沈陽市民在2008沈陽冬季房交會上了解參展樓盤信息。新華社記者：任勇 攝

　　在全國樓市整體趨冷、銷售量不斷下滑的情況下，沈陽樓市卻異乎尋常地呈現(xiàn)“一枝獨秀”的獨特風(fēng)景：今年前11個月，全市銷售商品房1220萬平方米，僅低于上海約300萬平方米，超越重慶、北京、天津等大城市而躍居全國第二。

　　12月的沈陽，寒流陣陣，這本是樓市交易的冷清季節(jié)，然而10日沈陽冬季房交會開幕首日，卻出現(xiàn)罕見的“爆棚”場景：前來選房、購房的市民將展廳擠得水泄不通。據(jù)統(tǒng)計，至14日閉幕，本屆沈陽冬季房交會上累計銷售房屋面積99萬平方米，金額33.8億元，創(chuàng)歷屆沈陽冬季房交會紀錄。

　　淡季不淡

　　沈陽樓市逆市上行

　　全球金融危機加劇，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展也進入階段性調(diào)整，樓市成交量不斷下滑。今年前10個月全國商品房銷售面積同比下降16.5%，銷售額同比下降17.4%，10月份的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比9月份回落1.47點，比去年同期回落6.06點。
　　在這樣的大背景下，逆市上行的沈陽樓市格外引人注目。根據(jù)沈陽市房產(chǎn)局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在全國樓市整體趨冷、銷售量不斷下滑的情況下，沈陽樓市卻異乎尋常地呈現(xiàn)“一枝獨秀”的獨特風(fēng)景：今年前11個月，全市銷售商品房1220萬平方米，僅低于上海約300萬平方米，超越重慶、北京、天津等大城市而躍居全國第二。
　　沈陽市房產(chǎn)局局長紀凱接受記者采訪時形象地說：“當(dāng)前沈陽樓市是冬季不冷、淡季不淡。今年沈陽樓市交易面積已直逼上海，交易絕對值僅比上海少300萬平方米；今年沈陽舉行的秋季房交會上，5天賣出房子203萬平方米，相當(dāng)于有些特大城市一年的總銷售量�！�
　　翻開最新出版的沈陽樓市地圖，一座座在建或在售的新樓盤，密密麻麻分布在城區(qū)中心及東、西、南、北郊四大新的發(fā)展空間。沈陽市房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，目前全市批準銷售的樓盤達963個。
　　10日上午9時左右，沈陽市民周德禮在冬季房交會剛開展就來到展會現(xiàn)場，準備為孩子選一套婚房。他說：“80后的青年人對生活要求很高，剛結(jié)婚就要買套新房子，政府現(xiàn)在出臺了許多減免稅費的政策，減輕購房負擔(dān)，只要房價合理，該出手時就出手。”記者近日走訪沈陽一些樓盤時發(fā)現(xiàn)，看房、選房人流明顯增多，這在往年冬天是少有的現(xiàn)象。市中心一處高檔樓盤的樓價已超過每平方米1萬元大關(guān)，但售樓小姐告訴一些買主，10層以下的房子基本售完。
　　沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章教授告訴記者，今年前5個月，沈陽樓市銷售面積一舉超過北京和天津，攀升到全國第三，到了10月份，超越重慶居全國第二位。當(dāng)前沈陽樓市呈現(xiàn)供需兩旺、交易持續(xù)攀升的良好局面，前10個月全市商品房累計批準預(yù)售面積為1269.28萬平方米，同比增長5.89%；住宅入市面積和銷售面積在全國副省級城市中，均攀升至第一位。

