2008年的樓市注定將在中國房地產(chǎn)史上留下濃重一筆，在外部環(huán)境變化、內(nèi)部持續(xù)調(diào)控的合力下，一路高歌猛進的房價終于在今年進入“拐點”和“彎道”。作為中國樓市風(fēng)向標(biāo)之一的上海，也上演了一出乍暖還寒、一波三折的變奏曲。

　　變奏一：短暫回暖的“小陽春”

　　上海今年開春走出了異于全國的逆勢上漲、高位盤整格局。經(jīng)過一個冬天的短暫調(diào)整，3月的上海樓市呈現(xiàn)出“量價齊升”格局，不少開發(fā)商甚至宣揚去年春夏的“報復(fù)性反彈”行情又將重演。
　　上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，3月份全市新房成交量從日成交不足400套一路走高，至3月19號已達1024套，此后一周內(nèi)更是頻頻突破千套大關(guān)。伴隨交易量的上升，一些新盤也開始提價。據(jù)上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)公開信息統(tǒng)計，在前期推盤的15個樓盤中，13個樓盤價格比上一批房源的價格明顯上漲，只有兩個樓盤價格微跌。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，跟深圳等城市相比，上海的房價完全可稱得上“負隅頑抗”：上半年上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬平方米，環(huán)比下降18.5%，但房價仍然維持在高位。上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房銷售均價環(huán)比微漲0.4%。

　　變奏二：史上最冷“金九銀十”

　　“小陽春”只能是美好而短暫的。在買賣雙方深度博弈之后，上海樓市迎來了一條名叫萬科的“鯰魚”。
　　中秋節(jié)前夕，萬科在上海的八個樓盤全線降價，部分喊出“直降10萬”的口號，其位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，則一降再降，最高幅度超過20%，不少業(yè)主在一夜之間，發(fā)現(xiàn)自己剛買的房子縮水了30多萬元。
　　萬科降價迫使不少開發(fā)商跟進，金地、綠地、大華等品牌開發(fā)商旗下樓盤也紛紛開始明折暗扣。8月份，上海二手房價格指數(shù)首次由漲變跌，9月份，上海商品住宅價格下滑跡象明顯，全月共有50多個樓盤有新增推案上市，紛紛采取了平開或低開的策略，并有不少優(yōu)惠折扣。
　　據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，9月份上海商品住宅成交量僅為43萬平方米，為去年同期的三成左右，供需比達到2.5：1，創(chuàng)下近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。而國家發(fā)改委發(fā)布的全國房價調(diào)查結(jié)果顯示，繼深圳、廣州之后，上海10月份的新房價格也首次跌破去年同期水平，同比下降0.3%，堪稱史上最冷“金九銀十”。

　　變奏三：“新政行情”待觀察

　　10月底以后，從中央到地方的一系列刺激居住消費的房產(chǎn)新政，則給今年的樓市帶來新的變化。
　　繼10月22日財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行出臺樓市“組合拳”之后，上海連夜出臺了促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的14條意見，包括減免契稅、營業(yè)稅等以降低購房者交易成本，放松信貸政策，家庭購房公積金每戶最高貸款限額提高至80萬元，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。加上央行從9月15日以來的連續(xù)四次降息，購房者成本大大降低，這促使上海乃至全國樓市在11月走出了一波久違的“新政行情”。
　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，“樓市新政”實施后，市場反應(yīng)較為積極，成交量明顯上升，11月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%；普通住房成交量占比大幅上升，目前上海全市新建商品住房銷售登記中，普通住房套數(shù)占比達78%，存量住房達到82%。
　　龍湖地產(chǎn)上海公司營銷副總裁高晚晴表示，龍湖在上海的首個項目自11月9日開盤后，兩周內(nèi)實現(xiàn)銷售85套，趕上了中央到地方“樓市新政”后第一個成交量反彈的好時機。
　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，11月樓市成交回升是各方力量配合的結(jié)果：政府稅費減免一點，銀行貸款利率降一點，開發(fā)商房價降一點，消費者理性積極一點。但這是建立在此前成交過于慘淡背景之上的，隨著各方利好因素釋放空間變小，反彈持續(xù)的動能也將減弱，樓市回暖還需要時間。