目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動(dòng)在長(zhǎng)三角和珠三角均有案例。而外資銀行在品牌、服務(wù)、信用方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)國(guó)內(nèi)房企也有很大誘惑力。圖為上海市浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一瞥。

　　今年上半年，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市住宅銷售量下滑、土地價(jià)格下跌，與此同時(shí)，外資出現(xiàn)加緊投資國(guó)內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn)，并進(jìn)入土地市場(chǎng)和服務(wù)市場(chǎng)的苗頭�！　�

路徑一：頻頻進(jìn)入土地市場(chǎng)　打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈

　　雖然近期國(guó)內(nèi)房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目速度減緩，但外資進(jìn)入速度明顯增快。記者從南京市國(guó)土局獲悉，與以往主要是購(gòu)買商業(yè)項(xiàng)目不同，今年以來(lái)外資開(kāi)始直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
　　今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，全部底價(jià)成交，分別被韓國(guó)SK集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌，成交總價(jià)6.5億元。南京“長(zhǎng)發(fā)都市”公司董事長(zhǎng)周力明透露，外資近期已開(kāi)始在國(guó)內(nèi)抄底拿地，一家英國(guó)基金正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)一地塊，土地價(jià)格高達(dá)45億元。
　　美國(guó)凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)告訴記者：“凱雷目前在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。有些二線城市的投資前景很不錯(cuò)。凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站�！睋�(jù)了解，2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價(jià)購(gòu)進(jìn)上海中房·森林別墅110套高級(jí)獨(dú)棟別墅。今年4月，凱雷又以近20億元的價(jià)格從印尼三林集團(tuán)手中購(gòu)得上海濟(jì)南路8號(hào)西苑項(xiàng)目�！　�
　　“選擇一個(gè)城市一定會(huì)有一個(gè)指標(biāo)數(shù)。過(guò)去10年，青島GDP年均增長(zhǎng)率達(dá)到14%，第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的比重占到43%，這是一種難得的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，也決定了其消費(fèi)和居住需求會(huì)有一個(gè)很好的增長(zhǎng)�！笨得饔�(xùn)說(shuō)，城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性正是凱雷投資標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)所在。正是有了這種判斷，2007年7月，凱雷開(kāi)始介入青島CBD核心的凱悅中心。據(jù)悉，凱雷出資10億元入股該項(xiàng)目，占約70%股份。據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)王博介紹，凱悅中心目前公寓的均價(jià)約每平方米3萬(wàn)元。有專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)指出，該項(xiàng)目?jī)H住宅項(xiàng)目售罄即可套現(xiàn)12億至13億元，凱雷的投資回報(bào)率不低�！　�
　　記者采訪了解到，外資除進(jìn)入土地、房產(chǎn)市場(chǎng)外，也開(kāi)始進(jìn)入房產(chǎn)研發(fā)設(shè)計(jì)、中介服務(wù)等領(lǐng)域。

路徑二：外資銀企聯(lián)動(dòng)拓展樓市業(yè)務(wù)

　　記者獲悉，2007年我國(guó)金融業(yè)務(wù)全面放開(kāi)后，外資銀行紛紛進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。近期由于國(guó)家實(shí)施緊縮調(diào)控，外資銀行憑借資金實(shí)力開(kāi)始進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。
　　“東亞銀行的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為主，在內(nèi)地的業(yè)務(wù)量將來(lái)很可能超過(guò)香港母公司�！睎|亞銀行南京分行行長(zhǎng)許華說(shuō)，“國(guó)內(nèi)一線城市中心地段房?jī)r(jià)前兩年上漲過(guò)猛，但整體來(lái)說(shuō)泡沫成分不大。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也并不是不想投資，只是資金受到了控制�！贝送�，東亞銀行的創(chuàng)新服務(wù)多種多樣，如可以為開(kāi)發(fā)商一次性提供10年的“企業(yè)按揭貸款”，總量相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商在售樓盤(pán)10年的總租金，很受歡迎。
　　記者調(diào)查了解到，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動(dòng)在長(zhǎng)三角和珠三角均有案例。與中資銀行相比，一些外資銀行擁有百年品牌、世界性影響力、資本充足率超過(guò)30%、高度的信用文化等優(yōu)勢(shì)。外資銀行為企業(yè)提供打包產(chǎn)品、一條龍服務(wù)，有財(cái)務(wù)分析師和市場(chǎng)分析師等專業(yè)化團(tuán)隊(duì)幫助企業(yè)搞策劃，還提供國(guó)際結(jié)算服務(wù)，甚至動(dòng)用海外關(guān)系為企業(yè)服務(wù)，這對(duì)房企有很大誘惑力�！　�

路徑三：機(jī)構(gòu)資金深度介入中國(guó)樓市

　　日前，由德國(guó)LTK設(shè)計(jì)事務(wù)所、五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司等六大機(jī)構(gòu)共同組成的合資跨國(guó)機(jī)構(gòu)——洲聯(lián)集團(tuán)正式亮相。此次重組被業(yè)界認(rèn)為，盡管中國(guó)樓市正處于調(diào)整期，但境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入?yún)s越來(lái)越深。在一浪高過(guò)一浪的物業(yè)收購(gòu)熱潮之后，外資的注意力開(kāi)始轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)等相關(guān)領(lǐng)域�！　�
　　從投資對(duì)象上來(lái)看，自2003年以來(lái)，國(guó)際資本以機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入為主，投資領(lǐng)域逐步從住宅物業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)，選擇投資的重點(diǎn)分別為甲級(jí)辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級(jí)酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域上來(lái)看，外資逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等業(yè)務(wù)。
　　早期的房地產(chǎn)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)的直接投資業(yè)務(wù)，而近年來(lái)的海外機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)全面進(jìn)入房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和投融資等各個(gè)環(huán)節(jié)，甚至更偏好于整體收購(gòu)，適時(shí)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)或套現(xiàn)。從投資地域上來(lái)看，外資逐步從北京、上海、深圳等一線城市逐漸向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴(kuò)展。隨著一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源的下降，大量外資逐漸開(kāi)始向二級(jí)城市滲透�！　�

三種因素吸引外資“淘金”國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)

　　權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2008年一季度，上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額最多，達(dá)到4.4億美元。而“2008年通過(guò)商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”顯示，截至5月30日，400余家獲批備案企業(yè)中，常州、成都、重慶、大連、無(wú)錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。
　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的研究報(bào)告指出，外資占中國(guó)房地產(chǎn)總投資比例高達(dá)10%。同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資高達(dá)650億元，增長(zhǎng)64.8%，整體高出其他渠道資金增長(zhǎng)26.2%，顯示去年在中國(guó)從緊的貨幣政策下，有大量的外資涌入中國(guó)樓市�！　�
　　業(yè)內(nèi)人士分析，外資深度進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有三方面原因：首先是看中我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的前景。我國(guó)的城市化與美國(guó)的高科技被公認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)兩大引擎，尤其是東部大城市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有長(zhǎng)期增值潛力，被外資普遍看好。
　　其次是自7月1日起商務(wù)部正式把外商投資房產(chǎn)的備案權(quán)下放至地方，此項(xiàng)措施可能在一定程度上加快審批的進(jìn)度，并將引來(lái)更多海外資金流入�！　�
　　第三是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商受到抑制，地價(jià)進(jìn)入低谷，為外資進(jìn)入讓出了空間。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金和政策的限制而減少了開(kāi)發(fā)速度，“拿地”很謹(jǐn)慎，地價(jià)比去年大幅降低。去年以來(lái)銀行提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的自有資金比例，審批極為嚴(yán)格，同時(shí)，土地供應(yīng)從近幾年的趨勢(shì)來(lái)看也有壓縮供給量的趨勢(shì)。
　　有關(guān)專家認(rèn)為，外資進(jìn)入中國(guó)樓市有積極因素，但也不能忽視可能帶來(lái)的消極作用，有必要嚴(yán)密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向，如關(guān)注外資對(duì)某個(gè)城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)承受能力之間是否匹配，以便提前做好預(yù)警，防范外資給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作。