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上海陸家嘴地區(qū)的高檔住宅樓盤。裴鑫
攝 | 上海房地產(chǎn)市場一向是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，如果上海樓市進(jìn)入新一輪上升通道，那對全國樓市而言，意味著調(diào)控更加任重道遠(yuǎn)。
漲價、放量、排隊、惜售，種種跡象顯示，全國樓市調(diào)控中率先回調(diào)的“風(fēng)向標(biāo)”——上海房地產(chǎn)市場正在重新回到賣方市場。上海樓市是否已經(jīng)終結(jié)回調(diào)態(tài)勢，再次進(jìn)入快速上升通道？市場分析人士認(rèn)為，如果6月淡季漲勢依舊，那將意味著上海樓市徹底結(jié)束調(diào)整，進(jìn)入又一輪上升期。
上海樓市再度“發(fā)燒”
3月份以來，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份總成交超過272萬平方米，同比增加了17萬余平方米；比4月份增加了66萬平方米，增幅達(dá)30%。日均銷售房屋800余套。與成交放量相伴隨，上海的可售房源在不斷下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811萬平方米，其中普通住宅僅377萬平方米。業(yè)界普遍認(rèn)為，相對于城市人口，上�？墒垡皇址吭吹暮侠頂�(shù)值應(yīng)不低于1000萬平方米，市場才會供略大于求。
活躍的交投帶動了房價的上漲，5月份上海一手房均價達(dá)到10439元/平方米。開發(fā)商開始集體漲價。天天房展網(wǎng)對月成交至少在五套以上的樓盤進(jìn)行連續(xù)兩個月的跟蹤后發(fā)現(xiàn)，189個樓盤漲幅超過了3%，最高的達(dá)到27%。位于中環(huán)附近、有地鐵出行的樓盤，出現(xiàn)一開盤就被搶光的熱銷景象。
不僅新房價量齊升，二手房市場同樣“回?zé)帷�。上海二手房指�?shù)辦公室最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海二手房價格出現(xiàn)普漲，各控制點漲幅均超過1%，其中南京西路板塊的漲幅更是達(dá)到4.42%。不少區(qū)域出現(xiàn)半個月內(nèi)掛牌房源多次“變臉”提價的現(xiàn)象，一些自住客迫于市場壓力，順應(yīng)房東行為追價購房。上海二手房指數(shù)辦公室判斷，市場的買方特征已失去。
房價上行兩因素
市場狀況顯示，導(dǎo)致上海房價快速上升的原因有兩方面：
一是整體供給有余，有效供給相對不足。上海市政府部門認(rèn)為，“上海樓市供求比連續(xù)幾個月保持在1.5：1，供應(yīng)充足，供需基本平衡”。這一判斷適合于整體，但有效供給結(jié)構(gòu)性不平衡的情況也確實存在。受市場青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如位于外環(huán)線以內(nèi)、地鐵附近交通便捷、低總價的中小戶型房供應(yīng)不足。天天房展網(wǎng)分析師江水指出，剔除配套商品房，今年前五個月上海樓市有效供需比僅為0.7：1，而春節(jié)這一數(shù)據(jù)還是0.9：1。隨后，因為自主剛性需求的放量，有效供求關(guān)系逐漸逆轉(zhuǎn)。一些開發(fā)商乘機(jī)開始放慢上市節(jié)奏甚至捂盤，在5月拿到預(yù)售許可證后仍遲遲不開盤。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。
天天房展網(wǎng)分析師薛建雄指出，上海樓市的重新“發(fā)燒”源于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應(yīng)不足，特別是市場對該區(qū)域優(yōu)質(zhì)新房的剛性需求，使優(yōu)質(zhì)樓盤時常出現(xiàn)排隊搶房，瘋狂的漲價行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域。隨著5月樓市的趨熱，這股漲價風(fēng)甚至向供應(yīng)量一直比較充足的外環(huán)外區(qū)域蔓延。
二是頂級樓盤制造漲價風(fēng)，標(biāo)桿效應(yīng)帶動整體房價攀升。市場信息顯示，今年上海房價的上升，頂級樓盤引領(lǐng)作用明顯�！叭A府天地”、“翠湖天地御苑”、“九間堂”等豪宅今年以來的售價漲幅明顯，每平方米在五萬元以上。薛建雄指出，盡管5月份上海房價加速上漲的內(nèi)因是有效供給不足，豪宅攀價強(qiáng)銷風(fēng)無疑也起了煽風(fēng)點火的作用，豪宅漲價對其周邊住宅的價格示范、傳導(dǎo)是客觀存在的。
股市獲利資金回流樓市
