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| 房地產(chǎn)經(jīng)紀人：美國房地產(chǎn)秩序的維護者 |
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| 2008-01-28 本報駐華盛頓記者:劉洪 來源:經(jīng)濟參考報 |
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在美國，舊房(或稱二手房)銷售占整個房地產(chǎn)銷售的85%，美國人講買房，主要就是買二手房。但不管買賣新房或舊房，地產(chǎn)商基本不直接出馬，房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)揮著非常重要的作用，也成為房地產(chǎn)市場秩序的最直接的參與者和維護者。
據(jù)在美國從事房地產(chǎn)交易10余年的經(jīng)紀人李英英介紹，通常情況下，房地產(chǎn)交易傭金固定，為交易總金額的6%，由賣方支付，買賣雙方經(jīng)紀人共享。經(jīng)紀人的重要性從美國許多房屋外
“某某房地產(chǎn)公司”的廣告招牌就可看出，這些公司實際都是代理賣方的經(jīng)紀人公司。也有一些房屋外打出“業(yè)主自售”的招牌，但由于風險較大，買房者反而很少問津。
經(jīng)紀人全過程處理，省卻的是買賣雙方對交易過程合法性的擔憂。李英英表示，按照美國房地產(chǎn)交易的程序，買賣雙方達成協(xié)議并簽訂購買合同后，經(jīng)紀人會介紹若干個第三方的過戶公司供客戶選擇，以便幫助完成過戶。第三方會仔細查驗房屋的相關文書和記錄，確保賣方擁有100%產(chǎn)權，并幫助買賣方在政府相關部門完成過戶、納稅等一系列手續(xù)。
過戶代理公司通常既不代表買方，也不代表賣方，費用由買賣雙方共同承擔。如果一方還心存擔憂，還可再單獨聘請相關律師對房子或交易對象進行查證，確保交易不會損害到自己的利益�！�
由于美國每一套房屋的相關產(chǎn)權和建造時間信息，在法庭都有詳細備案，因此想“一房二賣”或“冒充代賣”都變得不可能。李英英舉例說，她本人以前曾買過一所房子，賣方還是一位律師，他早已忘了該房子屬于他和他父親共同擁有，最后查出記錄他只擁有部分產(chǎn)權，按照規(guī)定，在最終交易前，他必須先將父親的產(chǎn)權過戶到自己名下，然后才能將全部產(chǎn)權屬于他的房子對外出售。
作為房地產(chǎn)市場主導者的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，其本身素質也影響著房地產(chǎn)市場能否有序進行。因此，政府對于經(jīng)紀人管理也相對比較嚴格，經(jīng)紀人都必須參加相關考試，合格者才能取得經(jīng)營牌照，此后每兩年還必須繼續(xù)相關學習才能獲得續(xù)營許可。沒有執(zhí)照就營業(yè)是非法行為，后果會相當嚴重。而且，經(jīng)紀人收到的傭金也并不直接進入他們的口袋，而是先繳給經(jīng)紀人所掛署的各個公司或行會組織，然后通過結算公司分給買賣雙方的經(jīng)紀人，因此，也很難有獨吞傭金的情況發(fā)生。
經(jīng)紀人能夠在房地產(chǎn)交易過程中如魚得水，還有一個很重要的原因，在于美國的MLS系統(tǒng)，該系統(tǒng)擁有市場上約90%的房源信息，為經(jīng)紀人所共享，而經(jīng)紀人傭金基本一致。這樣透明的信息既方便了經(jīng)紀人，也方便了房屋買賣者，如果不滿意某個經(jīng)紀人，可以找另一個業(yè)績更好、服務更好的經(jīng)紀人。
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