　　房價穩(wěn)定

　　剛性需求支撐樓市健康前行

　　巨大的交易量是否帶動房價一路上漲，房價有沒有市場炒作的泡沫？樓市成交放大是否反映了真實的需求？樓市事關(guān)百姓切身利益，備受社會關(guān)注。
　　一些房地產(chǎn)專家研究認為，沈陽雖然是東北區(qū)域性中心城市，但其經(jīng)濟發(fā)展水平和人口總量都無法與上海、北京等一線城市相比，也比不了杭州等東部中心城市，屬于樓市中的“三線城市”，沈陽樓市顯現(xiàn)的“一枝獨秀”，不僅有逆市上行的交易量作支撐，而且從消費和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價運行、住房市場需求等各方面數(shù)據(jù)分析，都表明當(dāng)前沈陽樓市是健康運行的“一枝獨秀”，有其特殊優(yōu)勢和特點。
　　范翰章所領(lǐng)導(dǎo)的房地產(chǎn)研究機構(gòu)，追蹤了沈陽近30年來的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，沈陽樓市從未出現(xiàn)大起大落，一直保持了健康運行態(tài)勢。特別是近幾年來，由于政府調(diào)控有效、房地產(chǎn)市場體系健全規(guī)范、結(jié)構(gòu)合理，沈陽樓市具有明顯的抗市場波動能力。
　　從房價來說，沈陽一直不是全國高房價城市，從未發(fā)生房價因市場投機炒作而暴漲。目前，沈陽市商品房銷售均價為3745元/平方米，在全國主要城市中僅略高于長春市，列倒數(shù)第二位。近5年來，沈陽市國民生產(chǎn)總值一直保持兩位數(shù)的持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民人均收入也以10%以上的速度增長，但房價增幅一直保持在5%左右，低于經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的增幅。
　　范翰章認為，房價漲得過猛，百姓受不了；如果不漲，開發(fā)商無利可圖，無法拉動商品房的生產(chǎn)和投資，這個產(chǎn)業(yè)就要蕭條。保持5%左右的“慢牛”攀升可以說是保證樓市生產(chǎn)、投資、消費健康運行的最佳狀態(tài)。這一點，沈陽做到了。
　　沈陽市房地產(chǎn)研究所近年還連續(xù)對沈陽幾十個樓盤進行追蹤調(diào)查，確鑿的第一手材料顯示，沈陽房價基本是以成本為主體構(gòu)成的，沒有泡沫。2007年沈陽房價構(gòu)成是：土地費用占30%、建安費30%、各種稅費17.5%、開發(fā)費用7.5%，利潤15%；2008年建安費用比例上升至35%，利潤從15%降至10%。
　　從消費結(jié)構(gòu)分析，沈陽市商品房自住消費比例高達90%，投資性、投機性消費僅占10%左右，其中投機性消費僅占1%。范翰章認為，這種消費結(jié)構(gòu)真實反映了樓市的供需狀況，具有較強的抗風(fēng)險能力，支撐樓市健康運行。
　　記者在沈陽調(diào)查了解到，地處遼寧中部城市群中心區(qū)的沈陽市，還面臨著區(qū)域經(jīng)濟一體化所帶來的巨大住房消費市場，真實的住房需求逐漸放大，后市發(fā)展空間巨大。目前，以沈陽為中心的遼寧中部七個城市、覆蓋2000萬人口的沈陽經(jīng)濟區(qū)已進入實質(zhì)啟動階段，城際輕軌、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速，人才流動、房籍制度改革推進，區(qū)域一體化步伐加快，外地置業(yè)者開始大量進入沈陽，為沈陽樓市帶來生機。
　　據(jù)統(tǒng)計，目前外地人在沈購房量約占總量的三成左右。其中，省內(nèi)人購房占19%，外省人購房占13%。沈陽市政府部門與相關(guān)研究機構(gòu)的測算表明，未來幾年內(nèi)，沈陽房地產(chǎn)業(yè)仍然會繼續(xù)保持健康快速增長。

　　利好政策

　　推動樓市度過寒冬

　　今年以來，全國房地產(chǎn)業(yè)總體上進入一個相對調(diào)整期，居民持幣待購的觀望心理嚴重。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)運行遇到的突出問題，沈陽市政府及時按照國家部署，相繼出臺相關(guān)利好政策，保障房地產(chǎn)業(yè)健康運行。沈陽市市長李英杰明確要求“調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策要集大成、有突破、出手快”，要借鑒各地政策的優(yōu)點，突出地方特色，確保全面落實中央一系列優(yōu)惠政策，讓政策真正惠及百姓，促進消費和投資。
　　前不久沈陽市政府經(jīng)反復(fù)論證出臺了進一步活躍房地產(chǎn)市場的25條措施，許多辦法具有鮮明創(chuàng)意，并在政策允許范圍內(nèi)有所突破，如對人均住房建筑面積未達到當(dāng)?shù)刈》繕?biāo)準或家中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的，可以比照首套住房貸款政策執(zhí)行貸款；購買10000元/平方米以下住房的，按交易額的1.5%繳納契稅，減輕購房者負擔(dān)。
　　沈陽市建委副主任王新北認為，出臺這些政策的目的不是“救市”，因為沈陽樓市不存在“救”的問題，而是如何進一步活躍、加速發(fā)展�！皹鞘�25條新政”對于市民來說，是要向他們大幅讓利；對市場來說則是進一步規(guī)范；對市長來說，則要求政府進一步提高服務(wù)質(zhì)量，加強監(jiān)管，總體上是要做到“市民、市場、市長”“三市互動”。其實，沈陽市房地產(chǎn)市場之所以呈現(xiàn)“一枝獨秀”局面，并不是偶然發(fā)生的，而是一直通過規(guī)劃、政策、調(diào)控等手段，長期精心培育出來的。
　　主管沈陽城建等工作的副市長邢凱接受記者專訪時說，房地產(chǎn)業(yè)在保經(jīng)濟增長中的作用已得到廣泛認同。英、法、日等發(fā)達國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一般達到10%，沈陽目前占5%。房地產(chǎn)投資大體是1比3的帶動效應(yīng)，可帶動51個行業(yè)和幾萬個商品品種。專家測算沈陽每年銷售1000萬平方米商品房，可提供500萬個勞動崗位，對促進當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)具有極大作用。
　　邢凱認為，中國樓市的市場化進程剛剛開始，還很不完善、很不成熟。根據(jù)市場變化，及時出臺調(diào)控措施是政府的職責(zé)。近年來沈陽市政府主動出手，認真落實中央一系列政策措施，綜合運用經(jīng)濟、行政、法律等多種手段嚴厲打擊房地產(chǎn)炒作投機行為，建立嚴格規(guī)范的土地市場制度和房地產(chǎn)開發(fā)準入機制，并嚴把土地關(guān)口，通過制訂科學(xué)的規(guī)劃，適度掌握土地入市節(jié)奏、布局，促進了房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，使沈陽房價沒有出現(xiàn)大起大落。