“我已經(jīng)減倉一半，拿出一年來的利潤準(zhǔn)備買房�！睂O敬誠是一位入市一年的業(yè)余股民，他不屬于急需房屋結(jié)婚生子的那一類年輕“房奴”，但在上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)購房仍是業(yè)已“中產(chǎn)”的他的資產(chǎn)配置計劃，“一則可以改善居住，二來可以分散風(fēng)險”。
眼下，有多少類似孫敬誠的購房人尚無專門統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但市場上已在流傳，隨著今年以來股市的幾次調(diào)整，部分股市獲利資金開始悄然回流樓市。
上海二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，5月份上海二手房成交價和成交量明顯上升，除了前期受抑制的需求在節(jié)后逐步釋放、市場自身回暖因素外，一個重要原因是“證券投資的火爆帶動相當(dāng)部分獲利資金回流至樓市”。
這一判斷在新房和二手房市場均可獲得支撐。上海長寧區(qū)古北板塊一向受投資者青睞，在一個新開樓盤現(xiàn)場，銷售人員介紹，確有購房者說資金來源于前段時間的股市收益。中原地產(chǎn)上海虹口店的毛瑞說：“有不少客戶提到，前段時間做股票賺了錢，近期股市波動，想想還是落袋為安，買套房子比較保險。”
“考慮到分散風(fēng)險，先退出部分資金，積攢起來準(zhǔn)備買房，將來可以改善居住，也可以長期出租。但還是會保留部分錢在股市里�！惫擅裾峦淖龇ê芫哂写硇�，即便在牛市里，不動產(chǎn)仍是保值的安全方式。
此前，人們普遍認(rèn)為，股市、樓市之間存在“蹺蹺板效應(yīng)”。但眼下，二者之間的關(guān)系更多的是“互補(bǔ)”。央行上�？偛孔钚聢蟾骘@示，5月份上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣儲蓄創(chuàng)八年來單月最大跌幅，減少258.9億元，同比多減少226.5億元。股市分流銀行資金規(guī)模有擴(kuò)大跡象。盡管購房款入市、借貸入市甚至房產(chǎn)抵押入市的現(xiàn)象屢見不鮮，但總體上個人買房熱情依然不減，購房貸款增速加快。4月份上海新房成交量環(huán)比增幅還是超25%，新房價格同比漲4.4%。充沛的流動性填充了樓市、股市之間的消長。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員巴曙松判斷，“股市不會給樓市降溫”。
未來走勢關(guān)鍵看6月份
上海樓市是否已經(jīng)終結(jié)回調(diào)態(tài)勢，重新進(jìn)入快速上升通道？市場認(rèn)為，單看3月份到5月份的旺季數(shù)據(jù)，還難下定論，關(guān)鍵還要看6月份數(shù)據(jù)。按照慣例，6月份開始，樓市進(jìn)入淡季。如果淡季漲勢依舊，那將意味著上海樓市徹底結(jié)束調(diào)整，進(jìn)入又一輪上升期。
天天房展網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，因為新增房源銳減，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降。全上海只有17個樓盤推出新房源，新增供應(yīng)面積33.26萬平方米，比5月份最后一周35個樓盤、58.05萬平方米的新增供應(yīng)量減少了42.7%。其中，公寓房源的新增供應(yīng)量不足30萬平方米。但供給減少需求卻并未下降，有效供求關(guān)系偏緊導(dǎo)致房價繼續(xù)上行的跡象明顯。6月前7日，商品住宅(剔除動遷、配套房)成交量下降到56萬平方米以下，但每平方米均價還是上升了50元以上。
不過，薛建雄也指出，抑制6月份房價上升的因素也存在。其一，上海市主管部門已經(jīng)啟動新一輪房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�，以“湯臣一品”為代表的豪宅，但凡銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將受查處。市場上少數(shù)伺機(jī)囤房抬價的開發(fā)商，受到政府整頓市場的威懾，將有所收斂。人為制造的漲價風(fēng)可能有所降溫。
其二，供求可能逐步緩和。有關(guān)部門為了加快新增房源的供應(yīng)速度，要求開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后半個月內(nèi)必須開盤。6月、7月、8月歷來是樓市淡季，進(jìn)入第三季度，“90/70”政策落實后的房源將逐步上市，會對供應(yīng)量不足起到一定的緩解作用，而這類中小戶型恰是自住需求的主流。
房地產(chǎn)研究者顧海波指出，由于上海的房地產(chǎn)市場一向是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，如果上海樓市進(jìn)入新一輪上升通道，那對全國樓市而言，意味著調(diào)控更加任重道遠(yuǎn)。 |