“前幾天看這套房子才180萬元，現(xiàn)在怎么漲到280萬元了�！睅缀趺總�(gè)路過北京新世界家園附近二手房中介一條街的人，都會被不斷刷新的二手房價(jià)格“雷到”。
  “這個(gè)漲幅還不算高的�！币晃欢�手房經(jīng)紀(jì)人向記者表示，伴隨著新房價(jià)格的上漲，北京二手房業(yè)主也開始跟風(fēng)提價(jià)，特別是6月中下旬至今，接二連三出現(xiàn)的地王更讓業(yè)主們有了坐地提價(jià)的“底氣”。
  “見過漲價(jià)的，沒見過這樣漲的。”面對日新月異的房價(jià)，不少購房者望樓興嘆。分析人士則認(rèn)為，北京二手住宅價(jià)格快速上漲，尤其近期月度漲幅已經(jīng)與2007年高峰時(shí)期相差無幾，樓市泡沫正在逐步顯現(xiàn)。

    二手房價(jià)暴漲令人震驚

    中原地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人向記者介紹，他所在的北京崇文門區(qū)域內(nèi)的二手房主要包括新怡家園、新景家園、都市馨園、富貴園、國瑞城等幾個(gè)項(xiàng)目，其中中小戶型大部分為回遷房，商品房的面積全在200平方米以上，相比今年春節(jié)的價(jià)格，回遷房的價(jià)格上漲了近6000元/平方米，商品房上漲近1.2萬元/平方米。
    “漲得最快的就是這里的大戶型”，美聯(lián)地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，3月份這里220平方米的大戶型最低報(bào)價(jià)為1.9萬元/平方米，前幾天成交了一套3.2萬元/平方米的，價(jià)格已經(jīng)比最低時(shí)候高出來286萬元，最近有的新房源報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.5萬元/平方米。記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前崇文門區(qū)域在售的220平方米的大戶型報(bào)價(jià)全在660萬元/套左右，一些中介公司櫥窗里甚至出現(xiàn)了一些2000多萬元的天價(jià)二手房，報(bào)價(jià)比年初漲了近一倍，就連都市馨園半地下室的報(bào)價(jià)也達(dá)到了1.7萬元/平方米左右。
    來自21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家等一線中介機(jī)構(gòu)的信息顯示，與年初相比，目前北京二手房市場各區(qū)域的交易均價(jià)都已呈現(xiàn)出不同程度的上漲行情。其中，望京、CBD、亞運(yùn)村、月壇及紫竹橋等二級區(qū)域的價(jià)格增勢較為明顯。在去年底經(jīng)歷了韓日客群大量離場的望京，由于在年后迎來了買方客群購房需求的井噴加速了此區(qū)域內(nèi)房源交易量的迅猛攀升，而市場行情的升溫也間接帶動了房價(jià)的觸底反彈，由此導(dǎo)致半年內(nèi)望京二手房價(jià)漲幅超21%。

    市場需求助推7月量價(jià)繼續(xù)走漲

    “北京的房子就這么好賣？”剛剛與崇文門新怡家園一套二手房“失之交臂”的彭先生怎么也想不明白，短短的兩天之內(nèi)，“苦談”近一個(gè)月、眼看就要簽約付款的房子，卻被業(yè)主臨時(shí)調(diào)價(jià)，2.5萬元/平方米提高到2.7萬元/平方米，總價(jià)一下子漲了近20萬元。而近期在北京的二手房市場中，類似彭先生遭遇的臨時(shí)漲價(jià)、簽約時(shí)跳單的情況屢見不鮮。
    根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，伴隨著6月份北京市二手房交易量達(dá)到今年以來的最高值，二手房成交均價(jià)也達(dá)到今年以來的最高點(diǎn)。6月份10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司二手房成交均價(jià)為9828元/平方米，比5月份增加455元/平方米。6月下旬二手房成交均價(jià)達(dá)到今年以來的最高點(diǎn)，比3月中旬二手房成交均價(jià)最低點(diǎn)8923元/平方米提高了1266元/平方米。
    6月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量高達(dá)23205套，很多業(yè)內(nèi)人士都以為已經(jīng)沖到了頂峰。但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月份二手房市場成交火熱的局面仍在持續(xù)，僅上半月網(wǎng)簽總量就達(dá)11439套，與6月同期相比上漲5.6%。
    北京中原三級市場研究部的分析人士認(rèn)為，隨著上半年以來二手房市場中存量自住需求的逐漸消化，7月份市場中購房的主力需求為改善型需求和一些年輕人因結(jié)婚而購房的需求。而據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，7月上半月二手房客戶求購量與6月同期相比上漲了5.8%，市場需求的持續(xù)增加必然會助推成交量和成交價(jià)格在7月份繼續(xù)走漲。

