“沒想到”、“太瘋狂”，談及2009年的北京樓市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的感慨。從年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的瘋狂，戲劇性的變化令人始料不及。在表達(dá)感慨的同時，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也對明年的房價走勢持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，不排除明年京城樓市會出現(xiàn)高位調(diào)整的可能性。
　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，北京市共成交商品住宅143203套、1645.43萬平方米，與低迷的2008年同期相比，各項指標(biāo)均翻倍，并超過了樓市大好的2007年同期水平。而今年3至10月京城商品住宅單月最高成交套數(shù)為18533套，最低成交量也達(dá)到14021套。
　　二手房的表現(xiàn)則更令人驚嘆。記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、鏈家地產(chǎn)等多家房產(chǎn)機構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京全市二手房的成交套數(shù)已達(dá)23萬套，已幾乎與此前三年的成交總和持平。據(jù)推算，12月很可能繼續(xù)突破歷史記錄，全年則有望達(dá)到27萬套。
　　在巨量成交的支撐下，京城房價也步入快速上行通道。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計顯示，2009年北京房價上漲是瘋狂的一年，年底價格對比1月8900元/平方米累計漲幅已經(jīng)超過47%，達(dá)到13150元/平方米。而這一價格上漲趨勢在12月還將繼續(xù)，全年價格上漲幅度有望達(dá)到51%。
　　北京美聯(lián)物業(yè)華紡易城分行及天鵝灣分行的工作人員向記者介紹說，朝青區(qū)域雖然一直是朝陽區(qū)二手房交易的熱點，但是也從來沒有今年這么火熱，“從2月開始，這一區(qū)域可以說是領(lǐng)漲北京二手房市場，基本保持著成交價格每月超過5%左右的上漲幅度�！睋�(jù)了解，該區(qū)域累計價格已經(jīng)從9150元/平方米上漲到14580元/平方米，上漲幅度高達(dá)59.3%，漲幅居全北京之首。
　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，京城二環(huán)內(nèi)樓市整體步入3萬元時代，四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)量價勁漲。其中，二環(huán)以內(nèi)、二至三環(huán)區(qū)間開盤項目均價分別為30905元/平方米、28126元/平方米，單價均比2008年同期水平上漲了4000元左右。不僅城內(nèi)房價持續(xù)走高，就連郊區(qū)房價也漲勢驚人。今年年初時均價萬元以下房產(chǎn)多分布于豐臺、大興、房山、通州、昌平等郊區(qū)。而到年末時，即便是在郊區(qū)也難以找到均價低于萬元的房產(chǎn)。
　　火爆的樓市也引發(fā)了大家對未來房價走勢的猜測。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年房價可能仍將保持上行走勢，但不排除會出現(xiàn)局部回調(diào)。如果相關(guān)政策出現(xiàn)變化，樓市成交量等面臨較大的變化。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師孟奇分析說，明年北京的二手房市場將呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢。從成交情況來看，明年二手房市場的成交量將有所下滑，這主要是因為購房需求在今年過度釋放已嚴(yán)重透支了明年的樓市。即便2010年房地產(chǎn)政策不出現(xiàn)大幅度的調(diào)整，交易量也會因今年以來尤其是年底需求的集中釋放而正�；芈洌�而如果優(yōu)惠政策取消，將會加速交易回落的速度和幅度。根據(jù)今年年初的經(jīng)驗，二手房市場的交易活躍程度很大程度上將影響到新房的交易，一旦二手房成交量回落速度與幅度過大，將會對2010年整個房地產(chǎn)交易產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，成交再次步入低迷是完全可能的。
　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2010年北京樓市中二手房將繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，二手房可能占據(jù)全年成交的60%。房源對比可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過10年的開發(fā)，北京商品房市場已經(jīng)上市的達(dá)上百萬套，而且同樣數(shù)量的公房也面臨著升級換代的需要，所以二手房市場將越來越火熱。而反觀商品房市場則出現(xiàn)了土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢，這將使得成交量逐漸萎縮。
　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析說，由于經(jīng)濟走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響，加之今年土地價格不斷上漲，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價仍將保持上行走勢。她同時指出，不排除房價局部性、階段性的回調(diào)可能。這主要是由于剛性關(guān)系和具體產(chǎn)品來決定的。某一時間段、某一區(qū)域，產(chǎn)品同質(zhì)化、集中入市等都會造成供需關(guān)系發(fā)生變化，為了銷售產(chǎn)品，開發(fā)商會出臺相關(guān)措施，如打折、促銷、降價等，這些都是正常的市場交易行為。