長(zhǎng)沙市新河三角洲規(guī)劃圖 (本報(bào)資料圖片)

　　以92億元開創(chuàng)單宗土地掛牌“中國(guó)第一高價(jià)”的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，一度被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。事實(shí)上，此次“新地王”的誕生并非意味著人們所擔(dān)心的房?jī)r(jià)將再度飆升，而是標(biāo)志著以土地高度集約節(jié)約利用解決城市土地供需難題的JD模式以高價(jià)為市場(chǎng)所接受。

揭秘地王天價(jià)之謎

　　“政府不但不貼資，可能還能多賺近40億元�！本驮陂L(zhǎng)沙新河三角洲地塊還未成為全國(guó)地王的兩周前，長(zhǎng)沙市副市長(zhǎng)徐湘平就在國(guó)土資源部舉辦的節(jié)地研討會(huì)上表示，“該地塊前幾年按傳統(tǒng)模式做過多次規(guī)劃，都需政府貼資20億元，無法實(shí)施。自從在國(guó)土資源部2005年6月召開的無錫會(huì)議上得知董國(guó)良先生的JD模式后，該地塊按JD模式規(guī)劃，既能改善環(huán)境，又無需政府貼資”。
　　記者了解到，JD模式是深圳維時(shí)建筑與城市研究中心主任董國(guó)良經(jīng)過30年鉆研提出的城市土地高度集約節(jié)約利用新模式。新模式主要是采取人車分離的立體開發(fā)方式，優(yōu)化組合空間資源，將地下、地面、地上空間劃分為地下停車庫(kù)空間、地面建筑物空間、地面機(jī)動(dòng)車道空間和地面街區(qū)中心綠化空間四部分。拿交通系統(tǒng)來說，實(shí)現(xiàn)小汽車、公交車、步行、自行車等四種交通方式互不干擾，人行道多設(shè)在地面以上的長(zhǎng)廊里。這樣可使原有道路增加兩條快速公交專用車道，徹底解決了交通擁堵問題。當(dāng)然，新模式的好處不只體現(xiàn)在緩解交通擁堵上，還體現(xiàn)在節(jié)約集約用地上。由平面擴(kuò)張轉(zhuǎn)到內(nèi)涵挖潛、立體發(fā)展上來，是新模式的最大特點(diǎn)和亮點(diǎn)，
　　“新河三角洲地塊采用JD模式后，應(yīng)該至少送給城市市區(qū)面積兩倍的土地。”董國(guó)良在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，JD模式具有兩大優(yōu)勢(shì)，一是在同樣大小的土地上可多建一倍多的建筑面積，二是可締造出綠地率達(dá)60%的真正宜居的環(huán)境。長(zhǎng)沙三角洲試點(diǎn)證明，采用JD模式，建筑容積率可以提高兩倍左右，相當(dāng)于市區(qū)土地的產(chǎn)出率從30%提高至90%，一塊土地可以當(dāng)三塊用，增加了市區(qū)面積兩倍的土地資源。其次，采用JD模式的城市不會(huì)發(fā)生低密度蔓延的“攤大餅”現(xiàn)象，從這個(gè)意義上來講，采用JD模式可以增加的土地資源遠(yuǎn)不只兩倍，對(duì)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有重大意義。 
　　據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙市已決定采用JD模式進(jìn)行老城區(qū)成片改造和新城區(qū)建設(shè)，并逐步改造老城區(qū)交通。董國(guó)良表示，JD模式的技術(shù)特點(diǎn)是，可以通過電腦仿真準(zhǔn)確地判斷采用JD模式的切實(shí)效果，并可認(rèn)定其技術(shù)可靠和沒有風(fēng)險(xiǎn)。這正是長(zhǎng)沙新河三角洲地塊在規(guī)劃剛一完成即以高價(jià)為市場(chǎng)所接受的原因。

