍難言見底，可能還存在下跌空間，投資者介入仍須謹慎。
日信證券就持這一觀點。他們的報告認為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在旺盛的需求下保持中長期趨勢不變，預(yù)計剛性需求每年可達到10.2億平方米，但是短期看，左右地產(chǎn)股走勢的主要是政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控力度。
從政府調(diào)控策略看，一季度過熱的經(jīng)濟增速引發(fā)政府施加超預(yù)期的調(diào)控手段，相信目前嚴厲的調(diào)控手段不會長期存在，預(yù)計未來在市場成交及價格方面顯現(xiàn)出調(diào)控效果后，部分調(diào)控手段會逐漸退出以保持政策回歸合理水平。
但是，日信證券預(yù)測本次調(diào)控將至少延至年底至明年一季度，而二級市場在調(diào)控效果沒有完全顯現(xiàn)前將不會出現(xiàn)支持其中期趨勢走強的基礎(chǔ)。
基于上述認識，日信證券提出，本次調(diào)整以來地產(chǎn)股的最低PE、PB估值分別為18.46倍與2.46倍，已處于近兩年內(nèi)的低估值區(qū)域，PE、PB分別距2008年的最低點還有38.8%與34.4%的空間。5月17日房企RNAV平均折價率為43%，與2008年調(diào)整最低點相比，折價差還有23個百分點。雖然地產(chǎn)板塊的調(diào)整空間已較大，但是考慮到政策壓力的影響，預(yù)計未來3至5個月內(nèi)整體板塊還有10%—20%的下調(diào)空間。
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