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 房價(jià)如此之高，成本到底幾何？這個話題在受到公眾持續(xù)熱切關(guān)注的同時(shí)，開發(fā)商卻一直諱莫如深，甚至以“商業(yè)機(jī)密”為由拒絕公布成本，一些省份公開商品房成本的探索也因?yàn)榉N種原因不了了之。
從2007年12月中旬開始，一份關(guān)于開展商品房成本審核認(rèn)證的通知，把甘肅省物價(jià)部門推到了公眾面前：甘肅將定期或根據(jù)市場供求成本變動情況公布商品房成本，試水價(jià)格干預(yù)。這一次探索是否又會“雷聲大雨點(diǎn)小”？對高漲的房價(jià)又會產(chǎn)生哪些影響？
商品房成本定期公布成制度
在商品房價(jià)格增長同居民收入差距越來越大的同時(shí)，公眾更加渴望享有受知情權(quán)，渴望了解一個準(zhǔn)確的商品房成本。
近幾年，根據(jù)甘肅省物價(jià)局的統(tǒng)計(jì)，甘肅商品房銷售價(jià)格指數(shù)同全國大形勢一樣，出現(xiàn)了不斷上漲的局面。2007年蘭州市中心城區(qū)的平均房價(jià)達(dá)到了每平方米4000元以上，而蘭州市居民的年人均可支配收入只有10271.18元。一方面是房地產(chǎn)商認(rèn)為自己賺得不多，有的甚至拿出各種數(shù)據(jù)證明自己在持續(xù)虧損；另一方面越來越多的人發(fā)現(xiàn)，憑自己的收入，即使奮斗上二三十年也未必能住上一套真正屬于自己的房子。
“這種情況是否合理，是否是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的暴利導(dǎo)致房價(jià)虛高，都需要拿成本來說話�！备拭C省物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處處長馬賓說。
正是出于對商品房價(jià)格這一民生價(jià)格的關(guān)注，2007年12月14日，甘肅省物價(jià)局會同甘肅省建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)出通知，要求全省相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)對商品房銷售價(jià)格的引導(dǎo)和規(guī)范，并將定期或根據(jù)市場供求成本變動情況，即時(shí)公布住房成本審核認(rèn)證信息。
“成本是價(jià)格的基礎(chǔ)，合理的定價(jià)機(jī)制是建立在公開透明的信息基礎(chǔ)上的。說不清楚成本，價(jià)格合理與否永遠(yuǎn)都是霧里看花�！瘪R賓說。
透明成本保障購房者知情權(quán)
據(jù)甘肅省物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處副處長黃蘇平介紹，商品房成本的審核涉及征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)等諸多費(fèi)用。
“這些費(fèi)用的高低，直接關(guān)系到商品房的成本。因此，只有把這些必需的費(fèi)用計(jì)算清楚了，才能夠得到一個相對客觀公正的商品房平均成本�！秉S蘇平說。
長期以來，由于成本不夠公開，商品房價(jià)格基本上成了一筆糊涂賬。一些開發(fā)商更是充分利用這一優(yōu)勢，暗箱操作、隨意定價(jià)以牟取暴利。
“商品房成本審核實(shí)際上有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。”黃蘇平認(rèn)為，公布商品房的平均成本，能夠把房地產(chǎn)行業(yè)放到陽光下，使一些不規(guī)范的操作無機(jī)可乘，讓一些灰色成本再難以躲藏，有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
“開發(fā)商前期的經(jīng)營性辦公用房等等，明確不計(jì)入成本的核算當(dāng)中。這樣的成本，才能夠真正反映出商品房的成本，避免一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在灰色成本之外，將不合理的管理成本轉(zhuǎn)嫁到商品房價(jià)格上。”黃蘇平說。
公開商品房成本更大的意義還在于，它既確保了購房者的知情權(quán)，有利于公眾作出合理的判斷，又有利于政府制定更加科學(xué)的調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，避免更多價(jià)格欺詐行為在商品房銷售領(lǐng)域出現(xiàn)。
公布成本是否涉及商業(yè)機(jī)密
從2005年開始，福建等省份物價(jià)部門率先在國內(nèi)開始探索對社會反映越來越強(qiáng)烈的商品房價(jià)格問題進(jìn)行成本公開。然而，由于來自各方面的壓力，這些探索要么夭折，要么無疾而終。
記者在采訪中了解到，對物價(jià)部門公布商品房成本的爭議，從2005年就已經(jīng)開始。爭議的首要問題，就是物價(jià)部門公開商品房成本涉嫌公布企業(yè)商業(yè)機(jī)密。這也是房地產(chǎn)企業(yè)抵制最激烈的一個問題。
甘肅省物價(jià)局表示，物價(jià)部門不可能公布個別企業(yè)、個別樓盤的成本。根據(jù)現(xiàn)有的操作規(guī)程，物價(jià)部門將對一個地區(qū)的主要商品房的成本進(jìn)行調(diào)查之后，獲得一個平均成本。最終對社會公布的就是這個平均成本。不涉及企業(yè)的商業(yè)機(jī)密，同時(shí)也能夠?yàn)楣娞峁┹^大的參考價(jià)值。
物價(jià)部門有無權(quán)力對商品房成本進(jìn)行公布也成為爭議的一個主要問題。甘肅省物價(jià)局認(rèn)為，物價(jià)部門依據(jù)《價(jià)格法》，有對社會公布市場定價(jià)商品成本的職能；同時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)精神和2007年《甘肅省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)民生價(jià)格監(jiān)管工作的通知》，明確住房價(jià)格就是重要的民生價(jià)格。對這一民生價(jià)格的監(jiān)審，有理、有據(jù)、合法。
目前，在已經(jīng)開始前期探索的甘肅酒泉、平?jīng)�、白銀等城市，物價(jià)主管部門遭遇到來自房地產(chǎn)商的壓力還不明顯。分析認(rèn)為，這些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多數(shù)在10家以內(nèi)，所以反應(yīng)不大。
“不管他們認(rèn)可不認(rèn)可，但都已經(jīng)接受了這個現(xiàn)實(shí)。通過一些地級城市的實(shí)踐，可以說至少能夠掌握商品房80%到90%的成本�！瘪R賓說。
政府支持與否成關(guān)鍵所在
公布市場自由定價(jià)商品成本，近年來已經(jīng)被證明為物價(jià)部門有效參與物價(jià)干預(yù)的手段。這一手段表面看不會對市場價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但重要的是可以調(diào)動社會對開發(fā)商定價(jià)行為進(jìn)行監(jiān)督，有利于價(jià)格監(jiān)督機(jī)制的形成。
公布商品房成本價(jià)格，盡管在甘肅部分地級城市已經(jīng)進(jìn)行了嘗試，但未定期公布，甘肅省物價(jià)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前仍然只能稱之為探索。不管怎么說，商品房成本通過媒體發(fā)布出去，老百姓有了參考。至少說明對于這樣一個關(guān)系民生的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，政府部門還是關(guān)注的，正在采取措施來規(guī)范這個市場，在力所能及的范圍內(nèi)盡自己的職責(zé)。
“不過，從地級城市的嘗試看，關(guān)鍵還是在于政府的推動。離開政府的支持，商品房成本公開要堅(jiān)持下去，將面臨巨大的壓力�！瘪R賓說。
記者在采訪中了解到，由于已經(jīng)公布的城市多是地級城市，重點(diǎn)城市蘭州等目前還沒有正式進(jìn)行成本公布，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還在等待觀望。 |