未來城市發(fā)展的方向

　　記者從國(guó)土資源部有關(guān)會(huì)議上了解到，JD模式有望成為未來城市發(fā)展方向。董國(guó)良表示，采用JD模式，將形成城市發(fā)展中三個(gè)重要拐點(diǎn)：第一個(gè)拐點(diǎn)，城市發(fā)展從土地資源枯竭轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y源寬裕，特別是老城區(qū)改造，從城市的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)榭啥�次開發(fā)出大量新增土地資源的寶庫(kù)；第二個(gè)拐點(diǎn)，采用JD模式，土地出讓金收入大于城市建設(shè)投資，城市發(fā)展從資金不足轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金寬裕，特別是老城區(qū)改造，將從政府貼資改造型轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府長(zhǎng)期增收型；第三個(gè)拐點(diǎn)，城市從不可持續(xù)發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變到全面可持續(xù)發(fā)展的方向。
　　董國(guó)良認(rèn)為，我國(guó)人多地少，為保護(hù)18億畝耕地，政府為城市提供的土地有限，城市的低密度蔓延必然造成城市土地資源逐漸枯竭。由于土地資源有限，按照現(xiàn)行城市模式，城市中能夠建造的住宅總量，滿足不了城市化基本完成后全部城市居民的需要，城市住宅供求嚴(yán)重失衡。而土地利用集約化必將是城市可持續(xù)發(fā)展問題的核心，因?yàn)槌鞘性剿缮�，管理的難度越大、死角越多、治安越差、交通越擁堵、污染越嚴(yán)重、人居環(huán)境越差、城市效率越低。只有通過土地利用集約化，實(shí)現(xiàn)城市高度緊湊，才能消除城市松散的諸多弊端，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

抓住城市問題“牛鼻子”

　　記者了解到，JD模式目前已經(jīng)引起了理論界和各級(jí)政府的關(guān)注。國(guó)土資源部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等部門先后在深圳、北京、上海召開了JD模式高層研討會(huì)。在近期國(guó)務(wù)院發(fā)研究中心舉辦的JD模式研討會(huì)上，有關(guān)專家認(rèn)為，JD模式抓住了解決城市不可持續(xù)發(fā)展問題的“牛鼻子”。
　　中國(guó)城市規(guī)劃院總規(guī)劃師楊保軍評(píng)價(jià)，JD模式在相對(duì)較高的開發(fā)強(qiáng)度下，實(shí)現(xiàn)了人車全面分離，構(gòu)筑了人性化的戶外活動(dòng)場(chǎng)所，解決了我國(guó)多年來想解決而未解決的問題，另外，JD模式能夠大量節(jié)約土地，這是我國(guó)城市發(fā)展的一個(gè)方向，值得在全國(guó)各地推廣。
　　專家普遍認(rèn)為，目前我國(guó)城市是第二代城市，是沿襲了馬車時(shí)代(第一代城市)的格局，一點(diǎn)點(diǎn)累積形成的無序化發(fā)展出來的城市。按照董國(guó)良的觀點(diǎn)，第二代城市很快就要成為過去，城市將進(jìn)入JD模式開創(chuàng)的第三代城市。
　　“動(dòng)作越快損失越小，當(dāng)前推廣JD模式?jīng)]有大風(fēng)險(xiǎn)。”董國(guó)良表示，按每年城市人口增加1500萬(wàn)、汽車增加500萬(wàn)輛計(jì)算，JD模式推廣每延遲一天，城市將多占用數(shù)千畝土地，多花費(fèi)數(shù)億元城市建設(shè)投資。而采用JD模式，城市從“我要擴(kuò)張”的機(jī)制將轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙�緊縮”。去年我國(guó)耕地為18.31億畝，今年為18.26億畝，用不了幾年就會(huì)逼近紅線，只有盡快開始推廣JD模式，才可能用三年左右的時(shí)間改變城市低密度蔓延的趨勢(shì)，守住耕地保護(hù)紅線。