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在美國房地產(chǎn)市場迅速膨脹時期，不少普通美國人加入了房產(chǎn)投資者的行列。然而，隨著美國次級抵押貸款危機的爆發(fā)，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場衰退的打擊下哀聲一片。對于中國的房產(chǎn)投資者來說，從美國投資者的遭遇中或許也可以吸取一些經(jīng)驗和教訓。
多年來，一些美國人喜歡投資面積大、設計豪華的房產(chǎn)，期待獲得高額回報。然而，在美國房地產(chǎn)市場陷入低迷的今天，現(xiàn)實讓他們失望了。對于這些房產(chǎn)投資者而言，不但最初期望的高回報成了泡影，房屋價格的快速“縮水”更成為他們的噩夢。
美夢變噩夢
羅杰·埃里奧特在佛羅里達州棕櫚城有一座美麗的大房子，鄰居們稱之為“夢之屋”�！皦糁荨蔽挥谝粋�占地9300多平方米的馬術(shù)愛好者社區(qū)。社區(qū)內(nèi)綠樹環(huán)繞，風景宜人。房子占地約325平方米，紅瓦白墻，房前屋后綠草茵茵，視野開闊。內(nèi)部分為上下兩層，共有四間臥室和三間浴室。
羅杰是一名房地產(chǎn)承包商，妻子艾莉森則是醫(yī)療設備銷售員。他們最初建造這座新房，并不僅是為了居住，而是懷著投資升值的憧憬。迄今為止，埃里奧特夫婦已經(jīng)為這座新家砸進了75萬美元，而他們在房子里住的時間還不足兩年。
隨著美國房地產(chǎn)市場2006年陷入衰退以來，夫婦倆越來越懷疑自己當初的選擇。建房時，埃里奧特夫婦選擇了高風險的可調(diào)整利率次級抵押貸款，即貸款利率隨著短期利率波動而變動。如今美國金融市場爆發(fā)次級抵押貸款危機，利率上升，房價回落。盡管夫婦倆手上有大量證券類資產(chǎn)，還不至于擔心還款問題，但他們面臨著另外一種困境。
美國“9·11”事件以后，為刺激經(jīng)濟增長，美聯(lián)儲連續(xù)多次降低利率，房地產(chǎn)市場迅速膨脹，房產(chǎn)投資盛極一時。2000年至2005年間，住宅市場的持續(xù)繁榮使像羅杰一樣的普通投資者也開始“野心膨脹”。他們已經(jīng)不滿足于買下一處房產(chǎn)僅作為安身之所，羅杰希望，作為一項投資，房子能為他和妻子帶來高額回報，最好是兩位數(shù)的增值。然而事與愿違，羅杰這座被鄰居贊嘆為“夢之屋”的豪宅，其價格如今不斷“縮水”，美夢變成了一場噩夢。
投資者焦慮
事實上，羅杰并不是惟一一個被房價起落所困擾的美國人。整個美國，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場衰退的打擊下哀聲一片。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2005年間，美國中等住宅房價從14.36萬美元狂漲到21.96萬美元，升幅達52.9%。然而經(jīng)濟學家認為，房產(chǎn)市場已經(jīng)于2005年底達到巔峰。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的交易部門也推測，到2007年底，住宅銷售額將比2006年下降10.8%。他們還認為，今年將是中等住宅房價自20世紀30年代經(jīng)濟大蕭條以來首次全年下跌。
羅杰說，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場只能用“可怕”來形容，登記交易的房產(chǎn)價格疲軟不堪。羅杰估計，他的房子如果出售，不要說投資回報，就連建造成本也只能收回90%。而且，最令他擔心的是，這輪房產(chǎn)價格的下跌很可能才剛剛開始。
在美國一些房產(chǎn)價格波動不大的地區(qū)，也許有不少人因為錯過剛過去不久的房地產(chǎn)市場黃金時期而悲嘆，然而，在沿海城市的房產(chǎn)市場，也就是那些曾經(jīng)房價飛漲的地方，羅杰的遭遇實在堪稱普遍。
《紐約時報》專欄作家米歇爾·斯拉塔拉今年夏天也撰文描述自己因房價暴跌而坐立不安的一段經(jīng)歷。斯拉塔拉在一個海濱城市購買了一處房產(chǎn)。隨著美國房地產(chǎn)市場降溫，她的房子價格不斷下滑。她幾乎每幾個小時就要上網(wǎng)，查看自己房子的市場價格，就在最近兩個月里，房價已經(jīng)暴跌九萬多美元�？鄲赖乃估谖恼轮胁粺o自嘲地說：“我真的，真的很需要知道怎么才能管理好我最大的投資�！彼f，理財專家后來告訴她，那處房產(chǎn)所在地的投資價值與價格并不太匹配，并建議她最好每年只查看一次房子的價格。
