|
2007年7月20日，央行決定一年期存貸利息上調(diào)0.27%，同時，國務(wù)院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。
易憲容：目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飆升，特別是在國內(nèi)一線城市的價格快速飆升，無不是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。
鐘偉：土地成本提高將導(dǎo)致中國在未來三年內(nèi)步入一個中期的加息周期，盡管這種加息可能會給匯率帶來錯綜復(fù)雜的影響，但是卻也不得不如此。
王小廣：相比房價由6000元漲到8000元，加息0.27%增加的成本微不足道。
易憲容：樓市投資零風(fēng)險政府加息減稅劍指房地產(chǎn)
“今年上半年深圳的房價上漲50%以上，基本上是房地產(chǎn)炒作之結(jié)果�！蹦壳皣鴥�(nèi)的房地產(chǎn)市場，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增溫，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到28.5%，而且全國房地產(chǎn)市場的投資炒作也十分盛行。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容近日表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飆升，特別是在國內(nèi)一線城市的價格快速飆升，無不是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么會投資炒作盛行？易憲容表示，由于政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式定位不清，國內(nèi)商業(yè)銀行銀行為了追求短期利益，紛紛為這些房地產(chǎn)投資炒作提供了便利的融資渠道，為房地產(chǎn)炒作提供過高的金融杠桿。銀行資金易獲得性及過高的金融杠桿驅(qū)使，使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格炒高。
國內(nèi)樓市投資零風(fēng)險
目前來看，最大的問題還在于中國的低利率政策或負(fù)利率政策。從6月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，CPI增長是4.4%，但居民一年期存款利率為3.06%，加上利息稅，6月份居民的一年期存款利息為-1.952%。即使這次加息后居民一年期存款利息上升為3.33%及利息稅下降為5%，如果7月份的通貨膨脹率保持在6月份4.4%的水平，7月份國內(nèi)居民的一年期存款利息仍然為-1.2365%。
在嚴(yán)重負(fù)利率的情況下，光是從目前的結(jié)果來看，房地產(chǎn)市場的投資者只要從銀行借到錢，就能夠輕易地獲利。再加上房價快速上升，房地產(chǎn)投資者不僅從負(fù)利率上得利，也能夠從房價的飆升中大獲其利。另外，加上政府要穩(wěn)定房價，房地產(chǎn)市場就成了一個零風(fēng)險的投資市場。在這種情況下，國內(nèi)的投資者豈能不大量地涌入房地產(chǎn)市場？當(dāng)大量的投資者涌入房地產(chǎn)市場時，全國各地房價推高也自然了。
政府此次調(diào)控有新意
易憲容表示，從國家統(tǒng)計(jì)局所公布的二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，無論GDP增長11.9%，六月份的CPI上升4.4%，還是固定資產(chǎn)投資增長為25.9%，都表明當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于過熱之中。特別是CPI的快速上升，更是表明利息的上調(diào)勢在必行。他認(rèn)為，從房地產(chǎn)商的角度來看，他們肯定會認(rèn)為加息這樣小對房地產(chǎn)市場會沒有什么影響，甚至可以忽略不計(jì)。因?yàn)樵黾?.27%的融資成本，對于利潤率在20%、30%、50%等以上甚至更高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這點(diǎn)成本是可以忽略不計(jì)。
但他同時表示，這次加息及減利息稅的政策出臺與前幾次宏觀政策出臺有一個很大的差別，就是無論是貨幣政策委員會還是央行官員，對利息在金融市場中的作用有了更多清楚的認(rèn)識。這次貨幣政策委員會的例行公告中就明確表示，就當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)而言，不僅要采取適度從緊的貨幣政策，而且要更有效利用價格型工具。
同時，央行的官員早就在公開會議上表示，負(fù)利率是不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，政府有責(zé)任來改變這種負(fù)利率局面。根據(jù)這種情況，全國人大也與政府一起在努力調(diào)整法規(guī)。所以，在二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布前后，對加息與減利息稅早就成了市場共識。如果政府的宏觀調(diào)控手段與目標(biāo)從根本上得以改變，那么這種低利率政策的局面要想再持續(xù)下去是不可能了。低利率政策的改變，對房地產(chǎn)投資者來說將是壓倒駱駝背上的一根稻草。
加息減稅直指房地產(chǎn)
“另外加息對房地產(chǎn)市場投資者直接成本的影響也是巨大的�！币讘椚菖e例說，本金一元，利率復(fù)利為5%時，30年后一元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后一元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時，30年后一元的終值利息系數(shù)為17.449。也就是說，當(dāng)復(fù)利計(jì)算時，當(dāng)利率由5%上升到10%時，其終值利息系數(shù)為四倍多。如果你購買房子總價為120萬元，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，你每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。因此在復(fù)利的情況下，利率上升對房地產(chǎn)購買者的成本影響會十分大的。
