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| 投資房地產(chǎn)有學(xué)問 散戶“炒”樓三招致勝 |
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| 2007-01-31 陳耘 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 |
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如今，人們有了閑散資金，除了存銀行、買債券、炒股票、購保險等，投資房產(chǎn)也是一種保值、增值的途徑。但是，“炒”樓方法很多，如何選擇也是一門很深的學(xué)問。
手法之一：短線操作，等待房價上揚。付上一部分房款，或者付上定金，把那套房子歸入自己名下，待房價上揚再伺機出手。這種辦法具有投資少贏利大的特點，但是，風(fēng)險也大，而且對操作的要求也高。投資房地產(chǎn)與投資股票一樣，需要“選時”和“選股”�！斑x時”指買入的時機，“選股”指買入的具體樓盤。目前開發(fā)商大多采用低開高走、小步提價的銷售策略。如剛開盤時為了樹立樓盤形象，吸引人氣，會以低價位出售一批房子，之后，分幾批進(jìn)行小幅提價。因此，剛開盤買進(jìn)就比較劃算。然后，看準(zhǔn)時機，果斷出手。短線操作有點像股市，到了合適的價位就盡快出手，應(yīng)該留一點利潤空間給接盤者，不要“一根甘蔗從梢吃到頭”。
采用這種手法，選擇一個具有升值潛力的樓盤，是至關(guān)重要的。它要求投資者非常熟悉所購的樓盤，投資股票的“技術(shù)分析法”和“基本面分析法”，對投資房地產(chǎn)也一樣適用�！凹夹g(shù)分析”是指要把握開發(fā)商操盤的節(jié)奏，與“莊”共舞，但更重要的是要看樓盤的品質(zhì)如何，即“基本面分析”。比如，交通是否便利、戶型是否合理、配套設(shè)施是否齊全、周邊住宅開發(fā)情況及開發(fā)成本、開發(fā)商的實力等，在這些硬件之外，物業(yè)在軟件方面也要做到優(yōu)秀才有升值的基本保障。另外，要求投資者對整個房地產(chǎn)市場，乃至發(fā)展趨勢應(yīng)該非常了解。這種方法對大多數(shù)樓市投資者來說，難度太大，少操作為好。
手法之二：以租養(yǎng)房，當(dāng)房東。租賃市場的日益活躍，使以租養(yǎng)房成為可能。以租養(yǎng)房的投資方式，主要有兩種，一種是原有一套住宅，通過接揭貸款購買新房，再將原有住宅出租，用租金償還貸款；另一種則是直接購買商品房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款。
對第一種投資者來說，由于原有住房的地段、房型、周邊環(huán)境等已定型，房屋出租后租金收入受周邊同類物業(yè)影響差距不會太大，而所得租金主要用于歸還新房貸款，有時每月租金收入可能小于還款額。這時，最重要的便是如何增加月租金收入。筆者認(rèn)為，比較簡單有效的辦法就是先花上幾千元對原有住房作個性化的裝修、整理，以提高物業(yè)的租賃價值，再尋找合適的房客租出去。這樣，月租金往往會比同類物業(yè)高出一籌。
對第二類投資者來說，考慮的問題就要多些。因為房屋租賃市場與買賣市場對房產(chǎn)好壞的評判標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，好賣的房子不一定好租，好租的房子不一定好賣。選擇戶型要和租賃市場的目標(biāo)客戶群相吻合，想出租給公司的最好買兩居室以上，這樣才能租出價格，但相對風(fēng)險大一些，有可能租不出去。想出租給個人的宜買兩居室以下，風(fēng)險最低的是一居室。如果想出租給商住戶，樓層不宜過高，一二層最好。如果想出租給個人，則樓層越高租金越高。另外，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時也缺乏競爭力。
要注意的是，每月要支付物業(yè)管理費、銀行貸款等這些都是固定支出，而每月的租金收入都是相對固定的。既然是投資就會有風(fēng)險，以租養(yǎng)房的風(fēng)險就在于房屋出租會有一個“空置期”，即從買入后到出租的那段時間。即使是已經(jīng)出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要投資者有周密的考慮，并預(yù)留一部分資金足夠度過這樣的“風(fēng)險期”。
手法之三：利用裝修，增加“附加值”。買入毛坯房，對它進(jìn)行一番裝修“包裝”，使之升值，出售可以獲得短期回報。只要眼光準(zhǔn)，回報既快又高，不失為一種短線“炒”樓的好方法。但是，風(fēng)險在于對市場的熟悉程度和判斷力，不然，“炒”房就會“炒”成為房東了。 |
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