由迪拜七星級(jí)帆船酒店集團(tuán)在上海中心城區(qū)淮海路上投資建造的高端奢華酒店朱美拉，受金融危機(jī)影響于今年2月悄然停工。據(jù)悉，迪拜七星級(jí)帆船酒店集團(tuán)曾計(jì)劃在2011年前在亞太區(qū)開(kāi)出13家頂級(jí)奢侈酒店，其中中國(guó)將開(kāi)5家。新華社記者陳飛攝

    席卷全球的金融風(fēng)暴，卷走的不單單是人們口袋里的財(cái)富，還有他們游走四方的工作和心情。
    自2006年開(kāi)始，從沿海到內(nèi)陸，星級(jí)酒店加緊上馬，經(jīng)濟(jì)型酒店星羅棋布，新興的酒店式公寓也四處開(kāi)花。但2008年下半年以來(lái)，隨著人流和物流的減少，酒店類(lèi)物業(yè)也遭受到不同程度的沖擊。盡管與住宅和工業(yè)地產(chǎn)的低迷相比略顯滯后，但時(shí)至今日，酒店類(lèi)物業(yè)頹勢(shì)初顯。年內(nèi)是否能恢復(fù)如常，成為近日業(yè)界內(nèi)外所關(guān)注的新話題。

    酒店類(lèi)物業(yè)入住率下降

    如果說(shuō)樓市好壞關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)，那么，酒店類(lèi)物業(yè)則成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的風(fēng)向標(biāo)。因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)人員的流動(dòng)數(shù)量和頻次，某種意義上象征著他們所代表的行業(yè)的景氣程度。
    隨著全球范圍的金融海嘯逐步演變成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)，各種商務(wù)商貿(mào)往來(lái)活動(dòng)日漸萎縮，人們的消費(fèi)信心指數(shù)下降導(dǎo)致旅游業(yè)不景氣，使與之相關(guān)聯(lián)的酒店類(lèi)物業(yè)受到了較大的影響。加之近期從墨西哥源起的甲型流感，更是限制了人員的正常流動(dòng)。
    據(jù)中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛介紹，國(guó)內(nèi)的酒店類(lèi)物業(yè)各種產(chǎn)品都受到影響。經(jīng)濟(jì)型酒店的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)趨緩，部分位置或自身?xiàng)l件相對(duì)較差的項(xiàng)目醞釀改組，或退出市場(chǎng)。平均房?jī)r(jià)回落8%左右，入住率有所下降。
    高星級(jí)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，但是整體的入住率保持了穩(wěn)定。以天津?yàn)槔�，如喜�?lái)登、泰達(dá)萬(wàn)麗等高端項(xiàng)目由于有穩(wěn)定的客源網(wǎng)絡(luò)，所以價(jià)格和入住率基本保持穩(wěn)定；但一些本土項(xiàng)目因價(jià)格相對(duì)低廉，也勉強(qiáng)維持；而一些旅游型酒店則受季節(jié)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)雙重影響，入住率一直在較低的水平�？傮w來(lái)看，天津高星級(jí)酒店的平均入住率同比下降了10%左右，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)高星級(jí)酒店價(jià)格還會(huì)在15%的基礎(chǔ)上有一定的調(diào)整。
    而服務(wù)式公寓方面，一些無(wú)正規(guī)品牌管理的項(xiàng)目?jī)r(jià)格浮動(dòng)較大，在每平方米每天原有價(jià)格2至3.5元的基礎(chǔ)上下調(diào)了15%至20%左右。部分國(guó)內(nèi)品牌產(chǎn)品價(jià)格在每天每平方米原有價(jià)格3至5元的基礎(chǔ)上有10%的下調(diào)，入住率受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較大，部分產(chǎn)品入住率跌至60%以下。

    酒店供應(yīng)量仍在增加

    盡管各類(lèi)酒店入住率呈現(xiàn)不同程度的下降，但由于規(guī)劃布局和建設(shè)周期等因素，各地酒店供應(yīng)仍在增加。
    據(jù)全球地產(chǎn)服務(wù)商仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，北京的服務(wù)式公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量由2008年的4300套，增加到今年初的5000套，預(yù)計(jì)到2009年底，公寓套數(shù)將增加到6200個(gè)。而2008年房間的出租率達(dá)到83%，比2007年提高1個(gè)百分點(diǎn)。上海的服務(wù)式公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量在2008年一年內(nèi)增加了400套，達(dá)到5400套。
    另外，如家、漢庭、錦江等經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店也處于上升階段，走的是“先占領(lǐng)地盤(pán)、后擴(kuò)張盈利”的路子。因來(lái)中國(guó)旅游的境外人數(shù)出現(xiàn)下滑，加之國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)能力不足，經(jīng)濟(jì)型酒店也擠占了星級(jí)酒店的部分份額。
    仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁吳嘉保認(rèn)為，酒店交易的興起并不意味著市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)，相反，酒店交易的發(fā)展和酒店市場(chǎng)的成熟程度有很大的關(guān)系。她表示，過(guò)去中國(guó)酒店市場(chǎng)投資主體主要是國(guó)有企業(yè)，真正以商業(yè)盈利為主要目的的發(fā)展商進(jìn)入酒店市場(chǎng)是從2004年才開(kāi)始，酒店盈利的循環(huán)才步入軌道。酒店交易的興起將為投資者提供退出渠道，使市場(chǎng)發(fā)展更加健康和完整。吳嘉保預(yù)計(jì)，未來(lái)兩三年內(nèi)，中國(guó)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)一輪酒店交易高潮。

    各類(lèi)酒店競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈

    經(jīng)常出門(mén)的酒店�？蜁�(huì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，北京、上海、廣州等地的星級(jí)酒店打折成風(fēng)，被人戲稱“史上最低價(jià)”。甚至在一定程度上，擠占了經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的客戶。按照消費(fèi)群體的市場(chǎng)劃分，服務(wù)式公寓、高星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店在各自的“紅�！鳖I(lǐng)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。但嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境迫使前者“放下身段”，與后者爭(zhēng)奪客戶，仿佛進(jìn)入新的“藍(lán)�！�。
    根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年，上海五星級(jí)酒店的平均入住率略高于70%，平均價(jià)格約為每晚1700元；2007年入住率為68%至69%，平均房?jī)r(jià)為每晚1600元左右；2008年底，平均房?jī)r(jià)為1500元，但入住率已經(jīng)下跌到59%。
    更令人大跌眼鏡的是，眼下上海一些地段稍差的五星級(jí)酒店，給旅行社的房間報(bào)價(jià)已經(jīng)跌到了每晚400元左右。即使是散客，只花500元也可住進(jìn)五星級(jí)酒店。
    高飛告訴記者，從某種程度上講，高星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓等高端產(chǎn)品，其入住率和客戶數(shù)量的增減，與全球以及國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)景氣程度和消費(fèi)信心有內(nèi)在的關(guān)聯(lián)度。盡管酒店類(lèi)物業(yè)目前存在著很大壓力，但對(duì)行業(yè)整體的發(fā)展不會(huì)造成根本性的“創(chuàng)傷”。
    吳嘉保認(rèn)為，盡管各地對(duì)酒店類(lèi)物業(yè)的要求和需求量不同，但像以年為簽約周期的服務(wù)式公寓仍將保持一個(gè)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)成本，平均入住率也會(huì)維持在80%左右，這已算是一個(gè)不錯(cuò)的平衡點(diǎn)。