風光旖旎的海南吸引了越來越多的旅游地產(chǎn)投資者。圖為6月11日，在第四屆泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇暨經(jīng)貿(mào)洽談會上，一些觀展游客在海南省展廳內(nèi)“天涯海角”巨幅照片前拍照。本報記者:趙眾志 攝

    “未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個家庭出資五萬元購買旅游房產(chǎn)計，就將產(chǎn)生2500億元的市場額度。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅近日在著名跨國設計機構(gòu)五合國際主辦的2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會上向記者表示。盡管旅游地產(chǎn)市場前景大好，但有關專家認為，在前幾年的發(fā)展中，我國的旅游地產(chǎn)也存在著一些不容忽視的問題。

旅游地產(chǎn)投資進入專業(yè)化時代

    此次2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會上，五合國際發(fā)布的“2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略”對旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢進行了分析。2006年，中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式酒店等產(chǎn)品開始興起。2007年，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求將推動其邁入一個快速成長階段。
    五合國際集團總經(jīng)理陶滔表示，近幾年，旅游地產(chǎn)開發(fā)的熱潮當中，相當多的旅游地產(chǎn)項目遭遇戰(zhàn)略策劃層面的失誤而使得項目擱淺，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)中的一種跛足現(xiàn)象。從失誤案例中吸取教訓，開發(fā)商們已漸漸地認識到旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的前期導入以及旅游價值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規(guī)劃的整體發(fā)展方向。只有通過對旅游項目的精心經(jīng)營，才能拉動人氣、提升價值，以此促進地產(chǎn)項目的銷售。陶滔認為，旅游地產(chǎn)在某些方面更像商業(yè)地產(chǎn)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因此旅游地產(chǎn)的客戶群更加關注產(chǎn)品特點、著眼投資效益。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合，要求經(jīng)營者有更高的管理水平和經(jīng)營能力。這就決定了只有經(jīng)營專業(yè)化、開發(fā)專業(yè)化、管理專業(yè)化的團隊，才能在旅游地產(chǎn)的市場中勝出。

旅游地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)五大問題

    陶滔告訴記者，從各種情況分析，我國的旅游地產(chǎn)市場應該有一個非常好的前景，可是在前幾年的發(fā)展中，我國的旅游地產(chǎn)也存在著一些不容忽視的問題，具體表現(xiàn)在以下五個方面：
    “泡沫問題”：我國的旅游地產(chǎn)過熱的投資聚集，勢必會產(chǎn)生供大于求的惡性供需關系，尤其是旅游業(yè)這種對突發(fā)事件毫無抵抗力的產(chǎn)業(yè)。
    “跑馬圈地”：旅游地產(chǎn)的土地占用遠大于普遍的房地產(chǎn)項目，造成跑馬圈地之嫌。風景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產(chǎn)項目的首選地，而這些地區(qū)也往往是經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢的地方。地方政府為了吸引投資會給出各種優(yōu)惠條件，甚至違規(guī)操作，某些開發(fā)商故意模糊概念，模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。
    “項莊舞劍”：即借發(fā)展旅游之名，運作房地產(chǎn)開發(fā)，以突破“限”字當頭的房地產(chǎn)政令。從目前的觀念來看，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，涉及風景游覽、會議、度假、健康等很多內(nèi)容，似乎什么概念都可以往里放。所有炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項目周邊的房地產(chǎn)，這些開發(fā)出來的資產(chǎn)才是投資商真的期望所在。
    “群雄混戰(zhàn)”：旅游地產(chǎn)開發(fā)難倒了大批的投資商，旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新。項目開發(fā)經(jīng)營上以旅游風景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式，導致消費群體混戰(zhàn)，毫無章法。
    “枯井無源”：旅游地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)分割式營銷為主，在中國尚屬新興事物，投資者對這種投資方式了解甚微，相應的金融、法律體系也不健全。再者，帶薪休假制度在我國尚未全面實行，市場面還沒完全打開，這就造成了廣大投資者對投資旅游地產(chǎn)更加審慎。
    旅游業(yè)和地產(chǎn)是魚和水的關系
    “在旅游業(yè)微利時代需要借助地產(chǎn)業(yè)拓展利潤空間。同樣，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外，地產(chǎn)業(yè)也需借助旅游業(yè)開疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生捆綁價值的前提和契機�！编u毅表示，“隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口。”
    五合國際認為，2007年將是旅游地產(chǎn)在國內(nèi)市場影響力全面提升的一年，可以預見，以銷售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡，長效盈利才是目標。另外，鄒毅表示，旅游地產(chǎn)的經(jīng)營不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營，如果說住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營模式，那么旅游地產(chǎn)就應該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式。旅游地產(chǎn)要有一個已建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡，讓投資者看到長期的投資回報和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景，才能吸引投資者的投資。