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一位上海市民站在倒塌的“蓮花河畔景苑”樓盤前。新華社發(fā) |
從年初廣州首個限價房項目保利西子灣被購房者以“房屋質量問題”為由告上法庭，到年中發(fā)生的上�！吧徎ê优暇霸贰痹诮欠康顾鹿剩约案鞯夭粩鄠鱽淼摹皹潜” �、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息，“房屋質量問題”與高房價一起成為2009年樓市最為引人關注的焦點，許多購房者也因此感嘆“買房難、買放心房更難”。
記者日前就此進行調研發(fā)現(xiàn)，在頻頻被曝光和投訴的房屋質量問題背后，潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。
只見房價漲，不見房屋質量漲
來自中國消費者協(xié)會的統(tǒng)計顯示，無論是房地產(chǎn)市場一路狂奔的2007年，還是銷售略顯疲軟的2008年，購房都是消費者投訴的熱點和難題問題。其中2007年消費者就購房問題進行的投訴中，排在首位的即是“住房質量問題”。2008年，盡管房地產(chǎn)一度陷入低迷，銷售也有所放緩，但消費者對購房問題的投訴卻出現(xiàn)了10.8%的增長，其中對房屋銷售合同的投訴更是增長了76.9%。
在這些數(shù)字增長的背后，是一些令購房者感到“頭疼和傷神”的具體質量問題。濟南日報集團工作人員趙言明購買的濟南西部一處期房，驗房時卻發(fā)現(xiàn)主臥室和客廳的天花板中心下陷，成了一個“鍋底”；在工商銀行山東省分行工作的段維斌，2005年購買的濟南如意苑小區(qū)商品房，交房時就發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水，還曾經(jīng)大修過一次，但至今近四年過去，漏水問題仍未得到徹底解決。
在與開發(fā)商交涉或投訴到相關部門不能解決問題的情況下，一些消費者不得不拿起法律的武器。2008年，濟南南部一處小高層樓盤在沒有拿到竣工驗收備案表的情況下，強行將房屋交付業(yè)主使用，結果部分業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間防水存在問題、防盜門開啟時會擋住電梯出口，購房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購房者無奈地對記者說：“這么多年了，為什么只見房價漲，不見房子質量漲呢？”
西安市仲裁委員會公布的一份報告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中，因房屋質量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是，開發(fā)商售出房屋后，一般將保修責任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)。當購房者提出房屋質量問題，常遇到開發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉，難以協(xié)調，致使問題長期擱置。
房屋質量問題原因何在
記者就房屋質量問題多方調查發(fā)現(xiàn)，在頻頻出現(xiàn)的房屋質量問題背后，還潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。
首先，實施多年的預售房制度助長了開發(fā)商特別是一些中小開發(fā)商“重銷售、輕質量”的“惡習”。根據(jù)山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會的統(tǒng)計，近年來，在涉及房產(chǎn)質量的案件中，預售房案件所占的比例高達80%以上。山東省房地產(chǎn)協(xié)會常務理事周長鵬認為，商品房預售制度在繁榮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，已成為助長房地產(chǎn)質量隱患的一大根源。對于開發(fā)商而言，房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款，不必再過多擔心市場銷售的風險，因而在房屋建設質量管理方面明顯少了一層緊箍咒，一些“賺一把”就走的中小開發(fā)商更是養(yǎng)成了“重銷售、輕質量”的惡習。
