2008年或許是房地產調控思路走向成熟的一年。在樓市持續(xù)多年“單邊市”運行之后，樓市政策逐步完善：從完善市場而言，不僅引導需求，同時增加供給；從供給結構看，不僅有商品房市場，也有保障性住房。經歷了狂飆突進的“黃金十年”后，中國樓市有望進入以政府投資為主導的保障住房和開發(fā)商投資為主的商品房市場雙軌并行時代。

　　樓市調控新基調：增保障 促消費

　　在持續(xù)的加息、提高存款準備金率、嚴控房地產信貸安全等嚴厲的調控之后，我國房地產調控政策在2008年10月迎來了新的“拐點”。當月17日，國務院常務會議部署四季度經濟工作，在“加大保障性住房建設規(guī)�！敝�外，首次提出“降低住房交易稅費，支持居民購房”。五天之后，財政部、國家稅務總局、人民銀行以罕見的力度出臺“組合拳”，為持續(xù)低迷的樓市打氣。11月5日，國務院常務會議的“十項措施”又進一步強調，加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度。
　　在此前后，各地方政府陸續(xù)出臺了一系列房地產“救市”措施，包括調整購房入戶政策，放寬住房公積金貸款政策，購房稅收補貼，減免契稅、營業(yè)稅等。分析可見，政府鼓勵和支持居民啟動住房消費的著力點，一是通過有關稅費減免降低居民住房消費成本，二是通過公積金政策調整，提高居民住房消費能力。
　　“研究中央的一系列房地產新政策可以發(fā)現，加大保障性住房建設、解決中低收入群體的住房困難，鼓勵自住性消費需求，是這一輪樓市新政策的核心�！睆偷┐髮W經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成說。
　　海通證券資產管理部總經理助理胡曙光博士表示，中央對房地產市場的調控態(tài)度，已從擠壓泡沫、抑制需求，轉向維持穩(wěn)定、促進消費。在全球經濟衰退的背景下，正視房地產對經濟增長的拉動作用，滿足居民合理的居住包括改善性居住需求，可謂正當其時。
　　從2005年開始，“國八條”“國六條”等一系列政策，除了控制房地產金融風險，很大一部分舉措都是試圖通過提高交易稅費、增加交易成本來抑制投資、投機，某種程度而言，這是希望藉由抑制需求來達到降低價格的目的，屬于直接“管市場”。但事實上，由于供求比的客觀存在，交易成本的增加沒有減少住房需求，反而推高了房價。
　　“隨著調控思路的成熟，政府意識到，從完善市場而言，不僅要引導需求，也要增加供給；從供給結構看，不僅要有商品房市場，也要有針對低收入群體的保障性住房。”胡曙光說。

　　“市場的歸市場、保障的歸保障”終由理念成實踐

　　從1998年我國取消福利分房、真正啟動住房制度改革以來，由于對房地產市場和政府職能缺乏全面認識，中國的住房供給從一個極端走向了另一個極端——即從公有住宅大包大攬，滑向一邊倒的市場化。建設部公布的“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”顯示：當年全國城鎮(zhèn)私有住宅已達88億平方米，住宅私有率從1986年的16%，飆升至82%！
　　而據公開信息，美國的住房自有率是69%，英國是56%，加拿大是67%。在很多國家和地區(qū)，政府都有低價出租或出售的保障性住房，用以解決低收入者的居住問題。
　　“正是由于長期以來保障性住房供給的缺失，導致千軍萬馬擠商品房這一條小道，進而導致房價畸高、脫離普通百姓購買力�！币�伯成說。
　　仲量聯行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民認為，在我國，房價不僅僅是高低的問題，還包括房價如何走才能理性地還原市場面目，對窮人如何保障，對富人消費如何進行稅收引導，對投機與投資行為如何引導和限制。樓市調控應該著眼于市場健康平穩(wěn)發(fā)展，防范金融風險，解決低收入階層的居住問題則應該通過保障房建設。
　　令人欣慰的是，中央出臺的一系列樓市“組合拳”，有望補上保障房“短腿”，讓住房供給實現兩條腿走路。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，今后三年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造，平均下來每年有3000多億元的投入。
　　而國務院最新出臺的促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施中，再次強調加大保障性住房建設力度，提出“選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設”，央行和銀監(jiān)會隨后公布《廉租住房建設貸款管理辦法》，規(guī)定廉租房建設貸款的利率按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執(zhí)行，貸款期限最長不超過五年。
　　這意味著，在2008年，“市場的歸市場、保障的歸保障”樓市調控思路，已從理念變?yōu)閷嵺`。

　　市場、保障“雙軌運行”

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭算了一筆賬：相關部門統(tǒng)計顯示，目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶，2006年全國住房銷售套數為504萬套，2007年的數據也基本上維持在500萬至600萬套。在2007年以前，我國每年銷售的經濟適用房為30多萬套，廉租房的投入更少。而國務院提出爭取用三年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，這一數據對比足以說明住房保障政策的力度。
　　“這表明，政府在逐步地‘補課’�？梢灶A計，過去十年以開發(fā)商為主導的開發(fā)模式必然有所改變，取而代之的是，以政府投資為主導的保障住房和開發(fā)商投資為主的商品房市場雙軌并行�！睏罴t旭說。
　　中金公司分析員白宏煒認為，9000億元保障性住房可以解決中低收入人群居住問題，短期內不會對商品房市場帶來較大沖擊，而是起到較好的補充作用。按照2007年規(guī)劃，2008年保障性住房供給要求達到20%至30%的水平。而最近三年9000億元的保障性住房計劃中，能夠對商品房帶來沖擊的主要是經濟適用房，而這部分占整個市場的比重為20%左右，并沒有比原計劃有較大幅度上升，因此對商品房市場影響有限。
　　過去十年，既是房地產業(yè)快速發(fā)展的“黃金十年”，也是房地產業(yè)粗放經營的十年。中央經濟工作會議強調“保增長、擴內需、調結構”，說明中央正著力加快發(fā)展方式轉變，推進經濟結構戰(zhàn)略性調整，把改善民生作為保增長的出發(fā)點和落腳點，房地產市場也不會再像過去幾年那樣呈現“單邊市”運行，而將走向規(guī)范和集約。
　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，過去幾年，房地產市場是一個所有人都能賺錢的市場，“圈塊地、挖個坑”就開始賣房子，幾乎任何產品都不愁銷售，甚至都能賣出一個好價錢，這顯然不正常。去年以來的樓市調整將加快行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰，降低房地產行業(yè)的利潤預期，提升房地產開發(fā)、管理水平，有利于樓市健康、可持續(xù)發(fā)展。