易憲容說：“利率對房地產(chǎn)市場的影響并非是一次性的、突發(fā)的，而是逐漸的、滲透性的。如果說央行加息成為一種常規(guī)性的手段，那么房地產(chǎn)市場的投資者不僅要觀察加息之后房地產(chǎn)市場行為預(yù)期的變化，而且也得關(guān)注央行對房地產(chǎn)市場行為預(yù)期的反映可能出臺什么政策。而正是這種市場預(yù)期連鎖反應(yīng)，對房地產(chǎn)市場的影響誰敢低估呢？”易憲容表示，如果利息進(jìn)入上升的通道，那么房地產(chǎn)市場的投資行為與消費(fèi)者行為都會改變。而政府要改變目前負(fù)利息狀況，就得不斷地讓利息上調(diào)，而一旦利息進(jìn)入了一個上升的通道，它對房地產(chǎn)市場的影響將是巨大。由此可以看出，政府此次的加息減稅是直指房地產(chǎn)。
鐘偉：加息對房價的影響不會立竿見影
北師大金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，今年以來影響房地產(chǎn)的最大變數(shù)并不是加息，而是土地出讓價格，加息對房價的影響不會立竿見影。
鐘偉表示，今年以來影響房地產(chǎn)的最大變數(shù)并不是加息，而是土地出讓價格。年初到現(xiàn)在的短短半年時間，大多數(shù)房地產(chǎn)相對較為活躍的一二線城市的土地出讓價格出現(xiàn)了劇烈上漲，這種上漲使得較好和較大地塊只有上市公司和外資才能獲得，使得房地產(chǎn)企業(yè)花在土地儲備上的資金急劇增加。鐘偉認(rèn)為，地價的上漲不可能不反映到房價上，目前的地價水平很大程度上透支了未來的房價，也帶動了即期房價的上漲，因此2007年大多數(shù)城市的房價可能出現(xiàn)明顯上漲，這種上漲是土地價格推動的非理性上漲。
“如此將導(dǎo)致中國在未來三年內(nèi)步入一個中期的加息周期，盡管這種加息可能會給匯率帶來錯綜復(fù)雜的影響，但是卻也不得不如此。”鐘偉表示，目前的加息節(jié)奏是相當(dāng)溫和的，考慮到國內(nèi)資本市場和房地產(chǎn)市場的繁榮，考慮到中國宏觀經(jīng)濟(jì)可能持續(xù)第二年增速超越11%，因此緊縮政策可能不得不陸續(xù)出臺。同時，加息影響了房地產(chǎn)的供需兩面，對開發(fā)商而言，資金價格的抬高和進(jìn)入門檻的抬高將導(dǎo)致開發(fā)商隊(duì)伍的分化，對購房者而言，加息將導(dǎo)致購房需求的溫和、持續(xù)的收縮，加息對房價的影響不會立竿見影，但是卻具有中期風(fēng)向標(biāo)的作用。
另外鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的整體風(fēng)險將明顯上升。土地儲備的價值，在未來很大程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命運(yùn)。過去兩年半土地出讓價格的持續(xù)飆升，使得土地儲備價值只升不降的可持續(xù)性面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
王小廣：對多套購房者應(yīng)增加懲罰性利息
自2006年8月19日起，央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%。而商業(yè)性個人住房貸款的利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍。若執(zhí)行商業(yè)性個人住房貸款利率下限(基準(zhǔn)利率的0.85倍)，實(shí)際上調(diào)幅度僅為0.06個百分點(diǎn)。
“實(shí)際上購房人支付利息的成本在買房成本中占比并不高，買房成本最多的還是房價本身的成本，相比房價由6000元漲到8000元，加息0.27%增加的成本微不足道�！眹野l(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣在接受記者采訪時表示，利率下浮0.85%應(yīng)該只是針對首次購房者，對多次購房者、別墅購買者不但應(yīng)該執(zhí)行“在上限上增加0.27%”的標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)該增加懲罰性的利息。
“小步加息表達(dá)了政府宏觀調(diào)控的態(tài)度，形成投資成本不斷增加的心理預(yù)期，這是很好的抑制投資的舉措�！蓖跣V說，這次加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率是增加了0.27%，而五年期的存款基準(zhǔn)利率則由3.6%上升到4.14%，增加了0.54%，五年以上的貸款利率則由6.39%增長到6.84%，增加了0.45%，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度，有利于抑制長期貸款需求和固定資產(chǎn)投資的過快增長。王小廣預(yù)計(jì)，如果投資繼續(xù)過熱，將繼續(xù)小步加息。
針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的問題，王小廣建議選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。此外，建議把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，并對居民購買第二套以上住房采取抑制性的金融政策。同時，采取法律手段和必要的行政手段，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)商“捂盤”和哄抬房價的投機(jī)行為。 |