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| 2009-08-05 本報(bào)記者:洛濤 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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今年五六月份以來，房價(jià)地價(jià)之爭再起。2005年開始的房價(jià)快速上漲拉開了房價(jià)地價(jià)之爭的序幕，而且房價(jià)漲得越快，爭論也越激烈。但當(dāng)房價(jià)下跌或保持平穩(wěn)時(shí)，這個(gè)爭論就銷聲匿跡，如2008年下半年到2009年初這段房地產(chǎn)市場低迷時(shí)期。由此可見，房價(jià)地價(jià)之爭，其實(shí)質(zhì)并不完全是探究房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，而是另有隱情。
在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格最終是由供需決定的。成本會(huì)影響價(jià)格，但不起決定作用。這是價(jià)格形成的普遍規(guī)律。在房價(jià)構(gòu)成中，地價(jià)是成本，地價(jià)當(dāng)然會(huì)對(duì)房價(jià)的形成產(chǎn)生重要影響，但這種影響不是決定性的。同區(qū)位同品質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)趨同，但其土地取得成本卻不一定相同，甚至相差很大。開發(fā)商在2006年和2007年的購地成本是不一樣的，會(huì)相差一倍甚至更大，但若同時(shí)在2008年銷售，絕不會(huì)因?yàn)槭窃?006年低價(jià)購地而低價(jià)售房。更不用說，當(dāng)市場低迷或泡沫破滅時(shí)，房價(jià)會(huì)跌破土地購買成本。由此可見，地價(jià)不是房價(jià)的根本決定因素，也不是房價(jià)上漲的根本原因。
從表面上看，在一段時(shí)期內(nèi)，地價(jià)上漲，房價(jià)上漲；房價(jià)上漲，地價(jià)上漲。但從本質(zhì)上看，房價(jià)和地價(jià)上漲的原因是什么呢？地價(jià)在房價(jià)構(gòu)成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是資源性資產(chǎn)，其價(jià)格形成也要受到價(jià)值規(guī)律的制約。土地的商品屬性決定了土地價(jià)格應(yīng)該由市場形成。在市場經(jīng)濟(jì)中，政府可以調(diào)控土地市場，但不可以決定土地價(jià)格，不論是高地價(jià)還是低地價(jià)。因此，從本質(zhì)上講，不論是房價(jià)還是地價(jià)，其形成都是由市場的力量決定的。
當(dāng)前，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格再次上漲的原因是多方面的，但其中有三個(gè)方面是不容忽視的。第一是過度投資；第二是過度寬松的金融環(huán)境；第三是不合理的行業(yè)壟斷。但是，房價(jià)地價(jià)之爭在很大層面上淹沒了這些重要的本質(zhì)原因，轉(zhuǎn)移了公眾的視線和關(guān)注點(diǎn)，直接影響了尋找解決問題的有效途徑。房地產(chǎn)具有雙重性，特別是住房，既是消費(fèi)品，又是投資品。因而，既存在消費(fèi)需求，又存在投資需求。當(dāng)前的情況是，消費(fèi)需求動(dòng)力很大，但有效需求不足；投資需求實(shí)力雄厚，擇機(jī)而動(dòng)。不論是消費(fèi)需求，還是投資需求，只要需求總量增加，就會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。不有效遏制過度投資需求，房價(jià)快速上漲就不可能從根本上得到解決。 |
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