《新聞周刊》房地產(chǎn)記者丹尼爾·麥克吉恩對此評論說，理財專家常常耗費大量精力勸說股票投資者在股市下跌時不要恐慌性拋售股票，“最好不要太頻繁地查看你的賬戶，這是古老智慧告訴我們的道理”，對于房產(chǎn)投資者而言也是如此。
投資過了度
羅杰顯然還沒有達到麥克吉恩的境界，他最近正在為一堆數(shù)字而焦頭爛額：房價不斷“縮水”，他還必須不間斷地為房子繳納稅款、保險費和按揭貸款利息。他覺得，現(xiàn)在的情形甚至比租一處好房子還不合算。
羅杰說，他的父母很可能無法理解他的焦慮心情�！八麄�(父母)買房子時，想的是將在這里住上30年，還清抵押貸款，而不是我們將在這里住上五年，再賺一些錢。對他們而言，這(房產(chǎn))不是一個投資游戲�！碑斎唬_杰的父母也無法想像住在價值75萬美元房子里的情形。羅杰坦誠：“在把住宅變成投資品這一點上，我們做得有點過度了�！�
在旁人看來，羅杰的確做得“過度”了。埃里奧特夫婦的遭遇經(jīng)報道后，一些美國讀者認為，他們利用住宅獲取投資回報本身無可厚非，使他們陷入窘境的是投資管理手段和自己的心態(tài)。正如斯拉塔拉一樣，理財專家對她的建議是，首先要選擇“可靠”的地點投資房產(chǎn)，其次是保持平穩(wěn)、“長線”的心態(tài)。
署名為“dnajsul”的網(wǎng)民評論說，不管人們是不是把住宅當作投資，首先應該把它看作一種債務，需要運用合適的手段加以管理。比如，用30年期限的抵押貸款購買房屋時，如果把這視為一種投資手段，期待在未來獲得(高)回報，這種做法顯然不夠“經(jīng)濟學的理性”。許多美國家庭掉進了這樣一種陷阱：賣掉舊房，建造越來越大的房子，從始至終沒有擺脫抵押貸款的負擔。
《新聞周刊》記者麥克吉恩則用一個比方，對投資房產(chǎn)的“埃里奧特們”提出建議：“當投資回報以兩位數(shù)字增長的時代在記憶中褪色后，看待你住宅的房價變動，就像關(guān)注孩子第一次踢足球比賽：不管他表現(xiàn)得多差，我們都應該心甘情愿地愛他�！�
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次級抵押貸款
美國房地產(chǎn)貸款系統(tǒng)分為三類：優(yōu)質(zhì)貸款市場、次優(yōu)級的貸款市場以及次級貸款市場。第一類貸款市場面向信用額度等級較高、收入穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)客戶。而第三類貸款市場則面向收入證明缺失、負債較重的客戶，因其信用要求不高，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。大部分次級抵押貸款采取可調(diào)整利率形式，即貸款利率和需要支付的償還額隨著利率波動而變動。
2000年至2005年間，美國房地產(chǎn)市場處于繁榮時期，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優(yōu)惠利率貸款要求的購房者的選擇。而放貸機構(gòu)間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產(chǎn)品。次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。然而隨著美聯(lián)儲近年來多次加息，貸款者還貸壓力加大，再加上住宅市場從去年開始降溫，房價回落，很多次級抵押貸款市場的借款人無法按期還款，不少次級抵押貸款機構(gòu)陷入嚴重財務困難，甚至破產(chǎn)，次貸危機因此爆發(fā)。
次貸危機影響的不僅僅是全球資本市場的投資者。由于美國房地產(chǎn)市場價格下跌過快，一大批炒房者陷入虧損。而房地產(chǎn)市場持續(xù)衰退，銷售量萎縮，很可能使炒房者的房產(chǎn)價值繼續(xù)“縮水”�！�
盡管中國目前還沒有次級抵押貸款，但在近日舉行的第八屆中國宏觀經(jīng)濟運行與政策論壇上，專家指出，中國房地產(chǎn)以及按揭貸款的發(fā)展空間仍十分巨大，目前應加強針對中低收入群體的金融創(chuàng)新，特別是要引進住房貸款的證券化。而次級抵押貸款作為房貸證券化方面的一次金融創(chuàng)新，猶可借鑒。此外，央行研究局副局長張濤也在日前舉行的“中國房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上明確表示，我國資本市場還處于發(fā)展的初級階段，盡管美國發(fā)生次級抵押貸款風波，但我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不應因此而止步。（據(jù)新華社電） |