在政府調(diào)控的大背景下，二手房市場這張樓市的“晴雨表”似乎陰晴難辨。
　　春節(jié)期間各地二手房市場表現(xiàn)出不同程度的疲軟。然而時隔一月二手房市場就出現(xiàn)了明顯回暖趨勢。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，導(dǎo)致這種局面的主要因素之一是剛性需求的集中爆發(fā)，而北京等地地王頻現(xiàn)也是拉動局部地域二手房房價明顯回升的原因，但更多政策收緊信號不容小覷。不過，就2010年全年而言，雖然市場進(jìn)入了調(diào)整階段，但二手房整體成交量還可能有10%至15%的增長。

　　3月二手房剛性需求爆發(fā)

　　僅僅一個月的時間，二手房市場就經(jīng)歷冰火兩重天。
　　春節(jié)樓市淡季，各地二手房市場表現(xiàn)不佳。中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在經(jīng)歷了2009年二手房市場的異�；鸨�后，2010年1月二手房市場出現(xiàn)成交量大幅下跌，價格滯漲的局面。
　　其中，北京二手房市場出現(xiàn)了過去11個月度以來首次量價齊跌的態(tài)勢。我愛我家市場研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明，2月中旬二手房市場的整體交易均價為16532元/平方米，分別較上月同期和本月上旬下跌了6.94%和12.64%。成交量方面，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，2月中旬北京二手住宅網(wǎng)簽總量為427套，不及上旬市場成交量的1/10。
　　然而一個月后的3月中旬情形已陡然不同。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月15日存量房網(wǎng)上簽約1142套，住宅簽約1063套，年內(nèi)二手房網(wǎng)簽量首次破千，成為今年以來單日成交量最高紀(jì)錄。
　　另據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月上半月，北京市存量房網(wǎng)簽供給9355套，日均624套，與去年同期相比上漲了11.4%。我愛我家市場研究中心的交易數(shù)據(jù)表明，北京上半月二手房市場的整體交易均價保持維穩(wěn)，18619元/平方米的交易均價與上月同期相比向上小幅波動0.98%；城八區(qū)的交易均價為20794元/平方米，環(huán)比攀升3.76%。
　　上海也有類似的情形。據(jù)上海中原研究咨詢部分析認(rèn)為，今年1、2月份，上海整體二手房市場陷入觀望，成交量明顯萎縮，陸家嘴板塊也沒能幸免。但進(jìn)入3月份之后，板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)量明顯增加，購買者多為首次購房的剛性需求者�！∮绕洹皟蓵�”后，樓市維穩(wěn)趨勢明顯，加上3月傳統(tǒng)交投高峰到來，上海二手房市場的客戶咨詢量、交易量穩(wěn)步走高。與客戶咨詢量的持續(xù)回升相比，新增掛牌量卻未有相應(yīng)增長，局部供需矛盾的銳化致使部分房東在時隔三個月后再度上演跳價行情�！�

