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不論是最近廣受關(guān)注的“中服地塊”，還是2月1日成為上�！靶碌赝酢钡耐鉃┑貕K，可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)越來越受到青睞。這背后既有地方政府的推動(dòng)，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的必然要求。專家指出，對商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展應(yīng)該保持樂觀，但對短期內(nèi)的市場供求狀況要保持清醒的認(rèn)識(shí)。
商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧
正如上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟所說，商業(yè)地產(chǎn)的成交量在整個(gè)房地產(chǎn)市場中占的比例只有20%至30%，不太受市場重視。不過，商業(yè)地產(chǎn)的這種“處境”正在發(fā)生變化。
據(jù)了解，3月份以來，北京新開的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)到六個(gè)。3月23日，在北京新公示的CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃的土地利用方案中，商務(wù)辦公用地比例最大，成為開發(fā)商下一輪的投資重點(diǎn)。
其實(shí)，要不是因?yàn)橥獠凯h(huán)境過熱而被暫停入市交易，作為北京CBD核心區(qū)最后一塊寶地的商業(yè)地塊“中服地塊”，極有可能成為北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競得外灘國際金融服務(wù)中心地塊，成為上海“新地王”。由于該地塊被規(guī)劃為規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，因此也被視為“全國商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)地王”。
中原地產(chǎn)的分析報(bào)告也指出，2009年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等四大城市的商辦用地供應(yīng)呈現(xiàn)逐步增長的趨勢，商辦用地的集中出讓受到了開發(fā)企業(yè)的熱捧�！叭ツ曜≌玫嘏某隽颂嗟赝酰赝鯇Ψ績r(jià)的帶動(dòng)作用非常明顯�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“對地方政府來說，改推綜合用地或者商業(yè)用地，一定程度上可以緩解外界的輿論壓力。”
中原地產(chǎn)對房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的監(jiān)測顯示，近年部分大型房企對商業(yè)地產(chǎn)的投入有所增加。據(jù)了解，不少大開發(fā)商早在去年就宣布在未來的戰(zhàn)略規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)重要一席。以專注于住宅產(chǎn)品開發(fā)的萬科地產(chǎn)為例，它于2009年11月發(fā)布的新戰(zhàn)略提出要在未來加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。
華潤置地董事總經(jīng)理吳向東日前也表示，華潤置地未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃每年推一至兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目覆蓋南寧、青島和鄭州等地。華潤置地旗下杭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將于今年5月開始營運(yùn)，沈陽項(xiàng)目將在2011年底開始營運(yùn)。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，對于企業(yè)來說，純粹開發(fā)住宅類項(xiàng)目的公司可能會(huì)越來越少，都會(huì)配置一定比例的持有型物業(yè)，這樣的轉(zhuǎn)型是出于資產(chǎn)搭配和平衡市場風(fēng)險(xiǎn)的考慮。
政策調(diào)控下“風(fēng)格轉(zhuǎn)換”
“在政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控下，住宅受影響最明顯，這就給商業(yè)地產(chǎn)相對寬松的空間，企業(yè)趨利避害的話必然會(huì)增加對商業(yè)地產(chǎn)或者說非住宅類項(xiàng)目的投資，這是市場規(guī)律的作用�！标悋鴱�(qiáng)說。
據(jù)了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整體土地供應(yīng)量的70%至80%以上，而從今年1月份開始，隨著政府針對住宅市場的調(diào)控措施下繼出臺(tái)，住宅用地的供應(yīng)比例開始下降。
最近，“國十九條”出臺(tái)，國資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場過熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控使得開發(fā)商對商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無大型項(xiàng)目儲(chǔ)備或以住宅開發(fā)為主的上市公司，也轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個(gè)行業(yè)中政策風(fēng)險(xiǎn)較小的一塊市場。除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)。從國外的規(guī)律來看，人均GDP達(dá)到8000或10000美元，房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品將由住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，北京、上海等一些城市已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)水平，在這些城市商業(yè)地產(chǎn)地位上升也是必然的，這實(shí)際上也是城市化進(jìn)程當(dāng)中一個(gè)階段�？赡艹跗陔A段住宅開發(fā)是最主要的，到了一定階段，綜合性地產(chǎn)的開發(fā)就會(huì)慢慢增加。城市化不僅僅解決基本的居住問題，商業(yè)配套和生活配套這些都是必需的，就有了這類物業(yè)的需求。
近憂：需求量仍難有起色
受到熱捧的背后，商業(yè)地產(chǎn)的基本面并不算樂觀。陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從上海這一段時(shí)間土地招拍掛的情況來看，開發(fā)商不太看好商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年北京將有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，新增供給的過剩將加劇市場的租賃和招商競爭，預(yù)計(jì)今年北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，廣州今年有超過35個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，到2011年廣州市區(qū)新增商業(yè)面積總量將超過200萬平方米。這讓一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入“過剩時(shí)代”。
最近，北京和上海兩地的寫字樓空置率跌中維穩(wěn)、租金下降速度放緩，市場表現(xiàn)出回暖的勢頭。不過陸騎麟指出，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量特別大，但需求量不足，在一年左右的時(shí)間內(nèi)不會(huì)有很大的起色。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，市場的需求和供應(yīng)要有相對合理的關(guān)系，前兩年一些城市存在商業(yè)地產(chǎn)過多的問題，市場就消化不了。短期內(nèi)如果供應(yīng)量過多，而需求有限，就會(huì)造成市場低迷，導(dǎo)致出售價(jià)格、租金、空置率都會(huì)帶來一系列問題。
商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的希望還因?yàn)椤跋刃姓魇瘴飿I(yè)稅”的傳聞而顯得有些不確定。在剛剛過去的兩會(huì)上，就有多位政協(xié)委員以及業(yè)內(nèi)專家建議物業(yè)稅率先針對商業(yè)地產(chǎn)征收。
陳國強(qiáng)表示，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)先行征收物業(yè)稅，有的意見是把現(xiàn)有的針對商業(yè)地產(chǎn)的稅收合并成物業(yè)稅，并不是在原有的基礎(chǔ)上另外增設(shè)物業(yè)稅。按照這種思路，征收物業(yè)稅實(shí)際上沒有增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，只是改變了名稱。 |