烏魯木齊市“金和·綠色家園”小區(qū)的業(yè)主最近很郁悶：開(kāi)發(fā)商逾期數(shù)月后交房，卻要業(yè)主簽訂協(xié)議“諒解”其違約行為，接受大打折扣的違約金，否則就不予辦理入住手續(xù)。更令人郁悶的是，在這樣明顯有失公允的事實(shí)面前，業(yè)主想要維護(hù)自己的權(quán)利卻難上加難。

業(yè)主不“諒解”就不辦入住

　　“金和·綠色家園”小區(qū)的開(kāi)發(fā)商是新疆金和企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。一名馬姓業(yè)主提供的《商品房買賣合同》顯示，公司與業(yè)主約定，應(yīng)于2007年12月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付業(yè)主，逾期金和公司需向業(yè)主每日支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之0.5至萬(wàn)分之0.7的違約金。若“遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的”，可延期交房。
　　2007年12月30日，業(yè)主們要求交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商告知該小區(qū)因?yàn)橄�防�?wèn)題未被驗(yàn)收合格，不能按時(shí)交房。2008年5月1日，開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主交房，但卻要求業(yè)主與公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)公司逾期交房予以諒解，否則就不讓入住。
　　金和公司的理由是，今年1月2日烏魯木齊德匯廣場(chǎng)發(fā)生重大火災(zāi)之后，“金和·綠色家園”小區(qū)因?yàn)橄�防不合格而被要求整改，工期因此延長(zhǎng)了2個(gè)月。售房合同中規(guī)定“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決或其他非甲方(金和公司)所能控制的事件時(shí)，可延期交付使用，但延期不得超過(guò)兩個(gè)月”。據(jù)此，金和公司把“合理”延期的2個(gè)月扣除，只對(duì)剩余的2個(gè)月逾期時(shí)間負(fù)責(zé)。
　　許多業(yè)主提出先辦理入住手續(xù)，違約金一事隨后再協(xié)商。金和公司則堅(jiān)持說(shuō)，不簽《補(bǔ)充協(xié)議》的業(yè)主可以選擇退房。無(wú)奈之下，部分著急入住的業(yè)主被迫與金和公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，同意接受不及約定額度一半的違約金，并“諒解”公司違約行為：“甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商……乙方亦不再以逾期交房為由追究甲方的違約責(zé)任”。

開(kāi)發(fā)商的霸氣從何而來(lái)？

　　金和公司為何堅(jiān)持不合理的要求？究其原因，首先是烏魯木齊近兩年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，業(yè)主如果選擇退房，將無(wú)法再買到同地段、同品質(zhì)的房子。
　　2006年以來(lái)，烏魯木齊市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格呈快速上漲之勢(shì)，特別是2007年11月至今年5月，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)，其漲幅已連續(xù)七個(gè)月位居全國(guó)70個(gè)大中城市之首，并以20%以上的漲速“領(lǐng)跑”全國(guó)房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，烏魯木齊市二手房銷售價(jià)格同比漲幅也位居前列，甚至連續(xù)多月穩(wěn)居榜首。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)這一漲勢(shì)，烏魯木齊市民今年買房，要比一年前多付出近1/4的房款。
　　事實(shí)上，2007年3月“金和·綠色家園”小區(qū)每平方米均價(jià)約為2600元，現(xiàn)在每平方米均價(jià)已漲到4000元以上，金和公司現(xiàn)在拿“退房”來(lái)搪塞業(yè)主，分明是有恃無(wú)恐。
　　第二個(gè)原因在于，業(yè)主不論是投訴至行政部門還是訴諸法律都需要花費(fèi)一定的時(shí)間，金和公司預(yù)料到有些急于入住的業(yè)主耗不起。
　　5月29日，“金和·綠色家園”小區(qū)的部分業(yè)主投訴到烏魯木齊市建設(shè)委員會(huì)房產(chǎn)處。業(yè)主被告知，按照《信訪條例》，烏市建委在接到業(yè)主《訴求信》后進(jìn)行登記，15內(nèi)告知能否處理此事，60日內(nèi)告知處理結(jié)果。同時(shí)，部分業(yè)主就此事咨詢了新疆國(guó)通律師事務(wù)所律師張新生，他建議走司法程序。此類案件一審審理期限是6個(gè)月，有特殊情況需要延長(zhǎng)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)6個(gè)月，二審審理期限是3個(gè)月。

業(yè)主維權(quán)路漫漫

　　記者采訪了解到，一些業(yè)主買“金和·綠色家園”小區(qū)的房子，是為了方便孩子就近上學(xué)，現(xiàn)在只好租房；一些業(yè)主為結(jié)婚而買房，有的因此被迫推遲婚期；一些打算出租舊房的業(yè)主推遲租期，收益受影響。例如一位張姓業(yè)主在烏魯木齊市中心有套100平方米的舊房，已和租客談妥了1200元的月租金，卻一再推遲租期。
　　此外，開(kāi)發(fā)商延期交房使所有業(yè)主被迫推遲裝修，而今年烏魯木齊市的建材、人工等裝修費(fèi)用一直迅猛上漲，這增加了業(yè)主的裝修成本。以人工費(fèi)為例，1月份鋪地磚的人工費(fèi)是10元/平方米，目前的人工費(fèi)已漲到了15元至20元/平方米。
　　一名李姓業(yè)主說(shuō)，按金和公司提出的賠償標(biāo)準(zhǔn)，她少獲違約金2248元。據(jù)她所知這個(gè)小區(qū)有952戶，每戶至少少付1000元，如果所有業(yè)主都默許金和公司的賠償額度，金和公司將至少少付100多萬(wàn)元的違約金。
　　為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，業(yè)主先后到烏魯木齊市工商局、烏魯木齊市建委、新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳投訴。三方都認(rèn)為金和公司要求業(yè)主簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》不合理，但是行政調(diào)解力度有限。
　　張新生律師認(rèn)為，新疆維吾爾自治區(qū)和烏魯木齊市消防、建設(shè)等部門并沒(méi)有因“1·2”德匯重大火災(zāi)下達(dá)商品房延期交房的通知，火災(zāi)和金和公司逾期交房無(wú)因果關(guān)系。金和公司的辯稱缺乏事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)條款，金和公司強(qiáng)迫業(yè)主簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的行為帶有合同欺詐性質(zhì)，是利用交易中的強(qiáng)勢(shì)地位來(lái)脅迫業(yè)主接受不平等的條款，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。金和公司利用優(yōu)勢(shì)資源脅迫業(yè)主所簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是不真實(shí)的，無(wú)法律效力。
　　鑒于金和公司違約逾期交房的事實(shí)十分清楚，因此，張新生建議不急于入住的業(yè)主通過(guò)司法手段要求金和公司按照合同約定額度足額賠付違約金；急于入住的業(yè)主可先簽《補(bǔ)充協(xié)議》，辦理入住手續(xù)后，也可要求撤銷。因?yàn)椤逗贤�法》第五十四條規(guī)定，“在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同；受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”
　　據(jù)記者了解，“金和·綠色家園”業(yè)主已決定將向法院提起訴訟來(lái)解決這個(gè)爭(zhēng)端。