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| 2007-10-29 徐壽松 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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將于11月1日起實(shí)施的國土資源部第39號令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)規(guī)定：未繳清全部土地出讓價(jià)款，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。有證券地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，土地證發(fā)放方式的改變能從源頭上控制地價(jià)，從而降低房價(jià)。其主要理由如下：地價(jià)上漲速度多年來始終超越房價(jià)。地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤，吸引了大量企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)市場，土地拍賣競爭激烈。目前，開發(fā)商零利潤、甚至負(fù)利潤拿地現(xiàn)象十分普遍。并且，越是大公司，資金量大的項(xiàng)目，杠桿現(xiàn)象越嚴(yán)重。新規(guī)實(shí)行后，雖然看起來單個公司儲地的資金壓力變重，但是價(jià)格競爭反而沒有以前那么激烈，拿地反而容易些，未來國有土地出讓價(jià)格有可能漲幅放緩，有利于房地產(chǎn)公司土地成本的控制。
但是，這并不現(xiàn)實(shí)。將來，可能是幾家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競地，但在人民幣升值，資源、資產(chǎn)價(jià)格重估預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，激烈競爭拿地的局面并不會根本改變，地價(jià)很難下降。而地價(jià)下降是房價(jià)下降的一個重要前提，在地價(jià)變化不大的情況下，房價(jià)不會有太大的波動。譬如之前在杭州，開發(fā)商未繳清整宗土地出讓金，無法取得土地使用權(quán)證，但杭州的房價(jià)同樣一飛沖天。這說明，“不可分割拿證”跟房價(jià)關(guān)系不大。單純依靠這一規(guī)定，很難抑制高房價(jià)。
業(yè)界人士認(rèn)為，“39號令”的真正意義在于從源頭封堵了當(dāng)下房地產(chǎn)市場普遍存在的漏洞：付小錢、多占地、慢開發(fā)，將會給房地產(chǎn)市場帶來正面影響。
首先是銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和政府信用風(fēng)險(xiǎn)將會有所降低。今年以來，國內(nèi)城市“地王”頻出，土地出讓成交價(jià)格動輒數(shù)十億元。如此巨額款項(xiàng)，對于任何一家地產(chǎn)公司來說，一次性付清都幾乎是不可能的。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有不采用杠桿財(cái)務(wù)的，拖欠土地出讓金在業(yè)內(nèi)司空見慣。通常的運(yùn)作模式是：先付部分土地出讓金，與土地部門溝通后，或零或整地獲得土地證；拿土地證到銀行抵押貸款，進(jìn)行前期開發(fā)，并由建筑商墊資施工；待商品房預(yù)銷售有了回款再歸還清土地出讓金。有些甚至繼續(xù)拖欠，將銷售回款用于后期循環(huán)開發(fā)。開發(fā)商只承擔(dān)了最少的資金壓力，金融風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)，項(xiàng)目能否進(jìn)行下去的信用風(fēng)險(xiǎn)則由政府兜底。全額付清土地出讓金才能“領(lǐng)證”的規(guī)定，好比在銀行、政府與開發(fā)商之間增設(shè)了一道“防火墻”。開發(fā)商利用信貸杠桿，以少量自有資金撬動多個項(xiàng)目，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行、地方政府的做法將有所抑制。
其次是囤地之風(fēng)會有所遏制，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度可能會加快。由于少付款、多占地的業(yè)內(nèi)潛規(guī)則的通行，以及對土地升值的強(qiáng)烈預(yù)期，眼下囤地之風(fēng)濃烈。據(jù)上市公司中報(bào)，眾多房企囤積的土地少則足夠用兩三年，多則六七年，若以現(xiàn)有進(jìn)度計(jì)算，有的公司圈占的土地可供未來20多年之用。這也就是為什么土地出讓增加了，老百姓還是覺得買不到房的原因之一�！�39號令”將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不“看菜吃飯”，放棄以小搏大、囤積居奇的做法，加快開發(fā)進(jìn)度。
三是房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合將加速，外資可能乘勢大舉進(jìn)入。此項(xiàng)政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地產(chǎn)企業(yè)能否取得土地證，取決于資金實(shí)力。這將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇，行業(yè)集中度提高。上市公司可以通過股市融到廉價(jià)資金，化解壓力；非上市公司要么與海內(nèi)外投資基金合作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，要么被大企業(yè)并購。另一個可能的結(jié)果是，外資進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)界將加速。投行人士普遍預(yù)期，人民幣升值勢不可擋，必然帶來資產(chǎn)價(jià)格重估。在未來兩三年內(nèi)，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資凈流入仍會不斷增長。而隨著稅收、信貸、土地等方面的調(diào)控加強(qiáng)，中小房企壓力增大，對外資而言，這是借并購之手進(jìn)入的大好時機(jī)。
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