受深圳小產權房可核發(fā)房產證消息的影響，部分人對購買游蕩在法律邊緣的鄉(xiāng)產權別墅心存僥幸。然而，國土資源部近日通過媒體再次提醒公眾：城鎮(zhèn)居民不得在農村購置宅基地，再次為“土別墅”敲響了警鐘。

    “土別墅”還是不買為好

    由于生態(tài)環(huán)境誘人，價格又比城里低很多，也未見政府部門阻止建設，“土別墅”對很多城市居民來說充滿了誘惑。
    然而，北京市民盧先生最近卻在為自己幾年前購買的“土別墅”鬧心。1998年秋天，他在朋友的勸說下買下了市郊農村的一處住宅，并與賣房的村民簽訂了房屋買賣協議。此后盧先生投入了十余萬元對房子進行翻新和裝修。近日，北京通州區(qū)國土局突擊強拆100余棟違規(guī)別墅群的事件在北京引發(fā)了不小的震動。盧先生說，他和許多朋友購買的都是農民的房子，而且都和村民簽訂了房屋買賣協議，難道在法律上就都不算數了嗎？
    北京市岳成律師事務所張建興律師表示，我國土地法規(guī)定：農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。盧先生所買的房屋屬于宅基地，所以房屋買賣協議不受法律保護。
    另外，張建興律師認為，時下很多城里人到農村買房心存僥幸，認為買不下大產權無所謂，有小產權就行。所謂的小產權，即城里人在鄉(xiāng)下買房時拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產權。有的人還認為小產權比大產權好。因為大產權使用年限是50年到70年，而小產權沒有使用年限，可以永久使用。事實上，小產權房沒有真正的產權，沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。因此，小產權房就算可以轉讓，也是以沒有人反對為前提的，如果有人對小產權提出質疑，這種轉讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農村購買房屋不受法律保護，農村的房子還是不買為好。

    違規(guī)建“土別墅”將追究刑責

    5月31日，北京通州區(qū)國土局、張家灣鎮(zhèn)農委、城管、治安巡防等部門共200余人聯合行動，突擊強拆了張家灣鎮(zhèn)棗林莊村“逸仙種植園”的違規(guī)別墅群。100余棟耕地上蓋起來的小院紛紛倒地，成為今年以來通州區(qū)政府強拆的第二個大型農家別墅。
    據記者了解，今年4月份，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產開發(fā)的單位和個人將追究刑責。5月份，京郊各區(qū)縣政府紛紛醞釀大面積的強拆對策。據初步統計，北京市至少有1萬余棟生態(tài)房。不可否認的事實是，這些業(yè)主均面臨索賠困境。
    據通州區(qū)國土局相關負責人介紹，由于耕地上建設的生態(tài)房本身就是違法違規(guī)的，所以業(yè)主和開發(fā)商簽訂的承租合同不受法律保護。而且，誰破壞的耕地就由誰復耕。北京中銀律師事務所資深律師董正偉也表示，由于業(yè)主與開發(fā)商簽訂合同的標的物是違法建筑，所以合同將被判無效，業(yè)主權益也得不到法律保護。

    “土別墅”被拆得不到任何賠償

    為什么有的人明知違法卻仍到鄉(xiāng)間買房，而不依法買一幢真正的鄉(xiāng)間別墅呢？一位私營企業(yè)主說，城市住房價格過高是一個原因，但更主要的是正規(guī)的別墅項目就像另一所城市住宅，周圍的鄰居又大都是生意場上的人，不如真正的鄉(xiāng)間小院有濃郁的鄉(xiāng)土氣息和淳樸親切的民風。
    針對一些地方城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象，國土資源部不久前發(fā)出通知，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。國土資源相關管理部門認為：這種私下交易，有違國家和各級政府相關條例和法規(guī)。城里人到農村買農民房，不能辦房產證、土地證，一旦所在村土地被征用，或是遇到舊村改造，損失就大了。
    需要指出的是，前幾年有些地方對城市居民到一些“空心村”買農民房曾經給予許可，甚至給予辦理土地證、房產證。還有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地被國家征用后，部分市民通過繳納一定出讓金的形式獲得了土地證。后來由于考慮到新村改造中，國有土地和集體土地征用后賠償的標準不同，容易造成矛盾，又取消了土地證的辦理。從去年開始，各地已嚴禁為城里人到農村買農民房辦證，所以目前“土別墅”的主人有的擁有土地證，但大多數卻沒有。國土資源相關管理部門表示，憑著一紙買賣協議，只能證明雙方的交易事實，依據有關法律法規(guī)，其交易行為不具合法性，是得不到法律保護的。一旦村莊改造或土地被國家征用，是得不到任何賠償的。