    中介公司并不看好后市

  “目前很多區(qū)域的二手房價(jià)都已經(jīng)超過了歷史最高點(diǎn)，一部分必須買房的‘剛需族’卻因?yàn)橘I不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場很難說能支撐多長時(shí)間�！敝写蠛慊�市場部經(jīng)理張大偉說，在2007年房價(jià)第一次飛漲的時(shí)候，二手房中介公司都以一個(gè)月開幾十家門店的速度擴(kuò)張，但是今年成交量已經(jīng)超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這說明眾家中介公司對未來市場的前景也不看好。
    “樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁，業(yè)主普遍出現(xiàn)了提高房源掛牌價(jià)的情況。”中易安地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華認(rèn)為，實(shí)際的市場行情與價(jià)格上漲趨勢并不一致。市場數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域二手房價(jià)格的略微變動，已導(dǎo)致很多購房者重回觀望。“樓市經(jīng)歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現(xiàn)‘賣方市場’一邊倒的局面已經(jīng)很難，盲目的漲價(jià)很可能讓自己的房產(chǎn)出售更為艱難�！�
    來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現(xiàn)了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價(jià)格的明顯回調(diào)加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量屢創(chuàng)新高。同時(shí)，交易總量的井噴導(dǎo)致了交易價(jià)格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價(jià)出現(xiàn)了明顯上行走勢。“前半年剛性自住需求的集中釋放帶來了后續(xù)需求不足，加之部分業(yè)主盲目提價(jià)導(dǎo)致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房價(jià)面臨再次回落，量價(jià)齊降或許會成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律�！�

    預(yù)計(jì)未來投資需求將減弱

    近日，銀監(jiān)會重新強(qiáng)調(diào)各銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行以前的二套房貸政策。北京中原三級市場研究部的分析人士認(rèn)為，此次收緊二套房貸，雖然不會對自住和改善型需求有所影響，但是最直接的將會迫使目前樓市中重新抬頭的投資性需求降溫，從資金上提高投資樓市的成本，從而會使一部分的投資客更加謹(jǐn)慎入市，給近期漲得太快的樓市一個(gè)緩沖，降低金融風(fēng)險(xiǎn)和房價(jià)泡沫。在結(jié)婚購房和改善型居住需求的支撐作用下，7月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽量依然呈現(xiàn)上漲走勢，但是由于近來政府收緊二套房貸、租金回報(bào)率走低，因此，預(yù)計(jì)未來投資需求將會減弱，一定程度上將會緩沖樓市的過快上漲。 
    “從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營業(yè)稅等現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數(shù)。”中國不動產(chǎn)研究中心研究員李方新認(rèn)為，除了市場本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經(jīng)濟(jì)的走向也將影響下半年二手房市場的走向。從目前二手房市場的走向來看，如果價(jià)格繼續(xù)“瘋漲”，此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續(xù)下去，加之隨著4萬億元的逐漸投入，國家財(cái)政的赤字面不斷加大，此時(shí)樓市如果過熱，難保財(cái)稅部門不重新調(diào)高相關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)。