貫穿2008年廣州樓市的主線是一條趨勢(shì)向下的曲線。在去年廣州房?jī)r(jià)沖高直上11574元/平方米以后，從今年1月開(kāi)始，廣州樓價(jià)就一直是“跌跌不休”。盡管樓價(jià)在下調(diào)，然而市場(chǎng)卻依舊保持沉寂，樓價(jià)也在各種博弈中繼續(xù)回落，并逐步向消費(fèi)能力靠攏。

　　開(kāi)發(fā)商積極促銷 樓價(jià)仍頻頻下探

　　從今年1月起，廣州各大媒體上又開(kāi)始頻繁出現(xiàn)各種各樣的促銷廣告，“買房送車位、送家電”、“即將成本價(jià)開(kāi)盤”等各種廣告再次出現(xiàn)在市民的視野中，甚至有樓盤打擦邊球推出“分期首付”的辦法招徠顧客。業(yè)界分析認(rèn)為，這是因?yàn)閺?007年10月以后，廣州樓市就進(jìn)入了調(diào)整期，樓市成交量以及價(jià)格都開(kāi)始下滑。銷售市場(chǎng)低迷，回籠資金慢，開(kāi)發(fā)商的資金壓力開(kāi)始凸顯，于是只有選擇促銷來(lái)“保溫”市場(chǎng)。
　　在一系列促銷攻勢(shì)之后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾出現(xiàn)過(guò)短暫的“回暖”跡象。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，6、7、8月樓市成交量也陸續(xù)回升到60萬(wàn)平方米左右，價(jià)格也基本徘徊在每平方米9000多元。但到了9月份，廣州樓價(jià)更下探至8244元/平方米，比8月份的9078元/平方米大幅下降了834元/平方米；與去年同期的9686元/平方米相比，更狂降了1442元/平方米。
　　此外，在今年廣州樓市中，尤其值得一提的是限價(jià)房。今年初，全國(guó)首個(gè)限價(jià)房保利西子灣在廣州開(kāi)賣，緊接著包括萬(wàn)科、中海、龍光在內(nèi)的限價(jià)房項(xiàng)目陸續(xù)上市，數(shù)千套限價(jià)房入市，從而拉低了周邊商品房銷售價(jià)格。然而隨著商品房?jī)r(jià)格不斷下滑，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱，也出現(xiàn)了部分滯銷現(xiàn)象。

　　市場(chǎng)信心不足 等待更有誠(chéng)意降價(jià)

　　隨著房?jī)r(jià)的不斷回落，各種“抄底”的言論也開(kāi)始出現(xiàn)，但是市場(chǎng)似乎并不為所動(dòng)，不少市民認(rèn)為現(xiàn)在樓價(jià)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)人消費(fèi)能力，并不打算購(gòu)買，也期待開(kāi)發(fā)商更有誠(chéng)意的降價(jià)。
　　在廣州樓巴聚集的宏城廣場(chǎng)，已經(jīng)難以見(jiàn)到排隊(duì)候車看房的熱鬧景象。上周末，記者在宏城廣場(chǎng)看到，除了那些超低價(jià)格的郊區(qū)樓盤還有不少市民看盤外，其余的各大樓巴上只有寥寥數(shù)人。
　　事實(shí)上，價(jià)格便宜的郊區(qū)盤也正在成為廣州樓市成交的主力軍。根據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)，限價(jià)房峰景華庭、廣州雅居樂(lè)花園、碧桂園鳳凰城、恒大山水城和雅居樂(lè)荔尚國(guó)際等樓盤，分別以335套、320套、231套、209套及158套的簽約量位居11月的銷售前五位。
　　不過(guò)，不少市民都認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)還是比較高，尤其是市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)基本沒(méi)有下降，仍舊超出市民的購(gòu)買能力。廣州市合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)市民未入市原因的調(diào)查也顯示，有接近50%的潛在客戶回答為樓價(jià)仍然偏高，也有10%左右的客戶是因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)再降，所以選擇繼續(xù)觀望。

　　后市取決于政策利好能否釋放有效需求

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷之后，各種利好政策也開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)，利率下調(diào)及首次置業(yè)者首付比例的下降，降低了購(gòu)房門檻和供樓成本，而且廣州也將提高公積金住房貸款最高限額，從過(guò)去個(gè)人40萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元，夫妻合計(jì)貸款額上限從65萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。
　　但從短期來(lái)看，這些并沒(méi)有讓開(kāi)發(fā)商感到暖意。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度的退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，需求方短期內(nèi)難以走出觀望。而且在明年資金繼續(xù)不足的情況下，降價(jià)促銷以求快速回籠資金仍是房地產(chǎn)的主題。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁張力在接受媒體采訪時(shí)也表示，資金緊張是目前眾多開(kāi)發(fā)商面臨的最大問(wèn)題。2009年將是更為困難的一年，明年、甚至后年都是房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整期，明年底樓價(jià)將到底并站穩(wěn)。廣州中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)，由于郊區(qū)區(qū)域番禺、花都、增城等所占的供應(yīng)比例大幅增加，因此2009年的整體均價(jià)將比2008年下降10%至15%。
　　事實(shí)上，市場(chǎng)需求還是存在的，只是沒(méi)有釋放出來(lái)。廣州合富輝煌首席分析師黎文江分析認(rèn)為，廣州戶籍人口正以年均10萬(wàn)人的速度在不斷增加，以人均居住面積25平方米計(jì)算，每年至少要凈增250萬(wàn)平方米住宅，這還未估算常住人口、流動(dòng)人口每年增長(zhǎng)的需求。這些購(gòu)買欲望并沒(méi)有消失，只不過(guò)他們?cè)诘却��?gòu)房時(shí)機(jī)�，F(xiàn)在關(guān)鍵是如何提振市場(chǎng)信心，讓有效需求釋放出來(lái)。對(duì)此，廣州寒桐投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理韓世同建議，除了開(kāi)發(fā)商要主動(dòng)把房?jī)r(jià)回調(diào)到合理的區(qū)間外，政府也應(yīng)該在樓市跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行之時(shí)，及時(shí)采取有效措施，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止樓市“大落”。