“五一”期間在上海展覽中心舉行的“假日樓市”房展會(huì)上，不少市民利用假期前來(lái)看房。新華社記者:劉穎 攝

　　沒有一個(gè)開發(fā)商愿意放棄它，沒有一個(gè)買房人能夠忽視它，只因它是5月——一年中慣常的樓市銷售旺季。

　　在緊縮的宏觀背景下，今年的5月被開發(fā)商寄予厚望：低迷了數(shù)月的樓市行情能否提振？會(huì)否再次上演“5月行情”？而持幣觀望的購(gòu)房者也在5月花樣紛呈的樓市促銷中不斷涌起購(gòu)買欲。然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管5月可望迎來(lái)今年第一個(gè)成交高潮，但后市會(huì)否“井噴”尚難預(yù)料�！�

開發(fā)商：期盼5月“翻身仗”

　　5月1日至4日，“假日樓市——2008上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)”舉行。與一個(gè)半月前“上海之春”房展會(huì)大開發(fā)商紛紛缺席的狀況明顯不同，本次展會(huì)約3.5萬(wàn)平方米的場(chǎng)地幾無(wú)虛席，品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)悉數(shù)到場(chǎng)，萬(wàn)科、復(fù)地、金地、保利地產(chǎn)等“大鱷”均精心布展。整個(gè)房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，參觀者摩肩接踵，吆喝聲不絕于耳，更有獅龍、靚女表演，卡通、雜耍助興。開發(fā)商?hào)|渡國(guó)際更是別出心裁，將其經(jīng)典小戶型“青年人居”搬到展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，讓一對(duì)“小夫妻”模特當(dāng)眾展示緊湊型溫馨居家生活，引來(lái)觀者無(wú)數(shù)。
　　“該來(lái)的都來(lái)了，能出的招也都在出，就看買的人買賬不買賬了。”多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者如是說(shuō)�！皼]有一家開發(fā)商會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)季節(jié)�！狈慨a(chǎn)中介易居誠(chéng)信的市場(chǎng)部人士說(shuō)，“從去年11月起，樓市銷售基本是遞減的，直到今年3月份有一個(gè)季節(jié)性恢復(fù)，4月份成交量又有所收斂。一年中，開發(fā)商可以錯(cuò)過(guò)冬夏，但不可以錯(cuò)過(guò)春秋。如果不能在以5月、6月和9月、10月為代表的黃金銷售期收獲個(gè)三五斗，那就基本意味著一年絕收�！�
　　正因此，“所有前往看房的都能獲得精美禮品一份”之類的吆喝聲在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)此起彼伏，開發(fā)商極盡吸引眼球、聚集人氣之能事，以利銷售。
　　事實(shí)上，各地新樓盤也都在5月份扎堆上市。佑威房地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示，從4月下半月開始，上海一手房新增供應(yīng)明顯放量，從目前掌握的數(shù)據(jù)看，5月份上海新開樓盤至少有31個(gè)，實(shí)際推盤數(shù)量肯定在此之上。
　　歷史數(shù)據(jù)顯示，2006年5月，上海商品住宅成交量達(dá)214.68萬(wàn)平方米，為當(dāng)年各月份成交量之最；去年5月，共成交商品住宅234.25萬(wàn)平方米，居當(dāng)年上海月度成交量次高(僅次于6月份的264.57萬(wàn)平方米)。今年的5月會(huì)不會(huì)再次成為“紅五月”？手中有盤的開發(fā)商對(duì)此寄予厚望。在如今緊縮政策下，“現(xiàn)金為王”已取代“土儲(chǔ)為大”，地產(chǎn)商希望在5月這個(gè)傳統(tǒng)樓市旺季實(shí)現(xiàn)快速銷售、套現(xiàn)的意愿比以往更為迫切。
　　不僅是上海，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，廣州、深圳的開發(fā)商也都在苦盼著5月，“有近七成的項(xiàng)目在今年一季度明顯放慢推盤節(jié)奏，有的甚至封盤，期待著在5月份能打個(gè)翻身仗。”

