近期，福州、廈門等城市的一些房地產(chǎn)項目爭相打出“特價房”廣告，有的開發(fā)商不惜提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠，甚至個別地段的樓盤自曝房價“下跌”的消息。然而現(xiàn)實中的房價依舊堅挺，這一連串的商業(yè)秀是否只為制造一波樓市降價的假象？

“特價”“降價”的真面目

　　福州樓市近日不斷推出“特價房”，記者隨機挑了一個特價樓盤查看究竟。從市中心乘坐公交車約半個小時，再步行約20分鐘，記者好不容易找到了這個特價樓盤。
　　走進(jìn)售樓部，記者看到只有一位看房的顧客。售樓小姐馬上圍上來熱情地向記者介紹，“特價房”出售有限定數(shù)量，每平方米6300元。如果交納五萬元的預(yù)訂金，售樓部可以提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠。
　　售樓小姐向記者推薦的七套“特價房”都是三層以下的房子，而且朝向背陰。售樓小姐在一旁催促說：“特價活動就只今天一天，也就剩下這七套了，這個樓盤的其他每套都是每平方米7000元以上賣出去的�！�
　　記者問那位正在看房的顧客是否會買。他苦笑著說，這個地段的商品房均價也就每平方米6350元左右，雖然一平方米便宜了50元，但都是銷售尾盤的房子，“以前，許多樓盤在掃尾銷售時，優(yōu)惠力度都比這大”。
　　他還告訴記者，這些天，他接連看了好幾家“特價房”樓盤，不是樓盤的位置遠(yuǎn)離市中心，交通不方便，就是房子的本身條件不好。相反，一些在市中心新近開盤項目，房價還在上漲。
　　在福州市中心華林路上有一處房地產(chǎn)項目前不久開盤，記者來到該項目售樓部詢問預(yù)售情況。售樓部經(jīng)理拿著預(yù)售登記簿告訴記者，房子去年11月底就賣完了，開盤均價每平方米8000元左右，賣到最后幾套就漲到了一萬元以上。
　　據(jù)了解，開發(fā)商近期推出的一些所謂“降價房”，房價明降暗漲。位于廈門市海滄的一個在售樓盤近日放出“每平方米降價400元”的消息，吸引了不少買家的注意。劉玉珍女士很早就開始關(guān)注這個樓盤，她說：“這個樓盤去年8月份開盤，均價每平方米8000元，國慶節(jié)后，均價被拉到每平方米8900元，11月份開始每平方米降價400元，但還是比開盤時漲了500元�！�

觀望者到底在觀望什么

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，一連串“特價”“降價”現(xiàn)象，一方面反映了當(dāng)前樓市低迷的現(xiàn)狀；另一方面又制造了房價下跌假象，總之是開發(fā)商“救市”的商業(yè)秀，說明近一段時期樓市已然呈現(xiàn)“虛熱”癥狀。
　　在樓市“虛熱”的大背景下，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，觀望氣氛日漸濃重。記者發(fā)現(xiàn)，觀望者的心態(tài)迥然不同。
　　“房貸新政策”進(jìn)一步明確“第二套房貸”以家庭為單位的政策，確實抑制了一部分人的購房計劃，但一些大型房產(chǎn)中介老板認(rèn)為，目前存在大量有購房自住需求的客戶，“房貸新政策”對這批人來說，只能起到“緩兵”作用，“現(xiàn)在買房的人確實少了，看房的人多，但等銀行房貸一旦松動，看房的還是會立即辦手續(xù)的。”福州康居房產(chǎn)信息咨詢公司置業(yè)顧問潘劍說。
　　持幣觀望的買家多種多樣。記者在探問“特價房”時遇到的那位顧客說，他現(xiàn)在住的是一套單位分的福利房，只有60多平方米，一家三口居住感覺有點擠了，一直想換個大一點的房子，這個問題遲早得解決，現(xiàn)在是觀望期。
　　王阿忠說，從1998年實施房改政策至今已10年，當(dāng)初享受福利分房的一部分人逐步進(jìn)入住房更換期，改善居住條件的需求日漸強烈，加上青年婚姻高峰期來臨、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)等原因，我國房地產(chǎn)市場需求熱的狀況近兩年來不斷加劇，也導(dǎo)致了房價不斷上漲。
　　還有一些買家觀望只為等待炒房時機。魏剛就是廈門的一位職業(yè)小炒家，目前還有兩套“擱置在手頭”。魏剛說，房子出不了手，資金周轉(zhuǎn)相對比較緊張，加上房貸從緊、利息提高，追加投資房地產(chǎn)只能等待機會。

調(diào)控政策仍需加大執(zhí)行力度

　　專家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場“量縮價漲”在許多城市蔓延，需警惕樓市“虛熱”背后的降價假象，可能引發(fā)新一輪的房價快速上漲。房價的上漲涉及面寬，調(diào)控政策仍需加大執(zhí)行力度。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從過去兩個月的情形看，銀行房貸成為穩(wěn)定房價的一項關(guān)鍵因素，樓市出現(xiàn)降價假象多少也與房貸政策有關(guān)聯(lián)。
　　在房地產(chǎn)界有著近20年從業(yè)資歷的閩江學(xué)院經(jīng)濟師林忠華認(rèn)為，補充后的房貸新政策既保障了居民改善住房條件的合理需求，又在一定程度上遏制了投機炒房行為。該新政策在執(zhí)行時，如果各方?jīng)]有嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真配合，仍有空子可鉆。
　　林忠華說，房貸的一個重要環(huán)節(jié)是抵押物估值，對貸款人而言，估值結(jié)果比首付本身更為重要。銀行首付即使提高到50%，如果房屋的評估體系不嚴(yán)格，炒房者照樣可以從銀行貸到期望額度的資金。
　　業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，房貸首付比例提高，對于二手房市場帶來的首付壓力要明顯大于一手商品房，這可能導(dǎo)致二手房市場的購房需求轉(zhuǎn)向一手商品房，進(jìn)而進(jìn)一步刺激房價上漲。
　　福州市社科院經(jīng)濟研究所研究員朱劍修說，近幾年，國家每出臺一項新的調(diào)控房價政策，都會出現(xiàn)一段時間的觀望，房價也有短暫波動，然后房價反復(fù)上漲。以房貸為例，其實早在8、9月份，全國各大銀行的放貸額已達(dá)80%至90%，年底自然無錢可貸，到了新的一年，新的房貸指標(biāo)出來，市場是否反復(fù)，實難預(yù)料。