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| 2007-01-25 本報(bào)記者:洛濤 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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24日，專門從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報(bào)告，其中關(guān)于“嬰兒潮”、“人口紅利”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的論斷最為新穎。報(bào)告認(rèn)為，未來15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。
報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房價(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化，而人口年齡結(jié)構(gòu)是影響房屋需求的重要因素。避開房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，通過“嬰兒潮”變化可以大致把握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期運(yùn)行趨勢(shì)�！皨雰撼薄睂�(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，通過人口年齡結(jié)構(gòu)變化直接影響住房剛性需求變化；另一方面，通過“人口紅利期”為房屋需求的實(shí)現(xiàn)提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，與寬松的貨幣政策相結(jié)合，住房的改善性需求和投資性需求將會(huì)得到鼓勵(lì)。
REICO工作室認(rèn)為，25-45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較��；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。有數(shù)據(jù)顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而到2010—2020年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在1.2億左右。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所易憲容博士認(rèn)為，三次“嬰兒潮”中出生的大部分人在上世紀(jì)90年代以后進(jìn)入結(jié)婚、生育、儲(chǔ)蓄及消費(fèi)時(shí)期。他們?cè)诟母镩_放后的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期中成長與學(xué)習(xí)，進(jìn)入社會(huì)后又碰上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熱潮，所以與前代人在價(jià)值取向、行為方式和消費(fèi)行為等方面都有很大的不同。可以說，1998年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展與繁榮在很大程度上與這部分人進(jìn)入消費(fèi)期密切相關(guān)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，中國城市化率為43.0%，與發(fā)達(dá)國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。社會(huì)學(xué)者預(yù)計(jì)，未來城市化進(jìn)程將逐步加快。如果未來10年中國城市化率以每年1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長，預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計(jì)算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米，接近目前全國全年的商品房銷售面積。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國擁有城鎮(zhèn)家庭1.8億戶左右，人均住宅建筑面積約為25平方米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照戶均100平方米計(jì)算，則此類需求將達(dá)到1.8億平方米。同時(shí)考慮到城市舊城改造和拆遷形成的住房需求，預(yù)計(jì)未來對(duì)住宅需求數(shù)將達(dá)到7.5億平方米左右，而2005年全國商品房竣工面積約為5.58億平方米，存在較大的供需缺口。 |
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