其次，現(xiàn)行建設管理中“層層轉包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發(fā)生，給房屋質量埋下隱患。山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會副主任王民生介紹說，近年來，我國商品房建設領域一直是一個賣方市場，主動權掌握在開發(fā)商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過調查，15年前，建筑方承攬土建工程的利潤還在10%左右，但現(xiàn)在，建筑方承攬的土建工程即使自己干，利潤一般也不超過5%。工程經(jīng)過層層轉包、層層剝皮后，施工方為了獲取利潤采取的種種不法行為影響到了房屋的質量。
第三，我國從事房地產(chǎn)建設的工人隊伍整體素質偏低，許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊伍素質既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設的質量，成為我國房屋質量問題頻頻出現(xiàn)的另一大主要根源。
值得一提的是，即便有上述問題的存在，如果現(xiàn)場監(jiān)理和竣工驗收雙雙得到強化，房屋也不會出現(xiàn)如此眾多的質量問題。但恰恰這些環(huán)節(jié)并不“硬朗”，一些開發(fā)商更是依賴灰色手段在這兩大關鍵環(huán)節(jié)蒙混過關。
保障房屋質量亟須三大推手
針對上述影響房屋質量問題的深層次原因，專業(yè)人士建議，各級政府和立法部門應從逐步推行建筑業(yè)農民工持證上崗、完善房屋質量監(jiān)理和驗收責任追究機制、強制推行房屋銷售規(guī)范化合同等方面著力，加強對房屋建設中的質量監(jiān)管機制以及房屋售后質量追溯機制的建設。
第一，商品房銷售合同應強制推行當?shù)刂鞴懿块T發(fā)行的規(guī)范合同。山東省消費者協(xié)會投訴部副主任牟剛認為，與保障消費者維權相比，提高房產(chǎn)交易前的預防意識更加重要。而最主要的預防方式，便是依靠規(guī)范化合同對開發(fā)商進行約束。多年從事房產(chǎn)糾紛研究的濟南市人大代表傅強建議，對于確需更改合同的，更改部分應報主管部門審批通過，主管部門對于顯失公平的變動或補充條款應在互聯(lián)網(wǎng)上公開予以警示。此外，鑒于房地產(chǎn)預售制度對房屋質量產(chǎn)生的不利影響，國家應加大對現(xiàn)行房地產(chǎn)投融資體制改革的力度，并盡快取消房地產(chǎn)預售制度。
第二，通過立法完善房屋質量監(jiān)理和驗收過失的責任追究機制。周長鵬建議，法律應當嚴格界定房屋質量監(jiān)理和驗收部門責任，對于質量不合格的商品房，應當依法追究監(jiān)理和驗收部門責任。當前，監(jiān)理過失賠償成本不超過監(jiān)理人服務費用，震懾作用不大；而對驗收部門的過失追究更是十分少見。應加大對監(jiān)理和驗收過失的處罰力度，避免將交易后的房屋質量風險完全轉嫁給購房者。
第三，政府應當加強對于從事建筑工作農民工的培訓，并逐步實現(xiàn)建筑工人全部持證上崗。王民生建議，在推進建筑工人持證上崗的過程中，一方面應出臺法律法規(guī)，明確建筑工人全部實現(xiàn)持證上崗的時間表；另一方面，通過政府補貼學費等方式，支持和引導農民工通過學習實現(xiàn)持證上崗。
[相關鏈接] 2009年曝光的部分房屋質量問題
“限質房”
1月，廣州限價房項目保利西子灣的60多戶業(yè)主因質量等問題而拒收房，并向開發(fā)商索賠。業(yè)主稱，在交樓時發(fā)現(xiàn)限價房變成了“限質房”，存在滲水、墻壁裂縫、地板空鼓等問題。
“樓脆脆”
6月27日，上海市閔行區(qū)在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌。目前，業(yè)主賠付問題已進入掃尾階段，大多數(shù)人選擇“優(yōu)惠留房”方案，只有59戶選擇退房。
“樓歪歪”
7月中旬的一場大雨后，成都市校園春天小區(qū)6號樓和7號樓逐漸斜靠在一起。經(jīng)測量，兩棟樓相鄰的墻壁已經(jīng)呈20度夾角，成了名副其實的“樓歪歪”。
“墻脆脆”
8月，在北京首個限價房項目瑞旗家園，兩位業(yè)主裝修時發(fā)現(xiàn)，兩家陽臺之間的墻壁酥脆，碎墻塊用手一捏便成散沙狀，而如此“墻脆脆”并非只是一家。
“墜窗事件”
9月14日，上海市法華鎮(zhèn)路20弄紅莊小區(qū)4號樓5樓的鋁合金窗框掉落，6樓的窗戶外墻脫落，將一名躲避不及的路人砸傷。據(jù)悉，今年4月該小區(qū)2號樓同樣出現(xiàn)過外墻剝落現(xiàn)象。
“樓薄薄”
浙江省桐鄉(xiāng)市太陽湖小區(qū)的住戶偶然間發(fā)現(xiàn)天花板滲水，覺得樓板可能存在問題，9月11日，經(jīng)桐鄉(xiāng)市建設局質檢站兩位工程師測定，樓板厚度僅為7.9厘米，而設計時要求為12厘米。 |