　　調(diào)控效應(yīng)不容小覷

　　分析人士普遍認(rèn)為，截至目前，3月二手房成交量的集中爆發(fā)主要為市場剛性需求爆發(fā)，還有一些原因則因地而異。
　　3月15日，北京在一天之內(nèi)相繼出現(xiàn)單價和總價的“三地王”。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為，由于發(fā)展商對今年樓市普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，開年以來北京土地市場整體氣氛實(shí)際上已經(jīng)趨于理性。“如果不是幾家國企掀起新一輪‘地王運(yùn)動’，北京土地市場溫度或?qū)�溫和上漲�！�
　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，這有可能導(dǎo)致熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)二手房市場再次升溫，甚至很有可能回歸去年底的瘋狂局面。北京中原三級市場部的一份報告也認(rèn)為，連續(xù)地王必然會影響區(qū)域內(nèi)房價出現(xiàn)明顯的回升，很多投資者很可能加快入市�！�
　　不過，近段時間的一系列政策效應(yīng)不容小覷，這也將直接影響二手房市場的未來走勢。上海中原研究咨詢部的報告認(rèn)為，盡管“跳價”現(xiàn)象時隔三月之后在上海局部二手房市場出現(xiàn)，這并不表示它能成為今年上海二手房市場的主流。從信貸政策趨緊，到實(shí)際交投行情剛剛復(fù)蘇，目前二手房形勢與去年均已發(fā)生根本改變。
　　徐楓提醒說，去年底到今年初國家陸續(xù)出臺的一系列調(diào)控政策看似溫和，實(shí)際上“步步殺機(jī)”。以住宅按揭優(yōu)惠為例，中央政府基本上采取了“三步走”的措施：先是取消二套房以上優(yōu)惠。帶動了2009年政策紅利的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)明確規(guī)定，以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。第二步取消“改善性住房”優(yōu)惠。到目前“改善性住房”優(yōu)惠政策的名存實(shí)亡，宣告住宅按揭優(yōu)惠政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向。
　　第三步便是減少“首次置業(yè)”優(yōu)惠。今年監(jiān)管層明確要求全年4個季度要“均衡投放”，且要求各大銀行每日上報信貸數(shù)據(jù)。“這些細(xì)節(jié)無疑是對控制信貸風(fēng)險的最好回應(yīng)�！毙鞐鞣治稣f，進(jìn)入2月以后，在二手房貸方面，每個城市的具體執(zhí)行未必一樣，都思路都逐步趨向于：對于首套房的利率優(yōu)惠政策，加強(qiáng)“首付成數(shù)”與“利率折扣”的關(guān)聯(lián)度。
　　美聯(lián)物業(yè)新近發(fā)布的二手住宅市場研究報告指出，受中央進(jìn)一步收緊信貸的影響，2010年對開發(fā)商將是資金困難的一年。融資環(huán)境轉(zhuǎn)差直接加速開發(fā)商推盤的力度，1月份，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)一線城市一手新房就已經(jīng)顯現(xiàn)擠占二手住宅市場的趨勢。在未來數(shù)月中，將對二手房市場構(gòu)成挑戰(zhàn)。
　　數(shù)據(jù)顯示，北京市場自2009年1月至11月，一、二手房成交比例逐月下降，但11月過后，一手新房成交比例出現(xiàn)反彈，從當(dāng)年11月的32%上升到2010年1月的47%。預(yù)計(jì)，2月份這一比例有進(jìn)一步上升的可能。
　　事實(shí)上，無論是營業(yè)稅的調(diào)整、六部委聯(lián)合發(fā)布“國十一條”，還是央行突然上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，這些調(diào)控政策的密集發(fā)布也必然會對人們的心理預(yù)期及整個二手房市場產(chǎn)生影響。

　　全國成交量增長或超過10%

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，二手房市場中投機(jī)者占的比例比較大，需要在短期內(nèi)獲利，但在現(xiàn)在這種情況下，大家對后市還看得不明白，在稍有獲利的情況下，他們可能就會暫時退市離開。二手房市場的投資者的心理預(yù)期不可能那么大了。
　　中國指數(shù)研究院相關(guān)報告也認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策降低了購房者對未來房價的預(yù)期。政策面收緊的態(tài)勢日趨明朗，政府的調(diào)控決心十分明顯，購房者預(yù)期未來政策收緊還會加強(qiáng)，因此短期內(nèi)觀望情緒擴(kuò)大，成交量萎縮，市場將進(jìn)入調(diào)整階段。
　　但受訪業(yè)內(nèi)人士普遍表示，二手房已經(jīng)成為北京、上海等重要一線城市的市場主流，在成交量方面還會有一定幅度的提升。
　　徐楓預(yù)測，2010年全國二手房市場成交量或?qū)⒃鲩L10%-15%。而北京、上海、深圳、廣州等四個城市的二手房成交量可能增長5%-15%。其中，“深圳和上海的二手房成交量會減少10%左右，廣州的二手房成交量將增加15%左右，北京的二手房成交量則可能會增加10%左右�！�
　　她進(jìn)一步分析指出，在四個重點(diǎn)一線城市中，廣州的住宅性價比最高，正行駛在房價上漲的快車道，相對而言，其他城市則已經(jīng)歷了這一階段逐漸駛向慢車道。因此，廣州的二手房成交量還沒有正式爆發(fā)，“我們很看好今年廣州的樓市，它也將成為二手房成交量增長最高的城市。”
　　北京與去年相比則不會有太多的變化。受“世博”概念的影響，將會有大量的資金進(jìn)入上海，而且相當(dāng)一部分是境外資本�！岸�手市場面對的大多是普通的置業(yè)者，市場承接力不夠、住房負(fù)擔(dān)比太高，所以，我們預(yù)測上海的二手房成交量會下降。深圳也是同樣的道理，整體而言住房負(fù)擔(dān)比太高，超過40%甚至50%�！毙鞐髡f。