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| 2008-03-31 本報(bào)記者:陳先鋒 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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“廣州樓市會(huì)降到什么時(shí)候？什么時(shí)候可以放心買(mǎi)房？”在廣州打拼多年的李文這樣問(wèn)道，這其實(shí)也是目前廣州市民最為關(guān)心的問(wèn)題。
今年年初，廣州樓價(jià)跌破了萬(wàn)元，成交量萎縮至日常成交量的一半左右。剛剛出臺(tái)的2月樓市數(shù)據(jù)表明，廣州樓市延續(xù)了1月份的“量?jī)r(jià)齊跌”。目前，廣州樓市觀望氣氛較濃，缺乏成交量支撐的廣州樓市還沒(méi)有找到價(jià)格支撐點(diǎn)。
不過(guò)，李文認(rèn)為，目前廣州樓價(jià)還不能稱之為降�！皬�2007年3月份的7000元/平方米左右漲到了10000元/平方米左右，現(xiàn)在又下降為9000元/平方米左右，這能說(shuō)是降了么？實(shí)際上還是漲了約2000元/平方米！”
業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，在政府加強(qiáng)信貸管理、加快限價(jià)房建設(shè)、市民預(yù)期發(fā)生改變等三大因素的影響下，廣州樓市改變了房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來(lái)發(fā)展的“慣性”，逐漸進(jìn)入了調(diào)整期。
首先是政策的累積效應(yīng)，尤其是信貸政策令廣州樓市發(fā)生了變化。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列政策，從土地管理、整治市場(chǎng)秩序方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。而從2007年9月開(kāi)始，廣州一手房批準(zhǔn)預(yù)售面積兩年來(lái)首次超過(guò)一手住房成交面積，廣州樓市供大于求格局正在形成。不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，影響最大的還是去年9月出臺(tái)的房貸新政，這項(xiàng)政策提高了購(gòu)房者的門(mén)檻，減少了樓市中投機(jī)性需求。缺少投機(jī)需求支撐的樓市很快就進(jìn)入下滑通道。記者從工商銀行廣東省分行、廣發(fā)行等銀行也了解到，2008年各大銀行個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)額及增長(zhǎng)速度與去年同期相比有所下降。
其次是廣州在全國(guó)率先推出的限價(jià)房，分流了部分市場(chǎng)剛性需求。由于限價(jià)房的價(jià)格僅相當(dāng)于周邊同類(lèi)型樓盤(pán)的70%，這吸引了許多中等收入者，而這部分需求是非常旺盛的。據(jù)記者了解，最高限價(jià)為6500元/平方米的保利西子灣限價(jià)房項(xiàng)目推出后，其周邊均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的金域藍(lán)灣等項(xiàng)目都已經(jīng)開(kāi)始重新調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，中海地產(chǎn)也很快推出了售價(jià)在7000元/平方米左右的商品房。據(jù)悉，廣州今年將陸續(xù)推出1.5萬(wàn)套限價(jià)房。
第三，市民預(yù)期開(kāi)始發(fā)生改變。有調(diào)查顯示，廣州等地超過(guò)七成市民認(rèn)為2007年樓價(jià)“升得太高了”，由此導(dǎo)致購(gòu)房意愿下跌，超過(guò)六成受訪者表示未來(lái)一兩年內(nèi)不會(huì)購(gòu)房，而有購(gòu)房意愿者也同比從22%下降到15%。同時(shí)，近期開(kāi)發(fā)商又重新開(kāi)始推出“九八折后再九折”等各種促銷(xiāo)行為，甚至在廣州城市中心地帶的一些樓盤(pán)也開(kāi)始出現(xiàn)了“松動(dòng)”。在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理下，群眾對(duì)樓市的預(yù)期也發(fā)生了改變，從而導(dǎo)致出現(xiàn)“樓價(jià)在不斷下滑，但成交量卻并沒(méi)有上去，反而也是跟著下滑”的現(xiàn)象。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，在房?jī)r(jià)下跌的大眾心理預(yù)期下，在限價(jià)房的沖擊下，目前還看不到樓市上升的動(dòng)力，整個(gè)2008年或?qū)⒍际钦{(diào)整期，如果投資客集體繼續(xù)看空，大規(guī)模拋售房產(chǎn)，廣州樓市將面臨更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。趙卓文還指出目前廣州樓市存在的四大利空：一是限價(jià)房動(dòng)搖了商品房?jī)r(jià)格的根基；二是房地產(chǎn)行業(yè)面臨不利的政策面，比如政策導(dǎo)向不明朗，銀根收緊等；三是曾經(jīng)拉高廣州房?jī)r(jià)的投資、投機(jī)型買(mǎi)家大量離場(chǎng)；四是廣州樓市出現(xiàn)了大眾普遍預(yù)期價(jià)格回落的現(xiàn)象，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，使更多的人捂緊錢(qián)袋。
而合富輝煌首席分析師黎文江則認(rèn)為不必對(duì)廣州樓市過(guò)于悲觀。他認(rèn)為，由于市場(chǎng)預(yù)期變得更為理性，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)以8500元/平方米為中軸，呈窄幅波動(dòng)。當(dāng)房?jī)r(jià)回落到8500元/平方米的時(shí)候，廣州樓市成交量才有可能回升。此外，隨著“90/70”政策逐步落實(shí)，90平方米以下中低價(jià)位、中小戶型的商品房供應(yīng)進(jìn)一步增多，預(yù)計(jì)2008年全市“90/70”產(chǎn)品向市場(chǎng)供應(yīng)面積占比將上升至50%，而這類(lèi)商品房從總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，因此成交量會(huì)因小戶型的集中上市而回升。
也有專家認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)的多個(gè)政策的確對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了良好的降溫作用，購(gòu)房者開(kāi)始冷靜下來(lái)認(rèn)真思考自己對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，因而市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量大幅下降。面對(duì)市場(chǎng)氣氛的變化，房地產(chǎn)商也在相應(yīng)地調(diào)整其銷(xiāo)售策略，成交價(jià)顯現(xiàn)下降趨勢(shì)。但由于本次市場(chǎng)調(diào)整是由政府政策主導(dǎo)，并不是由房地產(chǎn)業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致的，市場(chǎng)的后續(xù)走勢(shì)也應(yīng)該主要看政府的政策導(dǎo)向。 |
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