購(gòu)房人：看的遠(yuǎn)比買的多

　　盡管房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)參觀者踴躍，樓市的觀望氛圍目前仍未能徹底改觀。從現(xiàn)場(chǎng)情況看，買的不多看的多。
　　央行近期的一項(xiàng)調(diào)查也顯示，上海居民購(gòu)房意愿全面下跌。2008年從緊的貨幣政策以及樓市成交低迷、價(jià)格仍高的現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致居民對(duì)購(gòu)房采取謹(jǐn)慎態(tài)度。搜房網(wǎng)針對(duì)“五一”房展會(huì)的專項(xiàng)調(diào)查顯示，85.64%的網(wǎng)友認(rèn)為“五一”房展不是買房的好時(shí)機(jī)；在展會(huì)關(guān)注點(diǎn)上，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)注度(54.79%)大大超過(guò)了對(duì)樓盤打折(23.90%)的期許。這表明近期樓市觀望氣氛仍舊濃厚。
　　現(xiàn)實(shí)銷售狀況對(duì)此也有印證。4月24日開盤的天山華庭，是上海位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的少有小戶型樓盤，推出的562套房源中，截至5月2日晨仍有300套可售。盡管一周之內(nèi)四成多的銷售業(yè)績(jī)?cè)诂F(xiàn)時(shí)已算是優(yōu)秀了，但畢竟仍有一半以上房源“待嫁閨中”。業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在買房的基本都是自住，屬于剛性需求，投資客幾乎絕跡。而炒房的越少，供求比例越寬松，銀根愈收緊，觀望的氣氛就愈濃。
　　持續(xù)觀望的主要原因仍是購(gòu)買力與房?jī)r(jià)之困。搜房網(wǎng)對(duì)上海購(gòu)房者需求進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示，在購(gòu)房總價(jià)方面，希望能控制在50萬(wàn)元至100萬(wàn)元之間的人占絕大多數(shù)，達(dá)49.83%，希望在50萬(wàn)元以下的占21.87%。兩項(xiàng)相加，逾七成的人購(gòu)房預(yù)算在百萬(wàn)元以內(nèi)。而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與此相差甚遠(yuǎn)，盡管最近諸如“買住宅送大禮”“買公寓送汽車、送物業(yè)費(fèi)”之類的促銷廣告鋪天蓋地，但大多仍是玩噱頭，相對(duì)于巨額房?jī)r(jià)而言，口惠而實(shí)不至，深幅下調(diào)房?jī)r(jià)的還很少。目前，房?jī)r(jià)還是在高位運(yùn)行。這客觀上也制約了部分購(gòu)買力入市。

后市：成交當(dāng)會(huì)放量，降價(jià)仍是賣點(diǎn)

　　對(duì)于后市，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，就成交量而言，“紅五月”是肯定可以期待的，但會(huì)否帶來(lái)井噴行情尚難預(yù)料。
　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，購(gòu)房者長(zhǎng)期持幣觀望并不意味著剛性需求減少，現(xiàn)時(shí)各種花樣促銷紛呈，也在很大程度上挑動(dòng)購(gòu)房者的購(gòu)買欲。當(dāng)自住型剛性需求在一個(gè)合適的時(shí)點(diǎn)與合適的價(jià)位相結(jié)合，就會(huì)帶來(lái)一波較大的成交放量�！�90/70”小戶型因其對(duì)房源總價(jià)的有效控制，似乎正在提供這樣的契機(jī)，成為熱銷的領(lǐng)頭羊。搜房網(wǎng)日前在上海進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房者多選擇低總價(jià)、小戶型房源，40.22%的購(gòu)房者選擇60平方米到90平方米，26.26%的人選擇90平方米到120平方米，而計(jì)劃購(gòu)買超過(guò)120平方米房的人數(shù)比例僅占15%左右。由此可見，購(gòu)買90平方米左右、總價(jià)在百萬(wàn)元以內(nèi)的小戶型是現(xiàn)階段樓市可以“套現(xiàn)”的主要需求。
　　佑威房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，小戶型項(xiàng)目受到追捧為低迷的市場(chǎng)注入活力，加上新盤放量上市以及“五一”假日房展的推動(dòng)，多因素綜合作用下，樓市持續(xù)已久的低迷態(tài)勢(shì)或?qū)⒃?月結(jié)束，成交量將明顯回升，可望迎來(lái)今年第一個(gè)成交高潮�！�
　　不過(guò)，目前影響樓市活躍程度的關(guān)鍵因素還是房?jī)r(jià)。真實(shí)需求和理性預(yù)期的市場(chǎng)還是要建立在真實(shí)的價(jià)格之上的，而現(xiàn)在，盡管打折促銷風(fēng)行，事實(shí)上打折不等于降價(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格體系非常復(fù)雜，樓層、朝向不同，開發(fā)周期不同，其價(jià)格走勢(shì)必然不一樣。很難籠統(tǒng)地說(shuō)，折扣之下，房?jī)r(jià)是不是真降了。只有實(shí)實(shí)在在的降價(jià)才是賣點(diǎn)。
　　另一方面，從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況看，房?jī)r(jià)重復(fù)去年同期反彈的可能性也不大。一個(gè)重要依據(jù)是多個(gè)熱點(diǎn)城市的土地交易市場(chǎng)瘋狂不再，日益冷清。4月中旬，上海拍賣的8幅土地中曾有2幅流標(biāo)，4月28日南京出讓44萬(wàn)平方米土地，約八成以底價(jià)成交，“地王”爭(zhēng)霸賽已經(jīng)成為日漸遠(yuǎn)去的記憶�！巴恋厥袌�(chǎng)的價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格先行指標(biāo)，如果大量的土地流拍，如果全國(guó)土地市場(chǎng)的價(jià)格全面向下運(yùn)行，也就預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)走向哪里。”房地產(chǎn)研究者易憲容指出，“在目前的情況下，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期并不樂觀，自然會(huì)反映到土地市場(chǎng)上，這就是土地價(jià)格走低或土地流拍的根本所在�！