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讓開發(fā)商預(yù)先繳納物業(yè)保修金是為了保證購(gòu)房者的利益，但在房?jī)r(jià)不斷攀高的背景下，購(gòu)房者不禁擔(dān)心，這筆費(fèi)用會(huì)不會(huì)“羊毛出在羊身上”？
為保障房屋保修期內(nèi)的及時(shí)維修，避免因?yàn)槌镀さ仍蛟斐少?gòu)房者的利益得不到保證，開發(fā)商在物業(yè)交付使用之前要預(yù)先繳納一筆物業(yè)保修金，這項(xiàng)浙江率先建立的住宅物業(yè)保修金制度，令社會(huì)各界在欣喜之余也不禁有些許擔(dān)心：這筆錢最終會(huì)不會(huì)由購(gòu)房者來買單，讓已經(jīng)高漲的房?jī)r(jià)再攀新高？
規(guī)矩
開發(fā)商預(yù)交2%的保修金
根據(jù)浙江省人大常委會(huì)審議通過的《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及浙江省政府配套發(fā)布實(shí)施的《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》規(guī)定，從2006年10月1日起，建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。而且明確給出了保修的期限。正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：屋面防水工程不低于八年；有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于八年；供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期等。
杭州市物業(yè)維修資金管理中心日前正式啟動(dòng)了物業(yè)保修金的繳存工作，首筆近318萬元物業(yè)保修金已由杭州一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的“新青年廣場(chǎng)”項(xiàng)目繳存。由此，杭州市成為了浙江全省較早啟動(dòng)物業(yè)保修金繳存工作的城市，其他各地也正在積極籌措推進(jìn)實(shí)施物業(yè)保修金這項(xiàng)制度。
杭州市物業(yè)維修資金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在法規(guī)實(shí)施了一年左右才真正實(shí)施起來，主要是“耽擱”在大量的準(zhǔn)備工作。比如說，省里規(guī)定“竣工驗(yàn)收”的原則，杭州市政府經(jīng)過研究確定以發(fā)出“建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證”為準(zhǔn)。
擔(dān)心
會(huì)不會(huì)“羊毛出在羊身上”
杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較早，尤其在2001年到2005年這段時(shí)間，房?jī)r(jià)漲幅驚人，備受全國(guó)矚目。房?jī)r(jià)一度位居全國(guó)前三，僅次于北京、上海，超過深圳、廣州等城市。因此，老百姓對(duì)樓市的每一個(gè)“音符”都非常關(guān)心。在慶幸有了保修金這道“護(hù)身符”之余，一些市民也表達(dá)了他們的擔(dān)心。家住在杭州市文二新村的陳女士就說，會(huì)不會(huì)“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商先出的這筆錢最終還是“補(bǔ)貼”到房?jī)r(jià)上。
“可能性不大。”杭州市物業(yè)維修資金管理中心的一位負(fù)責(zé)人舉例說，假如開發(fā)一處樓盤建筑安裝總造價(jià)是一億元，按照2%的比例就是200萬元的保修金。如果商品房供需平衡的情況下，開發(fā)商可能會(huì)考慮這筆資金成本。但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)不是按照成本定價(jià)的，所以開發(fā)商不會(huì)在乎這點(diǎn)小錢。參與制定《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的浙江省人大法制委員會(huì)副主任委員丁祖年說，房?jī)r(jià)是開發(fā)商定的，不受政府干涉，成本是多少本來大家就是基本不知道，因此這筆錢可以說會(huì)被轉(zhuǎn)嫁，也可以說不會(huì)轉(zhuǎn)嫁。這應(yīng)該不是個(gè)問題。
可能
開發(fā)商居然很“直率”
這筆“保修金”的費(fèi)用會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上，浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬的第一反應(yīng)是“很有可能”。從理論上說，房?jī)r(jià)成本除了土地價(jià)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷成本、政府稅費(fèi)等等，最終的房?jī)r(jià)可能是“成本+利潤(rùn)”，也可能體現(xiàn)在市場(chǎng)需求上，還有很多隱含因素，具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。
相對(duì)于專家的“不確定性”的傾向性推測(cè)，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商則是觀點(diǎn)鮮明。一些開發(fā)商信誓旦旦，“不可能，絕對(duì)不可能。保修金數(shù)量畢竟有限，我們會(huì)通過加強(qiáng)管理等方式消化掉，不會(huì)讓購(gòu)房者買單的。何況，只要我們的房子質(zhì)量過硬，最終這筆錢還是會(huì)退給我們的嘛�！倍恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商則直言不諱，絲毫沒有遮遮掩掩。比如浙江一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吳總就直率地說，現(xiàn)在房子是不愁賣的，按照規(guī)定繳納保修金的這筆開支“我肯定會(huì)考慮到成本中去，并且將它滲透到房?jī)r(jià)上去”。
進(jìn)步
建設(shè)單位扯皮不怕了
之所以做出“保修金”的規(guī)定，浙江省建設(shè)廳等部門給出的解釋是：從目前情況來看，有的物業(yè)交付使用后遺留問題依然大量存在。在遺留問題糾紛中，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)一方。為保護(hù)弱者合法權(quán)益，建立保修金制度是有必要的。啟動(dòng)住宅物業(yè)保修金制度后，在物業(yè)保修期內(nèi)，一旦物業(yè)交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋建筑工程存在質(zhì)量等問題的，建設(shè)單位推諉、扯皮，或者因其歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，都可以啟動(dòng)使用保修金，由業(yè)主委員會(huì)組織維修，其費(fèi)用在保修金中列支。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬很贊同這樣的初衷。她告訴記者，這是個(gè)進(jìn)步。新買來的房子這里漏水了，那里墻體有毛病，這些事情都有可能碰到。購(gòu)房者一戶家庭一般情況下很難和開發(fā)商抗衡，顯然“只要是為了保護(hù)購(gòu)房者利益，有總比沒有的好。”一些市民也認(rèn)為，“轉(zhuǎn)嫁就轉(zhuǎn)嫁吧，多出些錢買個(gè)安心，也算心里平衡了�！� |