業(yè)主的房屋公攤面積具體包含哪些部分？分攤的依據(jù)是什么？這些看似簡單的問題，由于提供給業(yè)主的材料上沒有注明，業(yè)主其實并不清楚。開發(fā)商如何分攤公用面積，只有房管部門能夠掌握，但房管部門處處都能保護業(yè)主的權(quán)益嗎？
    近日，廣州中意花苑的首層業(yè)主與二層業(yè)主因樓梯使用權(quán)的問題鬧得不可開交，原因是開發(fā)商將樓梯間的面積全部分攤給了首層業(yè)主，但二層業(yè)主堅持認為自己有權(quán)無償使用樓梯。讓人不得不質(zhì)疑的是，公用的樓梯怎么會全部分攤給首層業(yè)主？還有多少不合理的分攤業(yè)主不知情？

貪心開發(fā)商“巧”攤樓梯間

    黃玉儀老人是中意花苑業(yè)主委員會的主任，她是首層商鋪的業(yè)主之一。據(jù)她介紹，中意花苑一層和二層是商鋪，使用樓梯；三層以上是住宅，使用電梯。1999年樓房建成開始交付業(yè)主時，就有人發(fā)現(xiàn)房屋面積、公攤比例等都明顯超過實際。于是近200戶業(yè)主一起到房管部門，要求出示測繪依據(jù)。經(jīng)查看有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，測繪圖中標明的值班室面積達200多平方米、電房面積達500多平方米，嚴重失實。在要求測繪部門重新測繪后，每戶的建筑面積和公攤面積都有所減少，開發(fā)商為此退了多收的錢。
    剛開始二層由開發(fā)商自己使用，2003年初開發(fā)商將二樓租給一家公司。租戶到來后首層業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原來分布在首層的三個一直關(guān)閉的卷簾門里面竟然都是直接通上二樓的樓梯。這讓首層業(yè)主不禁懷疑，開發(fā)商是不是將這三個“專用樓梯”也分攤給了他們？找到開發(fā)商一問，得到的答復是原來使用的大樓梯和這三個較小的樓梯全都分攤給了首層業(yè)主。
    但由于開發(fā)商當場承認首層業(yè)主對樓梯間享有“物權(quán)”，并主動協(xié)商租戶有償使用樓梯，首層業(yè)主就沒再追究。黃玉儀說：“開發(fā)商這么做就是為了多賺錢，首層的店鋪每平方米要一萬多元，而二層只要幾千元。”

首層業(yè)主收費不成索性砌墻堵路

    2005年由于開發(fā)商無力還債，二層的商鋪被法院拍賣給新的業(yè)主。當首層業(yè)主要求新業(yè)主交樓梯“使用費”時，新業(yè)主卻認為自己買了二樓的商鋪，就有權(quán)使用樓梯，無須交納樓梯使用費。雙方多次協(xié)商都無法達成一致。
    情急之下，首層業(yè)主找到房管部門，要求房管部門證明他們對樓梯間的“物權(quán)”。房管部門剛開始不予理會，后來經(jīng)過近10次的交涉后，房管部門終于作出書面答復，確認樓梯間為首層業(yè)主所有。但房管部門表示，關(guān)于樓梯使用權(quán)的問題不屬于其職責范圍。
    首層業(yè)主憑這紙“證明”于2006年10月向法院提起訴訟。由于法院審理后遲遲沒有判決，到了2007年3月底，首層業(yè)主索性在樓梯前砌起磚墻，希望此舉能迫使二層業(yè)主交納“使用費”。
    首層業(yè)主的做法是否恰當？廣州威戈律師事務所律師張旭峰認為，樓梯是建筑物的公用部分，應由全體業(yè)主共有。開發(fā)商為了謀取超額利益擅自將樓梯分攤給首層業(yè)主，是一種違法行為。因此首層業(yè)主不應該找二層的業(yè)主來主張權(quán)利，而應該要求開發(fā)商返還不當?shù)美�；樓梯的使用�?quán)問題應該依照相鄰關(guān)系來協(xié)商解決，首層業(yè)主封路是不對的。
    張旭峰還指出，房管部門在審核時應該發(fā)現(xiàn)并糾正，而不應該在明知開發(fā)商違法的情況下還確認首層業(yè)主對樓梯的“物權(quán)”。

公用面積如何分攤業(yè)主難知情

    中意花苑業(yè)主委員會的劉蛟說，開發(fā)商提供給業(yè)主的圖紙上只標明了套內(nèi)面積、建筑面積和公攤面積的總數(shù)，業(yè)主無法看出公攤面積具體包括哪些部分，以及每個部分的具體面積。分攤的詳細數(shù)據(jù)只有房管部門才有，這次如果不是那么多業(yè)主一起找到房管部門，根本不可能看到。
    長期以來，開發(fā)商利用房地產(chǎn)交易中部分信息不透明的“空子”，大肆在使用面積、公攤面積、公用設(shè)施等方面玩“貓膩”、欺騙業(yè)主。對此，廣州大學法學院副院長劉興桂教授說，不少開發(fā)商想盡各種辦法欺騙業(yè)主，只要多賣幾個平方米他們就能多賺很多錢。這只是暴露出來的問題，實際上存在的問題可能更多。因此業(yè)主一定要多留個心眼，及時識破開發(fā)商的花招。
    劉興桂說，房管部門和房地產(chǎn)測繪部門在此事中都存在失職的情況，房管部門應該主動承擔起監(jiān)管開發(fā)商的職責，雖然工作量比較大，但也應對開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)、圖紙進行嚴格的審核，不要等出現(xiàn)問題才來管；首層的業(yè)主可以請求房管部門采取行政補救措施，重新測量分攤。
    劉興桂還指出，房地產(chǎn)測繪帶有較強的專業(yè)性，大眾根本不知道是怎么測繪出來的。因此房管部門和測繪部門必須實行行政公開，公布測繪的標準、依據(jù)和結(jié)果，滿足公眾的知情權(quán)，接受公眾的監(jiān)督。