“房地產(chǎn)上市公司整體盈利能力有所下降，房?jī)r(jià)下調(diào)、成本攀升等因素壓縮了房地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)空間。其中，2008年滬深房地產(chǎn)上市公司平均利潤(rùn)總額同比下降1.10%，大陸在港上市公司平均利潤(rùn)總額同比下降則達(dá)到30.15%�！边@是記者6月6日從“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布的“2009中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”中獲悉的。

    整體盈利能力下降

    報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售價(jià)格的下降及各項(xiàng)成本費(fèi)用的上升直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司利潤(rùn)空間的壓縮。房地產(chǎn)行業(yè)屬于毛利潤(rùn)較高的行業(yè)，但隨著房?jī)r(jià)的調(diào)整及成本尤其是土地成本的攀升，房地產(chǎn)公司在收入增長(zhǎng)有限的情況下，毛利率有所下調(diào)，利潤(rùn)總額出現(xiàn)下降。
    與此同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模增幅回落明顯，發(fā)展速度趨緩。其中，滬深房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)為70.45億元，同比增長(zhǎng)21.03%，增速較上年同期回落33個(gè)百分點(diǎn)；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均總資產(chǎn)為268.79億元，同比增長(zhǎng)13.72%，增速較上年同期回落72個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張速度明顯趨緩。報(bào)告指出，受市場(chǎng)因素影響，多數(shù)公司主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)規(guī)�；蝽�(xiàng)目進(jìn)度，縮減甚至停止土地儲(chǔ)備的擴(kuò)充，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，這些因素是導(dǎo)致2008年總資產(chǎn)增長(zhǎng)放緩的主要原因。
    此外，房地產(chǎn)上市公司整體盈利能力有所下降。報(bào)告顯示，滬深房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)收益率為3.61%，同比下降2.22個(gè)百分點(diǎn)；平均凈資產(chǎn)收益率為8.10%，同比下降6.38個(gè)百分點(diǎn)；平均每股收益為0.24元，同比下降0.11元。大陸在港上市房地產(chǎn)公司2008年平均總資產(chǎn)收益率為3.82%，同比下降6.95個(gè)百分點(diǎn)；平均凈資產(chǎn)收益率為8.87%，同比下降14.52個(gè)百分點(diǎn)；平均每股收益為0.38元，同比下降0.05元。

    存貨均值同比增長(zhǎng)39.72%

    2008年，受累于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，房地產(chǎn)上市公司銷售速度減慢、開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩，存貨資產(chǎn)大量增加，存貨消化成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)重心。數(shù)據(jù)顯示，滬深房地產(chǎn)上市公司的存貨均值由上年的29.63億元上升至41.40億元，同比增長(zhǎng)39.72%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司由于本身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)滬深上市公司，其存貨資產(chǎn)從絕對(duì)值來(lái)看也遠(yuǎn)高于滬深上市公司，但2008年的存貨增長(zhǎng)率為30.03%，低于滬深上市公司增長(zhǎng)水平。
    記者發(fā)現(xiàn)，存貨增速在一定程度上反映了不同房地產(chǎn)上市公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的速度。2008年大陸在港上市房地產(chǎn)公司的存貨增長(zhǎng)率30.03%，低于滬深水平；而在市場(chǎng)高漲的2007年，在港上市房地產(chǎn)公司存貨均值為98.92億元，同比猛增132.32%，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出滬深房地產(chǎn)上市公司49.27%的水平。
    對(duì)此，報(bào)告認(rèn)為，大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均規(guī)模、綜合實(shí)力均高于滬深房地產(chǎn)上市公司，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的分析判斷、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的調(diào)整能力及品牌等方面更具優(yōu)勢(shì)。在市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)，在港上市房地產(chǎn)公司能夠抓住機(jī)遇快速成長(zhǎng)。

    償債風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注

    記者了解到，2008年，滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港上市公司資產(chǎn)負(fù)債率變化略有不同，但償債風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。其中，滬深房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為56.86%，較2007年76.49%的水平降低了19.16個(gè)百分點(diǎn)，資本結(jié)構(gòu)有所改善。改善的主要原因在于低資產(chǎn)負(fù)債率企業(yè)數(shù)量的增加和高資產(chǎn)負(fù)債率企業(yè)數(shù)量的減少，其中資產(chǎn)負(fù)債率低于50%的公司個(gè)數(shù)占比增加九個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率高于60%的公司個(gè)數(shù)占比下降了約六個(gè)百分點(diǎn)。
    同年，大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為55.48%，較2007年52.03%的水平提高了約3.45個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債比例上升，資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性略有減弱。32.14%的大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率處于60%至70%區(qū)間，這一比例較上年增加了約14個(gè)百分點(diǎn)；而資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下的公司個(gè)數(shù)占比則由上年的41.18%降至28.57%，使得整體資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)升高趨勢(shì)。
    報(bào)告認(rèn)為，2007年末房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期后，房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的不確定性加大，償債風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。在這種情況下，控制資產(chǎn)負(fù)債率的增長(zhǎng)、提高流動(dòng)比率，對(duì)保障房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性具有較高的現(xiàn)實(shí)意義。